乐居财经北京 徐迪 3 月 14 日，北京住建委发布和樾望雲预售许可预告，备案为和樾苑。

这个备案名有点意思，前天拿证的和樾玉鳴，叫玉鸣苑；以此类推，和樾望雲应该叫望云苑……

果然不是一个操盘手的思路。

项目规划建设 14 栋 6-10 层住宅楼，共 693 户。

从预售许可预告中的批准预售部位来看，所有地上全部住宅一次性拿证，准许销售面积共 82378.86㎡。

和樾望雲所在地块成交于 2024 年 11 月 5 日，由越秀地产以 63.825 亿元触顶价摇号摘得，后续引入华润置地联合开发。

项目位于海淀区西北旺镇马连洼地区，规划总建筑面积约 14.13 万㎡，其中地上建面 8.92 万㎡，地下约 5.2 万㎡。

产品以 139㎡首改户型为主，部分 98/108㎡刚需房型，还有少量 /172/178 改善性大平层。

139 户型是绝对主力，共有 276 套，占比近四成。

四居两卫户型，南向三面宽，客厅面宽 4 米，落地窗设计。

很有意思的一点，在隔壁和樾玉鳴被吐槽开门正对餐厅之后，和樾望雲这个入户门正对着的大饭桌美了个其名曰：家庭图书馆。

听起来高大尚了许多，颇迎合海淀家长心理。

近两年室内装修流行去客厅化，这种 " 去餐厅 " 的设计在大户型里还挺前卫。

和樾玉鳴双书房概念没打响，和樾玉鳴很聪明地做出了 X 空间概念，可以做书房、瑜珈房、电竞房，还可以和旁边次卧打通做一个大套房。

"X" 嘛，你想它是啥就是啥。主力户型在营销层面还是花了些心思的。

其余几款常规户型分别为：

98 平入门户型，中间户，共 140 套。

实用三居，南向两开间，通面宽飘窗。

主卧套间设计；餐客厨一体，厨房只在天井有个窗户，通风一般；

北向两间次卧 + 三分离次卫；独立家政区 + 玄关。

108 平户型是 98 三居 PLUS 版本，仅 63 套。

功能布局基本一样，由于是边户，客厅有 270 度转角大飘窗，厨房的窗子开得更大，整个客餐厨分区更方正。

采光方面，108 完胜其它所有户型，数量又少，绝对会是被抢爆的房源。

顶配户型共 160 套，做了两个建面，172 是中间户，178 是边户。

四叶草格局，南向双套间设计，最小的卧室也有 11 平，大平层的空间感拿捏了。

5.4 米大宽厅，全景落地窗，由南至北客厅 - 餐厅 - 厨房，对流的风、通透的光。

主卧步入式衣帽间、三分离卫浴、双台盆，绕着正中间的大浴缸搞了个洄游动线。

这个户型一分钱一分货，没额外赠送。

整体来看，首付 150 万入手上地板块新房，户型之类的，锦上添花的存在。跨区到跟丰台、顺义，那没得比，同比本区域新盘，纵比过去的海淀老楼，不要太香。

但海淀业主还是有自己想法的，之前地块规划方案公示的时候，有反馈意见提到，" 退台户型太多，影响市容市貌，建议不设置退台。"

项目规划建设 14 栋 6-10 层住宅楼，其中，位于小区正中间的 6 栋楼均为 9 层退台 8 层的设计。

公众在反对退台的同时，也要求建设单位确认屋顶退台层是否为闷顶空间，坡屋面是否大于 30 度，消防高度算至檐口还是檐口至屋脊的中心。

对此，建设单位表示，本项目建筑高度、层数设置均合理合规，屋面形式采用坡屋顶设计，与区域城市风貌统一协调。

而关于坡屋顶设计，明确了两点：

1、屋顶退台层屋面下方为混凝土填充，无使用功能。

无使用功能，换句话说，该项目的坡屋顶仅为装饰，并没有做阁楼。

闷顶是指坡屋面与顶棚之间所构成的空间，坡屋顶建筑结构的重要组成部分。

大部分闷顶是空的，如果用于住人，就是俗称的阁楼。住人闷顶的楼板部分一般由木质的梁和木板构成。

和樾望雲的屋面下方则采用混凝土填充，同时，在平面图上也可以看到，楼顶没有天窗或老虎窗的设计。

2、楼栋的斜屋面坡度均小于 30 度，消防高度计算至该楼栋顶层的屋面面层。

此前，海淀已有新盘因为坡屋顶设计导致消防不过关的先例。

和樾望雲的斜屋面坡度做到 30 度以下，则意味着屋顶高度不用计入到建筑总高度，因此消防高度未超过 27 米，不需设置消防扑救场地。

小区东西两侧中部位置各有一个人行出入口，西入口为小区大门，进来是一栋居住公共服务楼，1 层为物业，地下有菜市场和其它商服空间。

此外，大门南侧的 11# 楼，首层也有便利店等小型商服，也因此没做地下室。

穿过物业楼是一大片室外活动场地，再往东就是下沉庭院所在，另外在物业楼北边，以及小区东南角靠近 13# 的位置，还各有两块标记为下沉庭院的空间，未来泛会所空间不少。

相对丰台的 " 好房子 " 产品，功德寺两个项目在产品力上均没有太大创新，但胜在性价比。

与朱房地块 9.5 万 / 平的楼板价相比较，功德寺项目 10.5 万 / 平的销售指导价，显得非常 " 平易近人 "，预计不会有太大去化难题。

项目守着中关产业园，步行至地铁约 1.5 公里，13B 号线建成后能近一些，1 公里左右。

周边大型商业不多，南边有大体量的安置房，约 2100 户居民回迁后，基本生活配套将逐步完善。

最拿的出手的当属学区，根据之前的规划，功德寺地块属于上地街道树村地区的 0702 街区。众所周知，上地是派位最好的学区没有之一，包括排名海淀前十的 " 牛小 " 上地实验小学、清华附中上地学校。

但和樾玉鳴和和樾望雲能否被划入上地学区？

官方的回复是：目前还不确定功德寺新房的学区归属。

据悉，上地实验小学目前的学位已饱和，即使是树村校区也更优先当地回迁房，有学位时，才能保证商品房小区部分入学。

功德寺两个项目大概率会被划到东南侧新建的 101 学校。

该校由北京市一零一中学承办并参与学校建设，其中十二年制学校规划建设 72 个班，幼儿园则规划 9 个班，计划于 2028 年秋季开学前交付使用。