乐居财经北京 徐迪 拿地 15 个月，北京城建颐知筑终于取得预售证了，虽然目前还只有西区房源。

3 月 24 日， 住建委网站发布颐知筑西区预售许可预告，准售 0035-1# 到 19# 楼全部住宅，面积合计 68664.04㎡。

2024 年 1 月 4 日，北京城建 22.8 亿元的底价摘得房山区拱辰街道 FS00-0110-0018、0028、0035 地块，楼面价 1.7 万元 /㎡，销售指导价 4.5 万元㎡。

当年 9 月份才公示设计方案，项目案名定为 " 颐知筑 "。

项目建筑规模 13.82 万㎡，包括 2 幅住宅地块及 1 个幼儿园地块，拟建设 34 栋 5-8F 洋房，1206 套房源。

其中，东区 0028 地块容积率 1.6，规划 15 栋 6-8F 洋房，共 572 户；

即将取得预售许可证的西区 0035 地块，容积率 1.5，规划 19 栋 5-8 层洋房，共 634 户；

0018 地块为幼儿园，地块出让文件上这块地在项目东北角，而在项目设计方案上，幼儿园被放到了东南角。

这个调整更有利于楼栋排布，同时幼儿园在位置上与住区之间也更加独立，互不干扰。

此外，项目东边配置了社区综合服务设施，西北部规划有一块商业金服用地。

2 月 26 日，北京城建开发官微播报了当前在建项目进度，商品住宅方面主要是丰台的宸知筑及二期玺院，房山的和知筑、颐知筑这四大项目。

前三个都已开盘入市，唯独颐知筑，拿地 8 个月出平面图、1 年出户型图，然后不动声色地打开了样板间，迎接春节。

现在，又两个月过去了，西区终于拿证。

这个高周转的年代，拿一个相对极端的例子来说，上周末刚开盘的海淀和樾望雲，去年 11 月初拿的地，满打满算不到 5 个月，全盘网签率将近一半了。

就说同在房山区的，早半个月拿地的和知筑，在去年 10 月 1 日取证，目前也已完成三成房源的网签；

更近一点的，同在良乡大学城板块的建工璟贤瑞庭，比颐知筑晚半年拿地，却也赶在去年底就已入市，两个多月，已完近 160 套网签。

从官方信息来看，颐知筑的建设进度并不慢，再有四个月就能实现结构正负零，预计到 10 月份，可完成主体结构封顶。

入市节奏为什么这么慢？

先看一下北京城建在房山的布局。

从 2023 年底开始，北京城建 5 个月时间在房山连落三子，和知筑、颐知筑，另外一个是去年 4 月份拿下的，在黄管屯村，建面 8.5 万方，总价超 16 亿——这块地连平面图都没出。

和知筑、颐知筑，被视为北京城建在房山的双子座，但实际项目建设主体不是同一个。

和知筑的项目公司为北京城建长阳投资发展有限公司，经理为连建国；

颐知筑的项目公司为北京城建瑞泰投资发展有限公司，经理为宋春刚。

但两家项目公司的法人兼董事长都是杨娜，且同为北京城建集团的间接全资子公司，不在 A 股上市公司城建发展（600266.SH）旗下。

和知筑率先入市，不仅仅是因为拿地时间早，更重要的是，三块地中它的位置相对要好一些，紧邻地铁，能承接一部分外溢购房需求。

颐知筑离地铁有段距离，离火车站倒是很近，噪音影响一点没落下。

拿地虽早，但颐知筑设计方案报规的时间并不早，却拿出一套堪称 " 中规中矩 " 的产品，没有阳台，飘窗尺度也略显局促。

以主力 102㎡三室两卫户型图为例，套内面积约 84㎡，得房率 82%。

面宽 9.5 米，进深 10.2 米，格局方正，南北通透。

客餐厨一体，南向三开间，通面宽飘窗，赠送面积 4.75㎡；

北向无飘窗，有一个 3㎡左右的设备平台，面积全赠送。

加上扩容面积，实际使用率将近 90%。

颐知筑发育了一年，最后越长越像 " 老大 " 和知筑。

1、颐知筑 96 户型 VS 和知筑 92 户型：

都是细长条状。进门正对 u 型厨房；从玄关到餐厅的过道面积被浪费；主卧卫生间是暗卫；北向设置了两个面积不大的次卧，共用一间分段式明卫。

和知筑 92 平三居户型得房率超 80%，南向飘窗 3.75㎡（0.5*7.5㎡），侧边飘窗共计 6.325㎡（12.65*0.5㎡），再加上设备平台目测也有 2㎡。

颐知筑，基本同上。

2、颐知筑 116 户型 VS 和知筑 112 户型

颐知筑 128 户型 VS 和知筑 127 户型

颐知筑 143 户型 VS 和知筑 144 户型

甚至户型解析文字都照搬了过来，两两捉对可以玩 " 找不同 " 游戏。

都是三面宽，主卧有转角飘窗，餐厅位于正中央，入户玄关柜，独立家政间等。

和知筑多了一组侧边飘窗，导致两个卫生间布置稍有不同；此外家政间规有区别；和知筑北边一个卧室展示为为书房样式。

除此之外，就只有尺寸上的差异。

两个项目设计公司用的是同一家，倒也不会引发版权纠纷问题。

问题是购房者会怎么选？

指导价相同，户型一样，配套差不多，一个离地铁近，一个离火车站近。

所以，颐知筑迟迟不入市，并非报规卡壳、方案有变之类，而是它根本无意与和知筑正面较量。

就算没有和知筑，房山板块的竞争也异常激烈，仅在颐知筑方圆 3 公里内，在售新盘就有华润京熙润府、京华国贤府、以及刚开盘的建工璟贤瑞庭。

颐知筑如何杀出来，操盘团队思考的时间，也是够久了。

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