房财经网 春暖花开,连北京大兴新城的楼盘也萌动了。
3 月 20 日,黄村 0248、0255 地块项目公示了总平面设计方案。
此时,距离兴创置地拿地已经过去 8 个月。当时,它以 32.17 亿元底价摘得,共计四个地块。
这次公布方案的地块只是其中一部分,0255 地块西南 1.4 公里外 052 住宅地块还没动静,反倒是 051 地块的停车场在招标。
出了图纸,并不意味着它离卖房子近了。
大兴新城是北京楼市的重灾区之一,目前已拿地的 6 个项目还没入市,有的时间拖了 16 个月。
一切过往,皆为序章。如今,好房子时代来了。
作为北京五个 " 平原多点 " 新城之一,大兴区沐浴着好房子的春风。如:封闭阳台算一半面积。
北京高品质住宅设计导则里明确规定,鼓励设置开敞阳台、风雨连廊和首层架空层。
有了这两大政策的加持,大兴新城有了一定的底气。
这一点,0255 地块总平图已经给出了答案。
首层架空层超标了
0255 地块位于大兴区林校路附近,占地 3.04 公顷,地上计容建面 6.09 万㎡,规划 11 栋 4F-17F 洋房 + 高层产品,共 360 户,部分有顶退设计。
它的西北方向一路之隔,是幼儿园 0248 地块。
其中,4 栋高层:1#、4# 楼为 14-15F;2#、6# 楼为 17F;7 栋洋房:3#、7# 楼 8F,5#、10# 楼 5F,8#、9# 楼 6F,最南侧的 11# 楼为 4F。
它没有按照土拍文件的设计图设计,原来规划的是 6 栋 20 层楼,正南正北,而新设计方案是西偏南 20 度。
小区设有东西两个大门,还专门为 1# 和 2# 建了大门,很罕见。
2# 大门入口为两栋配套楼,中间连接下沉庭院。配套楼为邻里区享中心,之前,大兴新城 0003 项目也有邻里共享空间。
连接邻里中心的,是一条蜿蜒的风雨连廊,把邻里中心、6# 架空层、2# 架空层串起来,然后往南延伸,拐了一个完美的弧形之后,再继续伸向小区中央。
这条风雨连廊,成了整个小区的核心动线。
它也是继昌平龙湖观萃、亦庄招商序之后,北京第三个平原多点地区带风雨连廊项目。丰台建发金茂观宸在总平图上没有风雨连廊,但在沙盘上出现了。
北京楼盘建风雨连廊的并不多,很费钱。
0255 地块还有一个特点,首层架空层多达四个、且打散了,分布在 2# 西单元、5# 东端户、6# 整个一层、7# 大部分。花姐测算了一下,四个架空层面积约 1500 平米。
这个架空层面积是否超标了?北京高品质住宅设计导则提到,鼓励居住用地设置面积不超过 1000 平方米的首层架空空间。
从目前已公布有架空层的项目来看,大家都没有超过这个尺度。如:昌平龙湖冠萃,丰台金茂璞逸丰宜、北京隅西颂、建发金茂观宸、中海丽金府、中海冷库项目,和亦庄招商序。
加大首层架空面积,大兴新城打开了一扇新窗。
不能封闭的阳台
风云连廊 + 首层架空层 + 阳台,这是好房子三件套。
0255 地块一个也没能少。
它是大兴新城第二个带南北双阳台的项目。上一个是,大兴新城西片区 DX00-0406-0003、0011 地块,一个月前公布了总平面设计图。
经花姐测算,0255 地块户型预计有 110 平米、120 平米、140 平米、165 平米和 185 平米四种面积户型,其中 120 平米户型可能至少有 3 款。
有关它们的面积赠送,大致可以分成两种手法。
1、西边的 8#、9#、10#,南向阳台由 " 开敞阳台 + 结构挑空 " 构成——前者计一半面积、后者全赠送;北面为设备平台,全赠送;
2、其余全部楼栋,南向阳台为开敞阳台——计一半面积;北面有的是结构挑空、有的是设备平台,但 2#、4# 和 7# 北侧无赠送。
花姐拿主力户型 120 平米和楼王 185 平米户型来举例:
1、8# 有 3 个单元,是一个南向 6 层北侧 5 层的洋房,每套的户型 120 平米,进深 13.68 米,面宽 8.78 米,南向有一个报规的开敞阳台和结构架空——宽约 1.8 米,交房时,两者可以打通成一个大阳台;北侧有一个设备平台;
2、6# 是楼王,两个单元 6 户、17 层,首层全部架空,南向是长约 10 米、宽 1.8 米开敞阳台,北侧是一个结构挑空变来的阳台。
从性价比的角度看,8# 更划算,因为南侧的结构挑空不算面积。
花姐预计,0255 地块的阳台不能封闭,因为属于外置阳台,包括 DX00-0406-0003、0011 地块。
截至目前,大兴新城还未出现 " 封闭 " 阳台,京玺是奇偶阳台,不封闭;西红门正在调规的元启,也打算效仿京玺。
这表明,和丰台区、朝阳区流行的内嵌式阳台(报规开敞、交付时封闭),大兴的阳台还是差点火候。
大兴新城楼市一言难尽
拿下 0255 地块八个月才出图,兴创置地是有些无奈的。
大兴新城楼市是个老大难。
举两个例子:
1、京玺 2024 年 7 月开盘,供应 712 套、网签 151 套,成交均价 4.58 万元 / 平米,成交金额 6.29 元,地价覆盖率 33%;
2、颐和公馆 2024 年 3 月开盘,供应 630 套、网签 221 套,成交均价 4.89 万元 / 平米,成交金额 11.29 亿元,地价覆盖率 39.27%。
这只是已开盘的现状,未开盘的还有一批项目。
例如:西片区 DX00-0407-0007 地块 2024 年 8 月 14 日公示了总平图,至今没公布案名,也没有开盘。它的拿地时间是 2023 年 11 月 23 日,由大兴城建和兴业恒盛各持 50% 股权。
满打满算,它从拿地至今,已经过去 16 个月了。
在大兴新城,开发商们的动作慢慢悠悠。
2 月 18 日,西片区 DX00-0406-0003、0011 地块,也公布了总平面设计方案。距离拿地时也过去了七个多月。
0007、0003 和 0011 地块,花姐把它和已开盘的兴城之星,统称为 " 荒野大平层 F4",它们的主力户型都在 150 平米至 230 平米之间。
不过,这次 0255 地块没有走大平层路线,主打刚改产品,比颐和公馆的定位更纯粹、虽然有七成以上的户型面积段差不多。
追溯上述这些项目,会发现它们有一个共同的大股东,大兴国资委旗下的大兴发展。
大兴发展主要是搞一级土地开发的,2021-2023 年度及 2024 年 上半年的净利润,分别为 3.78 亿元、3.76 亿元、7.8 亿元和 0.21 亿元,其中房地产销售收入占比 10% 左右。
即便如此,它依然扮演了大兴区土拍托底者的角色。
今年 1 月 27 日,大兴经济开发区 DX00-0302-0021、0022 地块竞拍,大兴集地以底价 23.2 亿元拿下。它也是大兴发展控股的公司。
大兴新城位于五六环之间,配套还不成熟,一些外来开发商正在远离——如中建三局,大兴发展只好自己硬着头皮上。
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