3 月 26 日，宝龙商业（HK.9909）正式发布 2024 年业绩报。报告期内，公司实现营业收入 26.1 亿元，录得毛利润 8.34 亿元，归母净利润 2.16 亿元。

受房地产行业下行引发的流动性危机影响，宝龙商业 2024 年度加大对应收款的计提比例，业绩数据表现有所波动。剔除该因素，公司年内实际归母核心净利润约为 4.35 亿元。

尽管身处复杂多变的市场环境，宝龙商业整体经营仍稳健有序。年内新增商场开业项目 11 个，新增面积 84 万方；新增商业外拓项目 4 个，对应面积 35 万方；商业收缴率、出租率进一步提振 1.7 个百分点、0.3 个百分点，分别为 98.5%、91.5%；同店客流与销售双增长，分别同比提升 4%、2%。

业绩端，商业运营贡献营收 21.4 亿元，同比增长 0.1%；毛利率约为 34.1%，继续保持较高水平。

大环境起伏不定，但机会永远在。卸下包袱，凭借强劲运营力和服务力，宝龙商业穿越周期，从产品、布局、运营、创新，多维度具象化阐释 " 让空间有爱 "。

一、" 多产品线+区域深耕 " 双轮驱动发展

以多产品线布局市场，覆盖多元消费场景，是宝龙商业一直以来的竞争壁垒。躬身入局商业近二十载，宝龙商业打造的 " 宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地 " 四条产品线已然覆盖了高端消费、家庭娱乐、社区便利及文旅体验等多元场景。产品线的细分，是宝龙商业差异化渗透市场、优化收益结构的稳固基石；同时，根据城市发展水平布局产品线，也是宝龙商业精准匹配城市能级，提升区域市场占有率的有力抓手。

在区域布局上，宝龙商业并未随行业 " 全国标准化扩张 " 的大流，而是精准卡位长三角潜力市场，同步在广东、福建等地择优落子，以持续深耕形成规模效应。截至 2024 年 12 月 31 日，公司在长三角布局项目 92 个，项目数占比 70%；广东和福建布局项目总数 16 个，占比 12%。

" 多产品线 + 区域深耕 " 双轮驱动下，宝龙商业以差异化形成了自己的规模经济和品牌效应。2024 年宝龙商业开业 7 座宝龙广场、4 个街区类项目。未来，宝龙商业将持续发挥这一差异化优势，通过多产品线触角延伸市场渗透广度，以区域本地化运营夯实根植深度，构建企业发展护城河。

"产品逻辑+精细运营 " 打造项目标签

紧扣城市发展脉络，宝龙商业落定的每一个子，都经过了精准布局。而落子之后的孕育、养成，宝龙商业把思维方式转向了产品逻辑和精细运营并行。

通过深挖项目所在的城市特性、区位优势以及未来发展潜力，基于对目标客群消费习惯及喜好的持续洞察，宝龙商业用 " 产品逻辑 " 运营项目。从最初的项目定位开始，将项目视为需要持续迭代、以用户需求为核心、具备独特价值的 " 产品 "，通过场景设计、氛围营造、细节把控、服务提质等多维度优化运营，打造项目个性化标签。

以 12 月 20 日精彩开业的济源宝龙广场为例：

作为济源首座城市级购物中心，项目定位为 " 城市理想生活场 "，以潮流青年及家庭为目标客群，重点打造以餐饮美食、服装零售为核心，生活配套体验为辅助的业态组合，引入 180+ 品牌，其中城市首进超 60%。该项目出租率 98%，开业当日客流量达到 32.5 万人次，当日销售额 2,047 万元。

未来，济源宝龙广场将在现有品牌基础上挖掘新兴零售业态及网红餐饮品牌，不断提升品牌级次，并通过对现有品牌形象的迭代升级，搭配精细化运营及人气活动，深化项目标签。

持续洞察、坚守定位、以变应变。对于在营期头部项目，宝龙商业也是不断提升优化，强化其城市影响力。

以 2021 年 6 月开业的舟山宝龙广场为例：

围绕 " 城市品质生活中心 " 的项目定位，2024 年宝龙商业对其进行招调，引进包含城市旗舰店的城市首店品牌 29 家；剥离新能源车业态，调改为备受年轻客群喜爱的 NB1906、周四晚等标杆品牌，同时创新孵化二次元业态品牌 2 家，提升项目年轻力。

在空间焕新上，项目以外摆提升内街氛围，与城市融合，深化 " 商业空间多元化 " 的项目亮点；引入茶饮烘焙、网红餐饮，匹配目标客群、深度链接消费者，夯实项目个性化标签，实现内街及项目整体商业价值的提升。

2025 年，宝龙商业将继续明确项目的产品价值主张，以差异化定位、标签化体验、组合化业态，构建项目核心竞争力；以项目为产品基础，建立可持续竞争优势。

三、" 创新思维+科技运用 " 诠释空间有爱

与城市、商户，以及消费者建立更深入的链接，差异化内容运营及品牌矩阵迭代背后，需要与时俱进的创新思维。宝龙商业深谙此 " 顺时应变 " 之道，将在 2025 年以 " 创新 " 为驱动力，以 " 空间 " 为锚点，驱动价值裂变。

商户合作上，宝龙商业正在探索更灵活的模式，突破原有与商户的单纯租赁关系，通过与租户共创，实现共赢；消费者链接上，通过研究当代年轻消费群体的习惯喜好，以更新颖的营销思路结合宝龙商业 "Mall+ 街区 " 的空间优势，打造有情绪共鸣的营销活动，深化情感链接；业务形式上，宝龙商业将充分挖掘项目空间及各业务端的收入价值，以更多元的业务形式，提升资产价值。

始于空间、基于空间、赢于空间，宝龙商业始终不忘商业本质，未来也将持续 " 空间平台化 " 的理念，将 " 让空间有爱 " 的企业使命有更具象化的体现。

通过线下空间强化链接，利用线上科技赋能运营，宝龙商业一直是智慧商业先行者。

2025 年，AI 觉醒，而早在几年前，宝龙商业就已经开始试运行 AI 风控官，如今欠费管控及风控自动化系统也已经运行近一年，已形成闭环的自动化流程，接管超过 5 万个流程，并对近 400 个到期商户给出租金提升建议。

受益自动化项目积累的 RAG 设计经验，宝龙商业在大模型成本降低后第一时间启动了 AI 深度应用开发。在腾讯云 AI 团队的协助下，已完成 AI 员工的建设，并完成一个业务场景运行验证。

2025 年，宝龙商业将以领先行业的速度推出实用化的 AI Agent，应用于业务的各个方面。同时，也会探索将 AI 作为私域流量中的抓手之一，通过数据整合分析消费者画像，持续洞察消费需求。通过 " 宝龙悠悠 " 会员小程序、企业微信等 AI 算法分配最优的触达渠道，进行跨渠道协同运营，建立自己的自动化营销引擎。

结语：

2025 年，宝龙商业将从空间出发，以 " 做好产品、精细运营、资产提效、强化组织 " 为思路，推动企业高效发展；通过每一座项目的精细化运营，夯实项目标签，将企业发展战略与经营理念转化为可感知的商业价值，强化品牌势能。同时，宝龙商业也将积极探索创新、主动求变，构筑可持续商业向生力。

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