文 / 乐居财经   严明会‍‍‍

总经理交棒五天，招商积余（001914.SZ）2024 年财报来了。

数据显示，过去的 2024 年，招商积余实现营收 171.72 亿元，同比增长 9.89%；整体毛利率改善，同比增长 0.4 个百分点至 11.96%；录得归母净利润 8.40 亿元，同比增长 14.24%；基本每股收益 0.7927 元 / 股，同比增长 14.24%。

增收更增利，主营业务现金创造能力稳定。同期，招商积余经营活动产生的现金流量净额约为 18.36 亿元，同比增长 1.10%；同时回款能力凸显，应收款余额约为 21.93 亿元，同比下降 4.36%。截至 2024 年期末，其现金及现金等价物余额约 45.72 亿元，同比增长 5.73%。

现金健康，财务管理优化，招商积余资产负债率较去年初下降 2.17 个百分点至 44.56%，有息负债较去年初大幅减少 11.56 亿元至 8.33 亿元。

在行业持续深度调整的大背景下，招商积余几项核心业绩与财务指标颇为难得地表现靓丽。

盈利能力向好，招商积余不忘持续回馈股东，宣布每股分红 0.24 元（税前），分红总额约为 2.54 亿元，分红率 30.25%，较上年期末 24.50% 提升 5.75 个百分点。

嗅觉素来灵敏的资本市场，也为这份业绩打出了高分。交卷之后的首个交易日，3 月 17 日，招商积余高开红盘，并在几分钟之后迅速涨停，当日报收 11.92 元 / 股，涨幅 9.96%，市盈率 ( TTM ) 15.04 倍，总市值约为 126.39 亿元。

这是陈海照在招商积余交出的最后一张成绩单，也是新任总经理陈智恒的起点。综合来看，在提升盈利水平方面，" 实战派 " 陈智恒仍有较大发挥空间。

新签合同额 40 亿

物业管理与资产管理是招商积余两大核心业务板块，前者 2024 年贡献营收 164.87 亿元，同比增长 11.72%，占总收入的 96%；后者实现营业收入 6.70 亿元，同比下降 4.03%。

物业管理业务持续增长，得益于持续发力市场化增拓。2024 年，招商积余实现新签年度合同额 40.29 亿元，其中第三方新签年度合同额 36.93 亿元，占比 91.67%。

非住宅是招商积余市拓重点，其 2024 年在该业态新签年度合同额约为 33.96 亿元，占市拓业绩的 92%。

激活在管项目潜在价值，带动拓展新签年度合同额 5.6 亿元，年内新增政府公建、产业园区、金融服务等项目超百个，核心客户续约率达   96%；4 家并购企业全年贡献新签项目合同额 2.84 亿元；成功拓展深圳新华医院、北京中国农发行等标杆项目，成功签约国开行四川分行、清华大学双清综合楼等千万级项目。

打造差异化市场竞争能力，去年招商积余医疗业态新签合同额 1.76 亿元，较上年翻番增长；交通业态实现新签年度合同额 1.62 亿元；IFM 业态签约上海华为青浦研发中心等标杆项目，实现新签年度合同额 3.2 亿元。

与此同时，住宅市场化拓展也有所突破，新签年度合同额同比增长 47%。

截至 2024 年末，招商积余在管项目 2296 个，覆盖全国 162 个城市，管理面积达 3.65 亿平方米。其中非住宅在管面积 2.27 亿㎡，同比增长 6.4%，占总在管面积的 62.3%，住宅在管面积 1.38 亿㎡，同比增长 4.8%。

从物业管理业务的收入构成看，基础物业管理 2024 年实现营业收入约 134.01 亿元，同比增长 10.63%，占比 81.28%，其中住宅与非住宅分别贡献营收 37.32 亿元、96.69 亿元，对应毛利率分别为 10.88%、10.59%，较上年同期分别提升 2.99 个百分点、1.49 个百分点。

资管板块，截至 2024 年末，旗下招商商管在管商业项目 70 个 ( 含筹备项目 ) ，管理面积 393 万平方米，其中自持项目 3 个，受托管理招商蛇口项目 59 个，第三方品牌输出项目 8 个。同期，酒店、购物中心、零星商业、写字楼等持有物业总可出租面积为 46.89 万平方米，总体出租率为 95%。

去年 4 月，招商商管原董事长袁嘉骅离职并转任 " 企业首席顾问 "，8 月初又辞去招商积余董事等职务。

人事变动并未对经营带来太大影响，2024 年其在管项目集中商业销售额同比提升 30%，客流同比提升 34%，会员总数累计达 783 万；年内实现了珠海、长沙观沙岭、成都金牛和成都天府   4   个花园城项目开业，顺利落子珠海、长沙两个重点城市，贡献 3.1 亿元销售额。

数智化生态构建

利润增速跑赢营收，降本增效成果显著。

数据显示，报告期内招商积余在职员工的数量合计 41531 人，据此计算，其 2024 年人均营收 41.3 万元 / 人，人均净利润 2.1 万元 / 人，人均管理面积 8,786.6 平米 / 人，单位面积营收 47.1 元 / 平米，而上年同期，这四组数据分别为 36.1 万元 / 人、1.7 万元 / 人、7972.04 平米 / 人，以及 45.3 元 / 平米。

拉长时间线，招商积余近年来经营效率稳步提升。这背后离不开其全面深化数智化转型，构建了 "AI 赋智 平台赋能 生态融合 " 的智慧服务体系。

根据财报介绍，其在工单服务场景创新应用 AI 大模型技术，上线 " 物业 AI 工单助手 "，实现客服通话全质检、智能报单等功能，通话自动录单效率提升 90%，物业服务响应提升 17%。统一 " 积余服务 " 用户平台，集成近 70 项智慧服务功能，线上用户突破 240 万。实现设备全生命周期智慧管控，并升级应收账款管理。部署巡检机器人、车场无人值守等前沿技术，迭代升级智慧停车系统 CMPark 系统，进一步提升项目智能化服务程度。

科技赋能升级服务、客户体验、管理、业务等多方面，构建智慧生态。

不过，2024 年招商积余研发人员从上一年的 310 人降至 180 人，减幅 41.94%；同期，研发费用下降 12.31% 至 7815.02 万元。

降本之下，新总经理陈智恒过往在多业态协同、服务力打造、数字化赋能的成功实践，将如何作用于招商积余增值服务拓展、智慧平台建设？

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