最近海淀楼市很火，虽然新房功德寺双子并未日光，但和樾望云网签很快，第二天便签约了 195 套，足以证明北京富豪阶层对海淀楼市的看好。

然而，有两件事，打破了大家对海淀的预期：

一，杭州滨江水电新村土拍，楼面价 7 万 7，预计要卖 11 万的新房，这价格都能在功德寺买一套了。

那么问题来了，同样的价格，你是愿意买杭州滨江呢，还是愿意买北京海淀？

我做了一个投票，60% 的朋友都投海淀。

▲毕竟论经济体量，杭州滨江绝不是海淀的对手；

论文化底蕴，滨江连海淀的小拇指都算不上；

论城市地位，海淀是北京一哥，滨江是杭州老几？

滨江唯一比海淀厉害的，可能就是城建。海淀确实太土了，好看的商品房小区没有几个，颜值和实力严重不匹配。

所以这里面就有一个问题：

究竟是杭州滨江有泡沫，还是北京海淀被低估了？

二，海淀次新上林溪，一周低价成交了 4 套两居，大部分成交价都是 8.5 万左右，而此前是 9 万出头。

据说，因为业主想定功德寺的新房，所以急着卖。不少中介以此解释说，这不是砸盘。

但在我看来，低价卖了，这就是砸盘，卖了再买是另外一回事。

▲上林溪在清河属于次新盘，楼龄在 10 年内，位置不错，贴近上地和清河核心区，周边小米，快手等高薪产业加持。

再加上自媒体大 V 博主追捧，炒房客也喜欢，因此小区自带大波流量，房价噌噌噌涨，在 2021 年 -2023 年，房价涨幅惊人，达到 30-40%！

然而，在功德寺新房面前，次新上林溪也成了过气网红，大户说抛就抛。

所以从上林溪的这个遭遇里，我们很容易看到一条房产保值链：

" 好房子 " 新房、位置佳倒挂新房  ＞价格正常的普通新房＞次新房＞老破小。

就海淀这个市场而言，它是老旧小区多，所以在 2023 年以前，稀缺的次新房和新房都很受欢迎——本来，次新也不是海淀真富豪的考虑范围，奈何以前新房太稀缺了，所以次新就成了海淀新贵们不得不考虑的标的。

如今新人胜旧人了，海淀新房不再稀缺，次新小甜甜也就变牛夫人。

问题是，买来的新房总会变次新，当二手次新以新盘开盘的名义砸盘时，又有谁 " 从来只闻新人笑，哪里识得旧人哭 " 呢？

最后发两张关于北京和深圳楼市的二手房议价率走势图，从图中我们可以清晰的了解到北京和深圳二手成交情绪（议价率越高，成交情绪越低迷）：

▲图片来源：蝴蝶指数、网络

从上面两张图看，深圳 2021 年 7 月前议价率很低，之后一路震荡走高，并在 2024 年 9 月达到最高点，生动展示了深圳楼市泡沫破灭、政策救市提振信心的过程。

而北京，由于此前政策限制，北京限购政策曾全国最严，北京楼市杠杆很小，议价率虽亦有起伏，但不像深圳那么大，目前也正处于一个议价率回落的过程，楼市整体成交态势还是很良性的。