乐居财经北京 徐迪 3 月 23 日中午，丰台新盘建发金茂观宸开盘，官宣成交 207 套，销售额总计 22.43 亿元。

项目首批预证房源 457 套，207 套相当于完成 45% 的去化。 

建发金茂观宸所在丰台槐新地块成交于 2024 年 11 月 29 日，由建发房产旗下福州裕诚房地产 24.35 亿元摘得，楼面价约 4 万元 /㎡，与中国金茂联手打造为建发在京的首个 " 风雅宋韵 " 系列产品。 

建设用地面积约 3.04 万平方米，总建筑面积约 9.24 万平方米，其中地上建筑面积 6.08 万平方米，地下建筑面积 3.16 万平方米，最高建筑 58 米，容积率 2.0。

规划 11 栋 6-18F 洋房 + 小高层，总户数为 479 户。 共 7 个户型，面积段 111-165㎡。

3 月 17 日取得预售许可证，准售房源为 2#-11#10 栋楼共 457 套住宅，总建面约 5.82 万㎡，拟售均价在 7.77 万 -8.64 万元 /㎡区间。

楼盘表随机查看得房率，在 75.1%-80.4% 区间：

2# 楼共 7 层 2 个单元，22 套房源，其中：

建面 113.69㎡四室两厅（B 户型），套内面积 91.36㎡，得房率 80.4%；

建面 116.6㎡四室两厅（C 户型），套内面积 93.7㎡，得房率 80.4%。

4# 楼共 17 层 2 个单元，67 套房源，其中：

建面 149.93㎡四室两厅（F 户型），套内面积 118.09㎡，得房率 78.8%；

建面 165.67㎡四室两厅（G 户型），套内面积 130.49㎡，得房率 78.8%。

6# 楼共 18 层 2 个单元，72 套房源，其中：

建面 132.26㎡四室两厅（D 户型），套内面积 105.13㎡，得房率 79.5%；

建面 136.89㎡四室两厅（E 户型），套内面积 108.81㎡，得房率 79.5%。

8# 楼共 15 层 2 个单元，60 套房源，

建面 111.62㎡三室两厅（A 户型），套内面积 83.83㎡，得房率 75.1%。

项目产权得房率不高，但在加上赠送面积后，整体空间扩容出 10% 左右，实际使用率在 83%-91% 区间。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积，北向 / 西向大尺度设备平台全赠送，均可封闭做室内空间，另有侧边飘窗面积全赠送。

1、起步 111 户型三室双卫，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台，北向小卧搭配 2.5㎡设备平台，空间不输于南向次卧；

2、四居建面低至 113 平米，并且借助阳台和设备平台的扩展面积，打造出四叶草户型，并且每个卧室都能达到舒适面积，没有那种凑房间数的 " 小笼屋 "。

南向主卧（含卫）20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在 10㎡以上；餐客面积约 31㎡；厨房面积略小，仅有 7㎡左右，胜在方正，且可与餐厅打通做空间延展。

3、116 户型主卧则升级为转角阳台，西北次卧带侧边飘窗；

4、1 赠送比例最高的 136 户型则是给唯一没有阳台的次卧配置了西南向转角飘窗，赠送面积超 15 平米；

5、顶配 165 户型，四个开间朝南，每个房间都有阳台。

当然设计也存在一些问题：

1、全部户型，都有一个卧室房门正对着公卫的洗手盆，洗手盆上一般都会有镜子，半夜上厕所开门就看见人影晃动，想想还是有点惊悚。把镜子遮起来，日常使用又不便利。

2、包括 111、116 和 132 在内的多个户型，入户门正对着卫生间。这种设计私密性不足，风水上也是大忌，" 开门见厕，秽气迎头 "。

建发金茂观宸主打新中式，正所谓 " 风雅宋韵 "，刻板印象里，喜欢这种风格的房子，多少会对风水有点讲究，上面这两个 " 浑不吝 " 的设计，改动起来有点难度，估计会劝退一部分购房者。

3、111、136 户型，客厅太小，摆放三人位沙发略显局促。

4、大户型有暗卫。一整套户型图看下来，反而是小面积户型有巧思，更具性价比；大户型反而平平，就连端户都没有侧边飘窗。

外观设计上，从小区大门、配套楼到所有住宅楼，全部采用了屋脊高耸的双层大飘檐。

在平面图上显示有两栋楼设置了首层架空，小区内设有风雨连廊和多处水系。

从西侧景观大门步入后，连接下沉会所和两栋架空层，及至整个中央广场水系周边的通道。会所周边环绕着廊亭廊道，中央广场也依水建起一座小亭，周边有带顶盖的廊道。

小区里有多处水系景观，从大门外两边的水池，到中央广场水景，包括 7# 楼南侧，也有一大片水蓝色区域。

附：全套户型图

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