千呼万唤，海珠新中轴集体土地补偿方案终于来了！

根据昨晚房产君拿到的红卫村方案，亮点很多，可安置 280 平 + 公寓，弃产也来到了 1.88 万 / 平！

有了这样的方案打底，今年拆出一个新海珠，并非不可能 ...

280 平 + 公寓，诚意有了

跟此前东风村流出的方案类似的是，本次新版方案的基础安置面积同样定在了 280 平，可以看出广州的主旋律依旧是 280 平，没有偏离。

那么，接下来看看具体补偿细节吧，新方案给出的规定还是相当细的：

1、复建安置，封顶 280 平

根据文件，合法面积最高可安置 280 平，不足部分可补足至 280 平，回购价为 5483 元 / 平，虽然比广州其他区稍高，但放在海珠，这样的交易还是非常值得的。

2、超 280 平，可回购商办物业

跟很多封顶 280 平的项目不同，红卫村还创新的给出了合法面积超 280 平的部分可置换商办物业的方案，回购价为 1.88 万 / 平。

事实上，超 280 平的合法面积是有 1.88 万 / 平补偿的，算下来约等于直接置换公寓，而且是新中轴附近的物业，诚意还是有的。

3、弃产 1.88 万 / 平

最后就是弃产补偿了，不出意外，新模式的弃产补偿都不会太高，海珠给出了合法产权1.88 万 / 平的货币补偿，非合法面积则只有1500-4000 元 / 平的补偿。

可能很多朋友看完还是懵懵的，别担心，房产君还准备了省流版：

以某村民实测 400 平，320 平合法面积，无合法产权面积 80 平（2009 年 12 月 31 日前建成）为例，他能拿到多少的补偿呢？

一栋楼换 280 平安置房 +40 平公寓 +80 多万现金，大家觉得这样的补偿合理吗高了还是低了？

房产君手上有完整的补偿文件，里面对各种情况的补偿以及特殊事项都有规定，想领取的可以加房产君。

补偿方案出炉，村民众说纷纭

毫无疑问，海珠这次是拿出诚意了，那么， 村民们对该方案又有怎样的想法呢，他们会接受吗？

对此，房产君采访了海珠好几位村民，他们态度还是相对缓和的。

比如小洲村的这位村民，他就表示：

" 如果能拆我村就好了，给我这个方案，我立马签名，只可惜我村是微改造，可惜啊 ..."

隔壁东风村村民感受就更加深刻了，此前东风村流出的方案同样是封顶 280 平，结合本次红卫村的方案，可能也大差不差了：

" 我们村估计也差不多这样的方案了吧，只不过补公寓的操作，很明显是保利才有的，我们东风村又不是保利的项目，说不定到时还会差一些 ..."

东风村民的说法并没啥毛病，因为红卫项目早在 2021 年就被保利拿下，总金额达 195 亿。

参考保利琶洲新村同样有补偿公寓，所以，很可能此次红卫村改造，会区别于常规的新模式改造 ...

那么，当事人红卫村村民对此次的方案又是怎么想的呢？

跟房产君沟通的村民们并没有太悲观，因为当前的改造形势他们是有预期的，而且红卫村的情况也没大家想象中的好。

红卫村放在整个海珠区算不上富裕那一拨，虽然区位特别好，但早年村民分红人均只有 3000 元不到（近年提高至 2-6 万 / 股员）。

楼房不算太高，普遍三四层，村民的出租收入并不会太高。

除此之外，村容村貌也说不上好，跟大家对城中村的刻板印象一样，昏暗潮湿的小巷，随处乱摆乱卖与制衣纺织厂 " 相互辉映 "，村民生活环境比较堪忧。

所以，碰上此次的新中轴旧改，以及更有诚意的方案，不少村民还是愿意接受改造的。

海珠新中轴，广州的希望

此次红卫村方案曝光，除了对村民意义非凡，对整个海珠新中轴改造项目来说，也是个历史性时刻。

一、方案出炉，旧改全面启动

首先红卫村的方案，是海珠新中轴项目首次曝光的补偿方案，具有极其重要的参考作用。

根据官方文件，今年还要加快三滘村、东风村首开区安置房建设，全运会前建成新中轴绿轴示范段。

|   广州新中轴海珠段大概示意图，最终以政府批复为准

然而三滘、东风村，它们都没有具体补偿方案，有了红卫村的方案打底后，村民们对改造的预期会更客观合理，未来项目全面推进，工作进度也会更顺利。

二、新中轴连片开发，广州未来所在

旧改村顺利推进，自然会让整个新中轴改造进度大大加快。

根据官方数据，海珠新中轴总面积达 21.44 平方公里，相当于 3.5 个珠江新城那么大。

| 广州新中轴海珠段效果图，最终以政府批复为准

预计改造成本 400 多亿，未来将新增约 60-70 万平新产业空间、约 107 万平商业及办公空间等，直接带动就业人口 5.22 万人。

|   广州新中轴海珠段示意图，最终以政府批复为准

而且海珠新中轴并不是海珠自己的事情，它带来的增量，是全广州都能享受的，无论能级还是站位，放在广州都是数一数二的。

那么，大家觉得红卫村的方案合理吗，高了还是低了，能推动海珠旧改吗？

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