物业管理行业正经历深刻的变革。从传统的基础设施管理到如今的创新多元化服务，物业公司已不再仅是居住环境的维护者，而是逐渐成为连接消费者需求与智慧生活方式的关键纽带。变革趋势下，物业板块内部分化加剧，依赖关联方输血的企业增长乏力，真正具备独立市场化能力的公司则开始重塑估值逻辑。

在行业从规模竞赛转向价值深挖、发展重心转向 " 质重于量 " 之际，鑫苑服务（01895.HK）交出的 2024 年度成绩单颇耐人寻味：其 16% 的经营收入增长 ,212% 的净利润增速以及 59.1% 的第三方在管占比，以及 " 管理服务拼规模、场景服务建生态、场景科技论价值 " 的三条增长曲线，为市场观察物企的进化路径提供了鲜活样本。

风险出清，盈利跃升穿越行业 " 低谷 "

鑫苑服务的 2024 年财报，堪称物企转型期的 " 优质样本 "，在当前基础物管费提价空间收窄、人力成本刚性上涨的行业困局中，其物业管理服务收入依然保持稳健增长，增值服务实现 76% 的增速突破，验证了其抗周期能力。期内，公司的在管及合约面积均同比增长约 17%；其中，合约面积达到 6455 万平方米，凸显业务储备的厚度，在管面积突破 4000 万平方米大关，迈上新台阶。值得肯定的是，期内公司新签合约面积的 100% 来自市场化第三方项目，实现了从 " 附属配套 " 到 " 独立增长极 " 的质变，这种市场化能力在存量竞争中尤为关键，意味着更强的业绩确定性。

盈利能力的大幅提升成为鑫苑服务高质量发展的有力注脚。2024 财年，公司的毛利率维持在 28.2% 的高位，净利率稳步上行至 10.2%。横向观察行业同期业绩表现，当大多数物企仍陷于利润下滑或亏损困境时，鑫苑服务的毛利率远高于行业均值，净利率水平更处于高位水平。这种量质并举的盈利成果，标志着该公司已完成系统性风险出清，率先进入以市场化能力驱动盈利增长的独立发展阶段，展现出强劲的内生增长动能。

进一步拆解其增长动能，发现鑫苑服务的 " 总部投拓团队 + 物管地市公司区域深耕 " 的战略组合功不可没。鑫苑服务顺应行业从 " 全域撒网 " 转向 " 浓度优先 " 转型发展的趋势，更加关注增长的质量，其 "1+4+N" 全国化布局的推进，使长三角、环渤海等战略区域的项目浓度持续提升，形成高效的商业资源协同网络，为增值服务渗透打下坚实基础。

" 做减法 " 的勇气背后，是鑫苑服务战略定力的体现。当多数物企仍困守住宅红海时，鑫苑服务已围绕 " 物管 + 商管 + 多经 + 科技 " 四大模块，在产业园区、老旧改造、城市更新、资产运营管理、社区商业等蓝海市场建立先发优势。另一方面，截至 2024 年 12 月 31 日，鑫苑服务无借款或银行贷款，资本负债比率为 0，这种 " 零杠杆规模增长 " 模式也相当难得，使其稳健发展的安全边际进一步抬升。

科技赋能，多业态融合下的生态重构

鑫苑服务的突围之道，还在于其跳出了传统物管思维，构建起 " 空间运营 + 场景服务 + 数字科技 " 的立体生态。尤其在非住宅物业领域，公司已经覆盖了办公、商业综合体、工业园区、产业园、学校、公建等多个细分领域，通过多业态的物管组合，将服务边界延伸至城市的毛细血管。2024 年，鑫苑服务成功新拓了多个非住宅物业项目，非居业态面积占比提升至 30.1%，不仅展现出优异的多业态运营能力，更在存量资产价值激活层面探索出了一条新路径。

在业务扩展过程中，科技赋能成为鑫苑服务不可忽视的核心竞争优势。2024 年，鑫苑服务升级鑫 Meta 平台来实现大物管新质生产力，加速重构服务价值链：围绕租售服务、美居服务、零售服务、纯水服务和到家服务五大核心业务，将社区服务颗粒度极致细化；通过 SCRM 系统的外溢输出，使中小物企得以共享数字化管理工具。

其凭借自身实践来推动行业在数字化转型和高质量发展背景下的技术革新、资源整合和模式重构，旨将行业从传统劳动密集型服务向科技驱动型生产力跃迁。相较于万物云的 " 蝶城 " 模式，鑫苑服务选择了一条更务实的路径，其更聚焦具体场景的服务质效，这种 " 小切口、深穿透 " 的打法，或许更契合当前行业转型的现实需求。

值得关注的是，鑫苑服务的科技投入已进入快速成长期，其 2024 年社区增值收入同比提升 76% 至约 2.04 亿元，这个增速对于其当前的在管体量而言，意味着极大的价值挖掘潜力。其以数据驱动打通社区 " 最后一公里 " 生活服务圈，实现场景服务的快速增长。这种增长并非简单流量变现，而是基于全方位多样化服务的深度运营，印证了其 " 资产 + 空间 + 人 " 社区服务生态的乘数效应，成功开辟了第二条高增长曲线。

价值觉醒，服务本质铸就核心竞争力

物业行业的终极竞争力，终将回归服务品质的较量。克而瑞物管的调研数据显示，2024 年住宅市场压力进一步加剧，物业服务整体满意度同比下降约 2%，换手率则持续提升至 3.3%，折射出业主 " 用脚投票 " 的残酷现实。

但在压力测试下，鑫苑服务的 " 服务底盘 " 展现出惊人韧性：在第三方机构近期发布的 "2025 年中国物业服务满意度百强企业 " 名单中，鑫苑服务以 92.89 的综合得分位居全国物企 TOP8，远超物业服务满意度百强企业平均分值 82.23。公司不仅连续第 14 年荣获 " 中国物业企业百强企业 " 称号，且在行业综合实力排名和物企服务力排名上保持着前 15 名的领先地位，更凭借连年优异的综合实力和行业口碑于 2024 年成功当选河南省物业管理协会会长单位、蝉联中国物业管理协会副会长单位，这些行业权威奖项成为其领先服务能力的最佳注脚。

社会层面的认可则更具深意：鑫苑服务凭借着民生行业责任的充分践行和其在社区基层治理中优异担当，先后荣获 2024 中国红色物业服务领先企业、入选国家住建部 " 美好家园 " 典型案例、河南省发改委 " 河南省新服务新供给重点企业 " 名单，被河南省委社会工作部、河南省住建厅评为 " 红色物业 " 示范点等 37 项政府荣誉，仅 2024 年先后迎接各级政府、组织参观交流 143 次，实现了公共服务价值与商业经营发展的良好平衡。同时，伴随利润规模的良性扩张，积极回馈股东，实现了每股全年合计派息 8.25 港仙，每股收益同比提升 117% 的佳绩，做到了企业成长与股东回报的正向循环。

结语

物业管理行业正从规模扩张期进入能力沉淀期，行业的终局或许会落脚于两种成功范式：一种是以规模效应主导的 " 基础设施型 " 物企，另一种是以区域浓度立身的 " 深度服务型 " 物企。鑫苑服务的突围，恰好验证了行业价值评估体系从 " 单一维度 " 向 " 多维矩阵 " 的进化路径。

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