文 / 乐居财经 严明会

轻纱薄雾笼罩，西湖山水青绿，远处一轮红日缓缓升起。延续风格，绿城服务（02869.HK）2024 年度业绩会的背景板充满浓浓春意与生机。

3 月 24 日，星期一，上午十点，董事会主席杨掌法、总裁金科丽，以及刚走马上任首席财务官的张玲波端坐在直播镜头前。面对投资者，绿城服务这组新铁三角已配合十分默契，复盘业绩、回应关切、展望未来，一个半小时的业绩发布会有条不紊。

上周五，绿城服务已提交 2024 年成绩单，数据显示，报告期内其实现营收 185.28 亿元，同比增长 6.5%；录得核心经营利润 15.88 亿元、归母净利润 7.9 亿元，分别同比增长 22.5%、29.7%；毛利率提升 0.5 个百分点至 17.3%，管理费用率下降 0.55 个百分点至 6.8%。

经营稳中提质，财务维持稳健，期内实现经营性净现流 14.74 亿元，覆盖净利润 1.7 倍；现金及现金等价物同比增长 7.1% 至 48.54 亿元，定期存款 11.2 亿元，同比增长 199.5%；资产负债率下降 2.8 百分点至 51.72%。

核心经营与财务表现高安全边际与高成长韧性，绿城服务继续以高价值回报股东。董事会建议派发末期股息每股 0.13 港元与特别股息每股 0.07 港元，同比提升 33.3%，派息率提升 2 个百分点至 75%。

此外，2024 年绿城服务继续大力回购 2725 万股，共计支出 0.79 亿港币。

市拓强劲，规模效应凸显

业绩会上，杨掌法表示：" 作为中国物业管理行业最早实现市场化运营的头部企业，绿城服务自 2000 年便开启独立市场化发展道路，较 2015 年才进入市场的同行提前 15 年完成体系化建设。"

在上市物企中，绿城服务是一个特殊的存在，虽然脱胎于绿城中国，但早就已经没有股权控制上的关系。同时较早走市场化道路，绿城服务也在不断的招投标竞争中，锻造出了持续处于行业高位的服务力和满意度；而这些反过来又作用到其项目的高中标率、高续约率、高收缴率，以及高提价率。

绿城服务业务涵盖了住宅、商业以及城市服务等，截至 2024 年末，其在管面积约为 5.09 亿平方米，同比提升 13.5%，其中华东区域占比达 58.6%；在管项目平均物业费 3.24 元 / 平米 · 月，维持高位；同时通过开展差异化服务，续约率同比提升近 3 个百分点至 94.1%。

虽主动退出部分非核心城市及存在风险的项目，但整体储备规模依然充沛，同期储备面积约为 3.57 亿平方米。

审慎开展增量市场的拓展，侧重于优质的存量市场拓展，过去一年，绿城服务物业新拓年饱和营收达 37.7 亿元，新拓平均单价 3.8 元 / 平米 · 月。其中，住宅项目中标率提升至 71%，存量住宅新拓单价增长 8.5%；非住宅新签年饱和营收 18.2 亿元，千万级货值以上项目 66 个。

期内合作优质国央企客户 244 家，新拓项目中 89.5% 来自于核心 / 重点城市，累计形成高市占亿元深耕区域 40 个，规模效应进一步彰显。

三年前，绿城服务率先建立以城市为单位的市场拓展体系，提出 " 读懂一座城 " 战略：只有深度理解城市肌理、融入城市发展，才能在城市竞争中抢占先机。通过三年实践，已形成可复制的 " 城市绿洲 " 发展模型。截至 2024 年底，其 " 城市绿洲 " 数量达 92 个。

在管面积稳定增长，2024 年绿城服务物业服务贡献收入 124.01 亿元，同比增长 11.7%，占总收入比重为 66.9%；毛利率同比提振 0.7 个百分点至 13.7%。

" 从上市首日发布会至今，绿城服务始终清醒认识到：当前行业高度分散，全国前十企业市占率不足 10%，市场空间巨大。"

拟定新一年拓展目标，杨掌法表示，在 2024 年的基础上，2025 年设定物业拓展营收指标不低于 40 亿元，其中，非住宅业态要达到将近一半。因此，公司要进一步完善业务拓展的体系，强化业务拓展团队能力。

市场拓展策略，则将继续坚持大客户战略，进一步加大十大专班和非住转型的力度，进一步加大轻重协同力度，坚持城市深耕、建设一个个的城市绿洲。

刀刃向内，深化管理革新

据杨掌法透露，目前绿城服务 90 后管理者达 61 人，90 后项目经理 1046 人，" 他们成为最重要服务单元的 1 号位 "。

" 公司以‘刀刃向内’的决心深化管理革新 "。绿城服务自 2022 年实行全面组织变革，过去三年围绕战略一体化、组织一体化和能力一体化，降本增效，不断提高人效以及降低管理费用率，并成功完成了阶段性的任务和目标。

2024 年，绿城服务销售及营销开支为 3.53 亿元，小幅上涨 3%。不过得益于持续加强机构精简及行政后勤费用的管控，行政开支得到有效控制，逆势下降 1.5% 至 12.56 亿元；压降管理费用率 0.5 个百分点至 6.8%。与此同时，实现人均创利提升 23.3%，组织文化认同满意度达 90%。

通过数字化工具构建 " 一项目一模型 " 的精准运营体系，实现费用端的结构性优化，把控成本，绿城服务还依托大本营杭州的科技创新优势，与蚂蚁集团联合开发的 " 物业智能体 "，为管家赋能，将好服务送到业主身边。

2024 年 6 月，绿城服务启动了 " 管家专项赋能计划 "，系统性整合超千条实战案例与行业洞察，通过导入收费问题处理方法、分享话术和案例、使用绿小服 AI 收费助手等方式，支持一线管家，提升组织能力。

汲取与时代同步的科技动力，筑牢服务创新基石。目前，"AI 眼镜、扫地与客服机器人，有些已在试点应用，有些正在加紧脑机结合的训练。"

业绩发布会上，杨掌法表示，2024 年底，公司再一次提出了符合未来 3 年发展的组织变革，重点围绕着以项目的精细化模型、以单体的项目经营运营夯实服务基底，以绿洲项目群规模集合释放地区的效能，职能系统建强机制垂直穿透赋能为核心路径，实现服务的标准化复制力、资源的节约力和战略支撑力，进行第二轮的变革和跃升。

" 在第一轮组织变革达到阶段性目标完成的基础上，公司新一轮改革将会更加地扁平高效，更加直接地解决问题。"

张玲波则表示，2025 年，绿城服务在现金流管理方面会继续推进管控升级，以预算为抓手，稳住经营质量，狠抓回款，谋求稳健的现金流。在资金的管控上效益优先，提升股东回报，总体会保持经营性净现流覆盖净利润一倍以上的目标。

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