本文来源：时代周报 作者：张扬

在 2024 年中国房地产市场整体止跌回稳的大背景下，中国金茂（00817.HK）去年实现扭亏为盈。

3 月 25 日，中国金茂发布 2024 年业绩报告，当期其收入为 590.53 亿元；本公司所有者应占溢利为 10.65 亿元，同比增长 115%，而 2023 年该项数据为 -68.96 亿元；若未计及投资物业公平值亏损（已扣除递延税项）的本公司所有者应占溢利为 13.33 亿元，同比增长 120%，而上年度为 -67.94 亿元。

中国金茂在财报中表示，上述利润增长主要由于集团持续强化精益管理，全力推进控费提效，2024 年管理费用、销售及营销开支、融资成本等有所下降 ; 集团及其部份联营及合营企业项目计提发展中物业、持作出售物业等资产减值拨备有所下降。

回顾 2024 年国内房地产市场，延续筑底调整态势，前三季度市场处于低位运行。9 月末得益于连续的新政利好，四季度房企销售翘尾回升。

中国金茂董事会主席陶天海在主席致辞中表示，短期来看，经济全面回暖与市场信心恢复仍需一定周期，行业仍将处于筑底过程中。公司将坚定 " 盘活存量、做优增量 " 策略不动摇，系统提升全链竞争力，以破常规思维、非常规之举、超常规成效，推动公司跨越行业周期、实现更高质量转型发展。

—中国金茂 2024 全年业绩发布会现场—

盈利能力显著提升

根据财报，2024 年中国金茂集团整体销售毛利率为 15%，较上年的 12% 增长 3 个百分点，盈利能力明显提升。

这背后有多重影响因素，一方面，中国金茂各项非开发业务在去年仍保持较高毛利水平。财报显示，去年其商务租赁与零售商业运营、酒店经营、金茂服务毛利率分别为 81%、36%、24%。

另一方面，中国金茂的核心业务 " 城市运营与物业开发 " 获利能力有所提升，去年该分部毛利率为 11%，较上年增长 2 个百分点。近几年，中国金茂一直在推进改革，对于开发板块，其最核心的策略是 " 盘活存量、做优增量 "。

在做优增量方面，去年四季度以来，中国金茂明显加⼤投资拓展⼒度，通过优质投资提升开发板块毛利率水平。中国金茂在 2024 年开盘的上海中环金茂府、天津体北金茂府、西安金茂璞逸曲江等项目，毛利率均超过 20%。

中国金茂高管在业绩发布会上表示，2023 年以来，公司获取的项⽬净利⽔平都不错，整体净利⽔平平均达到 10% 以上。

而对于解决存量问题，去年 6 月，中国金茂制定了 " 奋进计划 "，提出用三年时间解决 80% 的存量问题，加快存量去化，让公司轻装上阵。陶天海表示，金茂部分城市运营项⽬的存量盘活得到地⽅政府⼤⼒⽀持，其在盘活存量⽅⾯取得显著成效。

上述策略作用下，中国金茂 2024 年度签约销售额约 983 亿元，位居行业 12 名，较上一年前进 1 名。" 行业地位稳中有进，现金流总体充裕，公司处在企稳回升、正向循环的发展道路上。" 中国金茂在财报中表示。

控费提效和资产减值计提下降也是影响中国金茂盈利能力的关键因素。从各项开支上来看，中国金茂销售及营销开支、管理费用、融资成本都大幅度下降。财报显示，上述三类费用支出分别同比减少 23%、25%、16%。去年中国金茂其他费用及损失净额合计 20.34 亿元，较 2023 年下降 63%，主要是资产减值的计提金额减少。

此前金茂精简组织架构的效果也在 2024 年财报中有所体现。2023 年，中国金茂曾将总部原本多个中心和部室合并，区域公司合并为 5 大区域。

面对瞬息万变的市场，今年中国金茂依然延续了缩短管理半径、管理提效的动作。今年 3 月，陶天海上任公司董事会主席后，便对金茂进行组织架构大调整，将 " 总部 - 区域 - 城市 " 三级管控架构，调整为 " 总部 - 地区 " 二级管控架构，取消华北、华东、华南、华中、西南 5 个区域公司，对现有城市公司撤并重组调整为 14 个地区公司。

当时，中国金茂称，此次架构调整总体导向为公司重点城市做大做优，强化总部运营管控及管理穿透，提高组织敏捷度，提高决策效率和质量。

在外界看来，精简整合意味着经营效率进一步提升、组织体系更高效，同时聚焦核心城市也能够确保项目盈利。

加速核心城市拿地

聚焦有望实现结构性企稳的核心城市，是中国金茂 2024 年的另一个重要关键词。

2024 年四季度以来，一线及强二线城市二手房成交量价已呈现筑底回升态势。中国金茂也自去年四季度起，一改近两年在土地市场的低调表现，在拿地方面展现出积极 " 攻势 "，而其拿地的重点，则聚焦在一二线核心城市。

中国金茂在业绩说明会上表示，2024 年，中国金茂坚持 " 聚焦核心城市、核心板块 " 的投资策略，精准获取 22 个优质项目，其中一线、二线城市货值占比达 99%。2024 年至 2025 年 2 月，公司近七成投资位于北京上海。

去年，中国金茂 68% 的销售额来自华北和华东区域，90% 来自一二线城市。截至年底，中国金茂累计未售货值约 2800 亿，63% 集中在华北及华东等经济发达区域，87% 位于一二线城市。

土地储备对于房企的重要性不言而喻，作为房地产企业发展的基础，其手中的土地储备直接影响公司销售业绩和市场份额。尤其是在一线城市的核心地段拿地，意味着房企的市场竞争力的进一步提升。

根据媒体报道，2024 年 11 月和 12 月两个月，中国金茂合计拿下 12 幅土地，拿地金额高达 158 亿元。仅去年 12 月 30 日，中国金茂在上海土拍中就一举拿下 3 宗土地，重仓宝山，成交总价超过百亿元。其中，有两宗地为金茂联合招商蛇口溢价拿得，另一宗为金茂联合宝冶底价拿得。

这样的拿地节奏，让中国金茂在 2024 年拿地金额方面位居行业前列。

中指研究院数据显示，2024 年 TOP100 企业拿地总额 9280 亿元，其中，中国金茂以 187 亿元的拿地金额位居行业第 10 位。

今年开年以来，中国金茂在土地市场拿地态势 " 凶猛 "。短短两个多月，中国金茂连下 6 城，相继在北京、上海、武汉、青岛、广州、杭州拿下地块。

1 月 26 日，在青岛 2025 年首场土拍中，中国金茂联合保利、青铁斩获位于市南的瞰海新地块，成交总价 8.84 亿元。2 月 11 日，金茂又联合保利摘得北京朝阳三间房组合地块，成交价 87.295 亿元；2 月中旬，金茂以底价 2.759 亿元拿下武汉汉阳区地块。

2 月 20 日，金茂联合新加坡房地产企业庆隆以约 89.64 亿元，拿下上海虹口地块，溢价率 38.2%，楼面地价达到 11.74 万元 / 平方米。相比去年年底在中国金茂拿下上海郊区三幅地块，此次中国金茂拿下上海市中心地块，质量显然更高，高端路线也能令其实现利润最大化。

近日，中国金茂又在两天时间内接连摘得两宗地块。3 月 31 日，中国金茂以 10.77 亿元拿下广州天河区世界大观四期地块；4 月 1 日，经过 72 轮竞价，中国金茂以总价 19.18 亿元竞得杭州拱墅区一宗宅地。

来自高能级城市的土地储备，将为中国金茂在 2025 年继续稳步发展补充弹药。而在楼市止跌回稳的关键一年，拥有不少优质土地储备及强大产品力的中国金茂或许将迎来更多发展契机。