乐居财经北京 徐迪 二轮供地清单有效期最后一周，朝阳平房地块进入了预申请流程，还打包了一幅 15 公里以外的商服地块。

3 月 24 日，朝阳区平房乡黄杉木店平房区城中村改造项目 2107-01、02、03 地块、孙河组团土地储备项目 2902-73 地块进入用地预申请流程，交易起始价 126 亿元。

预申请受理时间自 2025 年 3 月 24 日起至 4 月 22 日下午 17:00。

建筑体量更加庞大了。总用地规模 14.83 公顷，地上建筑规模达到 28.27 万㎡，住宅建面近 22 万㎡。

共包含 4 幅子地块，有 3 幅位于平房乡黄杉木店，已在二轮供地清单中公示，是近年涉宅地块中建面较大的一宗。

其中，2107-01、03 地块为 R2 二类居住用地，容积率均 2.6，限高 80 米。其中 01 地块占地面积 3.01 公顷、地上建面 7.82 万㎡，02 地块占地 5.43 公顷、地上建面 14.11 万㎡。

02 地块为 A334 托幼用地，占地 5253㎡，容积率 0.9，限高 16 米，位置可结合方案与 01 地块统筹布置。

预申请阶段新增加的孙河 2902-73 地块，为综合性商业金融服务业用地，占地 5.87 公顷，容积率 1.0。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退 100 米区域内限高 12 米，100-150 米内限高 24 米，沿内环路可到 30 米。

出让文件显示，孙河 2902-73 地块起拍价为 6.41 亿元，2107-02 托幼用地不出让，2107-01、03 住宅地块起拍价为 119.59 亿元，折合楼面价约 5.45 万元 /㎡。

平房地块位于东四环与东五环之间，临近地铁 6 号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于 2005-2007 年期间，目前二手房挂牌均价在 9 万 / 平。

周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

反倒是往北 2 公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

平房板块发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

地块周边竞品主要是和记黄埔在去年 10 月底新开的御翠园，3 栋高层近 400 套房源，还有 77 套联排别墅，正在强销阶段，目前网签 83 套高层，均价 7.8 万 /㎡；18 套别墅，成交价 8.2 万 /㎡。

御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

往东 3 公里处，是近期刚刚成交的保利金茂三间房地块，总价 87.3 亿元，地上建筑规模 17.39 万㎡，成交楼板价 5.16 万元 /㎡。

位置上来看，平房地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁 6 号线沿线，平房地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

配套方面，平房地块距离朝青地标大悦城更近，步行 1 公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过 3 公里。

自去年以来，朝阳区屡次跨板块将不同业态地块捆绑出让。

1、2024 年 6 月 14 日，中建智地联合体 112 亿元摘得的 " 酒仙桥 + 前苇沟 + 中关村朝阳园北区 " 组团地块。

这是北京首次采用将住宅用地与产业用地、商业配套用地一次性组合供应的方式供地，为城市综合开发提供了新的思路。

· 酒仙桥地块开发为北京宸园，2024 年 9 月 28 日取得预售许可证，共 14 栋楼 606 套房源全部入市，主推 143/165/220/249㎡全四居户型，备案均价为 12.5 万元 /㎡。

目前网签 374 套，去化率 62%，成交均价 11.07 万元 /㎡；

· 前苇沟项目开发为中建璞园 PARK，规划建设 22 栋 4-7F 洋房共 442 套房源，分别于 10 月 12 日和 11 月 18 日两个批次取证，户型面积为 125-140-160-210㎡，销售指导价 7.98 万元 /㎡。

目前网签 187 套，去化率 42%，成交均价 7.33 万元 /㎡。

2、2024 年 11 月 29 日，中海地产 153.32 亿元摘得 " 酒仙桥 + 小红门 + 十八里店 " 组合地块完成出让。

· 酒仙桥地块开发为中海萬吉玖序项目，地上 7.81 万㎡，规划 9 栋 10-23F 住宅楼，共 370 户，销售指导价 12.5 万元㎡。

主力户型面积 180-360㎡区间，顶配 360㎡户型为一层一户平墅设计。

· 十八里店地块开发为中海朝阳 ONE，总建面 12.75 万㎡，规划建设 17 栋 7-23F 洋房及高层，共 888 户，销售指导价 7.9 万元 /㎡。

北边金融商服用地 L01、L02 已确打造为北京首座环宇城。

· 小红门地块开发为中海时光之境，住宅建面 5.45 万㎡，拟建设 7 栋 9-18F 洋房及小高层，规划户数 432 户。

面积段 105㎡/135㎡/138㎡/155㎡。3 月 20 日首批 5 栋楼共 258 套住宅取证，销售指导价为 8 万元 / 平米。