乐居财经北京 徐迪 3 月 27 日，通州区梨园镇强力家居土地一级开发项目 FZX-0303-6007 地块正式挂牌，起始价 6.36 亿元。

挂牌竞买申请截至 4 月 28 日；竞价时间为 4 月 16 日 -4 月 29 日 15:00。

项目占地 1.27 万㎡，规划建面约 2.17 万㎡，容积率 1.7，限高 45 米。楼面价折算约 2.93 万元 /㎡。

通州梨园 6007 地块隔壁的 6001 地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目。

去年 9 月 20 日，6001 地块正式挂牌时，出让文件中的 " 多规合一函 " 中包括两幅子地块，6001 居住用地和 0133 多功能用地。

其中 6001 建面不到 3.5 万㎡，0133 建面接近 4 万㎡，这两块地如果打包出让，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有 6001 住宅地块单独上架，并于一个月后被招商蛇口以底价 9.92 亿元摘得，开发为云璟揽阅，已于上月底取证入市，指导价 6.2 万元 /㎡。

而 0133 多功能用地则摇身一变，成为 6007 地块，独自现身于第二轮商品住宅供地清单中。

通州梨园 6007 地块随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3 其他类多功能用地→ R2 二类居住用地；

2、用地规模：由 1.29 公顷调降至 1.27 公顷；地上建面则由 3.99 万平方米调降至 2.16 万平方米；

3、建筑高度：取消 60 米上限，统一调整至 45 米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的 3.08，骤降至 1.7。

比云璟揽阅 2.17 的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

云璟揽阅总建面 3.47 万平方米，规划有 367 套房源（已取证 353 套）。6007 地块 2.16 万的建筑规模，预计将供应 200 套住宅。

本次通州梨园 6007 地块进入预申请，出让文件中关于建筑设计提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心 0303 街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院 ( 通州院区 ) ；梨园镇中心小学、史家小学 ( 通州分校 ) 、育才学校；贵友大厦 ( 通州店 ) 等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为 6.2 万 /㎡，实际成交价都不到 6 万。

1、能建 · 京玥兰园（东春台家园）

2023 年 2 月 18 日开盘，共 586 套住宅，刚需为主，主力 84-113㎡三居和 57-80㎡两居，少量 117-135㎡四居。

截至 2025 年 3 月 24 日，网签 475 套，去化率 81%，成交均价约 5.5 万 /㎡。

2、招商蛇口 · 璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改 / 改善盘，建面 120 以上房源占比较多。2023 年 8 月 20 日 281 套期房开盘，主力 89-142㎡三居四居；2024 年 12 月 14 日，现房部分开盘，共 280 套，主力 83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签 352 套，去化率约 63%，成交均价 5.73 万 /㎡，是当前板块流速最快的新盘。

3、新城基业 · 颐瑞府（颐瑞家园）

2023 年 12 月 3 日开盘，共 172 套住宅，纯改善户型，主力为 136-178㎡四居，另有 134-144㎡三居及少量 220㎡左右复式户型。

目前网签 56 套，去化约三成，成交价接近 5.97 万 /㎡，价位较高，相应的去化也较为缓慢。

随着云璟揽阅的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅

规划 12 栋 5-16 层洋房 + 小高层，2 月 22 日，11 栋住宅已取证入市，共 353 套房源，主力户型为建面约 79㎡、89㎡、108㎡和 128㎡三至四房，目前网签 85 套，成交均价约 5.9 万元 /㎡。

定位也是刚需 / 首改产品，但户型上够得上四代宅标准：南向通面宽开敞阳台；北面有设备平台；部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送，实际使用率不低。

2025 年北京第二轮供地清单中共 6 幅地块，用地规模总计 26.62 公顷，规划地上建筑面积 55.5 万平方米，拟于 2 月 21 日 -3 月底期间挂牌出让。

本轮推出的地块均位于市场需求突出、基础设施和公共服务配套较完善的区域，其中 5 宗位于轨道交通站点周边。

从区域分布来看，中心城区用地 2 宗，分别在朝阳区、海淀区；城市副中心 2 宗；平原多点地区 1 宗，在昌平区；生态涵养区 1 宗，在延庆区。

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