陕西第一家也是截止目前唯一一家上市房企，是天地源。

陕西第一家也是截止目前唯一一家上市物企，是经发物业。

2024 年 7 月 3 日，经发物业登陆港交所，成为物管行业西北首家上市企业。

如今，经发物业交出了其上市后的第一份年报，营收、净利润均保持着两位数的增长！

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营收 9.52 亿元，净利润 5903 万元

先来看一下经发物业 2024 年经营关键数据。

2024 年，经发物业实现营收 9.52 亿元、净利润 5903.1 万元，分别较上年增长 10.35%、18.71%。

营收、净利润，均保持两位数的增长，算是一份不错的成绩单。

与其它物企的营收构成中物业管理服务占比在六成、七成不同的是，经发物业的营收中占比最大的是城市服务，占到了 2024 年营收的 62.41%。

经发物业的城市服务业务主要包括：公共物业管理服务（如政府大楼、教育机构及医院）、城市环境服务（如公共设施和基础设施）、城市增值服务（政府大楼），这部分的主要客户是政府机构和公共机构。

城市服务占比较高，与经发物业的股东背景有关，其实控人是西安经开区管委会。

因此，西安经开区管委会是经发物业最大的客户，2023 年贡献了 27% 的营收、2024 年贡献了 25% 的营收。

也就是说，经发物业 1/4 的营收来自于其实控人经开区管委会。

截止 2024 年底，经发物业在管面积为 1730 万平方米、合约面积为 1810 万平方米，分别较 2023 年底增长 18.76%、20.7%。

在管面积中，城市服务面积为 620.6 万平方米、住宅物业管理服务面积 735.5 万平方米、商业物业管理服务面积 378.7 万平方米，分别占比 35.87%、42.51%、21.89%，业务覆盖西安、铜川、韩城及石河子。

公开的招标信息显示，2025 年以来经发物业又先后中标了未央区政务服务中心、和瑞府、省委机关幼儿园、陕西省金融委、西安儿童福利院等机构的物管服务。

2024 年，经发物业的毛利率为 15.1%。在这其中，除了其他收入之外，毛利率最高的业务是商业物业管理服务，毛利率达到了 20.6%。而城市服务、住宅物业管理服务的毛利率分别为 12%、19.5%。

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上市物企哪家强？

除了经发物业，其它上市物企也在陆续发布 2024 年年报。

我们不妨来看一下其它物企的情况，以及经发物业与其它物企对比优势与短板。

地产房剑统计了 25 家已经发布 2024 年年报的上市物企年报信息。

在这 25 家物企中，2024 年营收超百亿的有 5 家，分别为碧桂园服务、万物云、绿城服务、华润万象生活、中海物业。

当然，截止地产房剑发稿时，保利物业 2024 年年报还没有发布。此前的 2021-2023 年保利物业的营收都在百亿级，2023 年为 150.6 亿元、2024 年上半年为 78.71 亿元，全年肯定也是 "150 亿 +"。

还有一家规模比较大，目前暂未分拆上市的物企龙湖物业，龙湖集团 2024 年年报中披露：龙湖的物业管理板块 2024 年营收 114.2 亿元，同比增长 8%，毛利率 30.1%，在管面积 4.1 亿平方米。

这意味着，营收百亿级物企应该在 7 家。

其中，碧桂园服务以 439.9 亿元的营收位居第一，并且远远超过第二名万物云（362.2 亿元）。

2024 年净利润超过 10 亿元的物企有 4 家，分别为华润万象生活、碧桂园服务、中海物业、万物云。

华润万象生活 2024 年净利润为 36.29 亿元，是上市物企中最赚钱的。

同时，华润万象生活 2024 年的毛利率达到了 32.91%、净利率达到了 21.89%，盈利能力也是排在上市物企中排在第一！

华润万象生活的盈利能力比较强，主要是由于其商业运营服务规模较大，包括购物中心 118 个、写字楼 27 个，商业航道在营收中的占比为 36.8%。商业航道的毛利率高达 60.2%，物业航道的毛利率则只有 17%。

截止 2024 年 12 月 31 日，在管面积方面，碧桂园服务、万物云在管面积均超过了 10 亿平方米，是在管面积方面规模最大的两家物企。绿城服务在管面积则超过了 5 亿平方米，华润万象生活、中海物业、龙湖物业在管面积超过了 4 亿平方米。

尚未发布年报的保利物业，截止 2024 年 6 月 30 日的时候，在管面积已经达到 7.6 亿平方米。

按照这个趋势，保利物业将会成为第三家在管面积超 10 亿平方米的物企。

与其余 24 家物企相比，经发物业的营收、在管面积等相对来将较小，不过其净利润则超过了远洋服务、佳兆业美好、弘阳服务等在管面积规模更大的物企。

在我们所统计的 25 家上市物企中，合景悠活、远洋服务、正荣服务、弘阳服务、康桥悦生活、众安智慧生活的股价已经跌至 1 元 / 股以下，沦为仙股。截止 2025 年 3 月 27 日收盘，市值超百亿的物企有 7 家，市值 10 亿元以下的物企为 8 家。

整体来讲，经历了前两年的狂飙之后，物企这两年在规模增速方面开始降速，更加追求盈利能力的提升。

同时，部分物企也受到母公司地产板块暴雷的影响，例如融创服务、金科服务、正荣服务在 2024 年就出现了亏损，金科服务的股份多次被摆上法拍平台。

2024 年，除了物企上市继续降温、处于冰点之外，华发物业选择了退市，成为继蓝光嘉宝服务之后，第二家从港交所退市的物企。另外，融信服务这个月也已经从港交所退市。

蓝光嘉宝服务 2021 年的时候退市，是由于蓝光嘉宝服务被碧桂园服务收购。而华发物业、融信服务选择退市，主要是由于流通性较低、无法融资，另外也是为了降低成本。

在西安的物企中，除了已经在港交所上市的经发物业之外，荣鑫股份目前在新三板挂牌。荣鑫股份目前年营收规模在将近 2 亿元，在管面积超过 2000 万平方米，目前处于陕西上市后备企业 B 档之中。

陕西还有一家规模比较大的物企，那就是高科物业。高科集团官网上的信息显示，高科物业在管 226 个物业项目，在管面积 2774.64 万平方米，14.25 万户业主。这份数据的发布时间为 2023 年底，现在这个数据可能要更高。

另外，沣东商服在管面积也超过了 2000 万平方米，达到 2004.2 万平方米，在管 114 个项目，涵盖住宅、产业园区、办公、景区、学校等。

经发物业、高科物业、沣东商服，其实比较类似，都属于开发区平台下的国有物企，这类物企拥有稳定的管理面积支撑，这一点是其它物业企业不具备的。

接下来，就看经发物业之后，谁将成为陕西第二家正式上市的物企？

来源 / 地产房剑