区域市场综述：

根据，2025 年 2 月 17 日 -2025 年 3 月 16 日，华北区重点城市北京、天津累计开盘 6 个，共推出房源 1550 套。其中北京 1298 套，天津 252 套。本月纯新盘项目共 3 个。改善型产品占主推产品较大比重，占比超过 70%。在去化表现上，北京、天津整体去化情况较好。综合来看，华北地区本月改善产品热推，整体去化表现优秀。

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▍北京：通州首个 " 好房子 " 项目开盘热销，永丰北改善盘领跑市场

据统计，2025 年 2 月 17 日 -2025 年 3 月 16 日重点监测纯新开楼盘项目 2 个：招商云璟揽阅、颐海澐颂。老盘新开 2 个：越秀星樾（现房）、缦云 ONE。

北京：招商云璟揽阅（2025.3.2）

认购去化：63%。

客户定位：刚需刚改

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

招商云璟揽阅是通州首个 " 好房子 " 落地。是央企招商蛇口在通州梨园板块打造的地铁 1 号线稀缺新盘，定位刚需及改善型需求。项目位于通州副中心梨园镇，直线距离梨园地铁站约 350-800 米，步行可达，未来副中心站通车后还可实现 35 分钟直达雄安新区、15 分钟到首都机场，通勤优势显著。

其核心亮点包括：低密高得房率：容积率 2.17，规划 12 栋 5-16 层住宅，主打低密社区；户型面积 79-128㎡，得房率高达 85%-90%，部分户型通过阳台、飘窗等设计实现面积赠送，79㎡可做三居，功能性突出，但次卧空间较小引发部分争议。

配套成熟：周边有万达广场、领展购物中心等商圈，东直门医院（通州院区）医疗资源完善；教育资源涵盖运河小学、梨园镇中心小学等，但需注意 2027 年交房后学区归属的时效性。

总结来看，该项目适合注重地铁通勤、高得房率的刚需及首改客群，但对学区确定性、装修细节及周边环境要求较高的购房者建议实地考察后决策。

北京：越秀星樾（2025.3.3）

认购去化：81%。

客户定位：刚需刚改改善

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目点评

本次开放的是现房销售的部分楼栋，越秀星樾为北京海淀永丰南板块目前唯一执行现房销售政策的试点，规划于 2025 年交付。产品定位低密度改善型社区，容积率 1.6，配备下沉式会所（含泳池、健身房），主力户型为 143-165㎡四居。项目紧邻地铁 13 号线上地站（直线距离约 800 米），周边规划清华附中昌平学校（九年一贯制）。横向对比永丰北板块中海富华里（期房 8.2 万元 /㎡）、朱辛庄大华启宸府等同总价竞品，其现房属性稀缺性与教育配套构成差异化优势，但价格高于同板块期房项目。板块内同期存在和樾系两竞品（玉鳴 / 望雲），产品类型存在同质化竞争。需关注海淀科学城北区产业人口导入进度与现房政策对市场预期的实际影响。

▍天津：重点监测 2 个项目，去化效果较好

据监测，2025 年 2 月 17 日 -2025 年 3 月 16 日重点监测 2 个项目。3 月 8 日，招商揽阅首开 144 套房源，成交 108 套，去化效果非常好；天保天成燕居二期加推 108 套房源，成交 70 套，去化效果较好。

天津：招商揽阅（2025-3-8）

认购去化：75%

客户定位：改善客群为主

本次推出户型面积情况

项目优点

1、项目位于武清主城正心的体育中心板块，周边交通方便，半径 1 公里内有多个公交站，京津高铁可迅达双城，九纵九横规制路网无缝连接城市脉动，方便居民前往各地。

2、商业配套成熟，周边有佛罗伦萨小镇、威尼都商圈、万达广场商圈、澳康达名车广场等商圈环伺，可解决一站式购物需求；医疗配套便捷，直线 3 公里范围内有多个一级及以上医院，为居民的医疗需求提供了有力保障；教育资源丰富，直线 3 公里范围内有多个幼儿园、小学、中学，如杨村第十二小学、杨村第十三小学等、杨村第一中学、杨村第十一中学等，能满足孩子全年龄段的教育需求。

3、招商局是百年央企，中国四大财团首位，双世界 500 强，资产规模十万亿以上。招商蛇口作为隶属招商局的千亿房企，品牌知名度高，开发经验丰富，房屋质量和售后服务有保障。

天津：天保天成燕居（2025-3-8）

认购去化：65%

客户定位：刚需、改善客群为主

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、项目位于滨海新区中心商务区天碱板块，距离地铁站泰达站较近。周边直线 1km 内有多个公交站，公共交通极为便捷。

2、周边商业配套成熟，3km 范围内有多个商场，包括于家堡宝龙广场、金元宝东方广场、中原百货 ( 滨海店 ) 等购物中心，完全可以满足日常购物需求；医疗、教育配套完善，3km 范围内有多个一级及以上医院、幼儿园、小学、中学，能满足孩子全年龄段的教育需求。

3、由天保基建开发，作为知名国企，资金实力有保障，开发经验丰富，房屋质量和售后服务更可靠。

▍本月开盘

表：2025.2.17-2025.3.16 部分典型项目开盘信息

▍下月预告

表：2025 年 4 月部分典型项目开盘信息

➤政策解读

两部门联合发文，明确专项债用于土地储备的多项细则

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梳理 600 多个项目，看代建发展特征

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2025 年 1-2 月中国物业服务企业新增合约面积 TOP50

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