乐居财经北京 徐迪 3 月以来，北京国贤府已经连续三周认购双位数。

本月的网签金额，截至目前是 1.94 亿元，排在昌平在售项目首位。

月度成交均价 5.57 万元 / 平米，为近半年以来，成交均价最高的月份。

按理说项目销售到尾盘阶段，好户型卖得差不多了，成交均价会略有下调。

北京国贤府 2023 年 11 月开盘，至今已经 16 个月，去化率超七成，目前还有 210 套房源在售，价格不降反升，个中原因值得细品。

北京国贤府，现在应该称之为北京国贤府一期，因为二期项目上个月公示了规划设计方案，并于上周取得建设工程规划许可证。

一期地块2023 年 7 月 20 日成交，总价 27 亿元，楼面价 2.55 万元 /㎡。

住宅建面约 10.63 万平米，容积率约 1.3，规划 25 栋楼 822 户。

2023 年 11 月 9 日取得预售证，主力户型为 115-182㎡四居和 100-107㎡三居，预计交付时间 2026 年 8 月底。

二期地块2024 年 12 月 30 日成交，总价 21.14 亿元，楼面价 2.1 万元 /㎡。

住宅建面建面 9.23 万㎡，容积率 1.3。规划 26 栋 6-9F 洋房，共 850 户。

75㎡二居起步，往上依次是 90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

户型图已正式发布，大尺度阳台、设备平台，转角飘窗，最新款的 " 好房子 " 扩容利器都有。

相较于一期楼面价 2.55 万 / 平，二期每平降了 4400 元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

在产品方面，北京国贤府一期具有一定前瞻性，阳台、转角飘窗、设备平台等多种扩展空间，另有部分顶层阁楼 + 首层下跃户型，建面使用率达到 90%-92%。

相比一年之前就入市的一期项目，产品上并没有太多的创新，但赠送尺度更大。

以 115 四居两卫户型为例，一期南向跑道式阳台 + 飘窗，北向设备面平台，赠送总面积约 7.7 平米；

二期户型面宽更大，赠送面积也更多，南向为结构外阳台，有 270 度视光；除南边飘窗和北边设备台之外，侧边还有一组飘窗 + 设备平台 + 挑空平台赠送。整体赠送面积将近 13 平米。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几点变化：

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为 9 层（最高），而一期最高楼层只有 8 层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面 10.5 万㎡，规划住宅 822 套；二期 9.2 万㎡，规划了 850 套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积 127㎡，主推 115-182 改善四居；

二期项目套均 108㎡，预计将以刚需小户型为主。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台 + 飘窗 + 设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

一期产品外立面是新中式风，灰、金色金属线条，米白色水包真石漆，质感十足。

二期走的依然是唐风府邸洋房路线，园林上进一步升级，唐风大门、中心景观大湖。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。

项目周边没有地铁线路，规划 17 号线最近的两个站点也在 2 公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4 站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

作为刚改盘，客群要求较高，项目周边 1 公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计 2025 年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

项目西北方向有一处八仙陵园，1 公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023 年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

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