房财经网 北京 2025 年春天，通州楼市火了。

由一个叫招商云璟揽阅的新盘点燃的。3 月 2 日，它首推 230 套房源，认购 11.46 亿元，去化率高达 90.43%。

这个成绩，足以让东南 2.1 公里外的金隅花溪云锦艳羡，它的开盘时间还要等到 5 月份。

它们的拿地时间都是在去年第四季度，招商云璟揽阅早了 12 天。

在出总平图上，金隅花溪云锦花了 40 天，而招商云璟揽阅只用了 28 天。

一步慢，则步步慢。金隅花溪云锦的推盘速度真的是慢了。

几天前，金隅花溪云锦公布了户型图。

没有意外，它拥有当下最主流的送面积 " 三件套 "：内嵌阳台、飘窗、设备平台。

它的户型面积段有 4 个：108 平、128 平、138 平、153 平。最大的特点是，所有户型都是四室两厅两卫，户型也相当不错。

由于大尺度赠送，让金隅花溪云锦成了一个纯四居小区。

花溪云锦将 108 平米做成四居，是比较罕见的，但并没有打破通州楼市的记录。城建国誉颂竟然做到 100 平米的四居。

这是好房子时代的产物，招商云璟揽阅也概莫能外。

一个问题来了。

金隅花溪云锦入市后，它能复制招商云璟揽阅的热销吗？

在花姐看来，它是有难度的。

除了失去先发优势之外，金隅花溪云锦的户型定位，未必适合通州六环边的客群。它距离东六环只有 3 公里。

花姐认复盘过招商云璟揽阅热销，最核心的一个因素，是纯刚需定位。

在整个市场都侧重于改善户型的当下，正是这个差异化定位，恰恰让云璟揽阅得到了刚需人群的青睐。

招商云璟揽阅开盘供应的 353 套户型中，79 平米约 90 套，占比 25%；89 平和 108 平各约 100 套，占比各约 28%，128 平约 60 套，占比约 16%。

它的主力户型是 108 平米以下，占比 84%。

反观金隅花溪云锦的户型，面积有点偏大。

它一共有 366 套户型，108 平占比约 18%、128 平占比约 52%、138 平占比约 15%、153 平约 15%。

也就是说，金隅花溪云锦 108 平米以上面积户型占比 82%，恰恰和招商云璟揽阅形成了错位竞争。

这两个项目虽相隔不远，但招商云璟揽阅更靠近北京城市副中心 CBD 一些，离地铁 1 号线八通线直线距离 450 米，而金隅花溪云锦距离土桥站约 650 米。

另外，从城市界面上，金隅花溪云锦也逊色于招商云璟揽阅。

金隅花溪云锦北面是一片空地，何时上架未知，南面是金隅嘉业正在代建的保障房。

招商云璟揽阅周围比较成熟，西面一路之隔的 6007 地块，已经进入 2025 年北京第二批供地清单，容积率仅为 1.7。

此外，金隅花溪云锦自身还有一大硬伤——楼间距问题。

楼王 2# 占据了最佳位置，距离前面的 7#52.4 米，除了西端户斜前方 5# 的遮挡，其余三套房的视野都很开阔。

可它的楼间距与楼高的比，依然只有 1.58。

受影响最大的是 4# 和 5#，虽位于小区中央，但角煞非常严重，长时间会被 6#、7#、8# 遮挡重。

不仅如此，第一排 6#、7#、8#，同样也会受到南面保障房的影响，采光受限。它们的楼间距与楼高的比也只在 1.4 左右。

一般情况下，标准的楼间距，应该是楼高的 1.7 倍左右。

结合内外环境，花姐认为，金隅嘉业这种走改善的错位路线，犹如走钢丝，是存疑的。

至少从目前的市场表现，招商云璟揽阅已经证明了自己定位的成功。

商场如战场，机会有可能稍纵即逝。尤其是在刚需购房群为主的通州，抢占先机很重要。

现在，招商蛇口把压力给到了金隅嘉业。