近日，中国金茂（00817.HK）发布 2024 年度业绩，中国金茂全年实现收入 590.5 亿元，毛利率为 15%，同比上升 3 个百分点；所有者应占溢利约为 10.64 亿元，同比增长 115%，扭亏为盈；去除投资物业公平值损益后股东应占溢利达 13 亿元。

公司董事长陶天海在业绩会上提出 2025 年目标，" 保持千亿规模，排名稳中有升 "。他表示，行业竞争格局一定是在调整中走向成熟，把存量问题消化完后，未来国内房地产市场结构性的需求仍然非常旺盛。

3 月 31 日，高盛发表研报称，预期中国金茂开发物业业务利润率及股东权益回报率将较同业更快复苏，公司 2025 至 2027 财年的综合毛利率，将分别为 14.7%、15.3% 及 15.4%，从而推动 2027 财年现金股东权益回报率升至 8%。为此，该行将中国金茂评级由 " 中性 " 上调至 " 买入 "。

开发业务聚焦高能级城市

2024 年，中国金茂销售金额 983 亿，排名第 12 位，居行业第一梯队。回款 970 亿，回款率达到 99%。

得益于在高能级城市的长期深耕，中国金茂 9 个金茂府 3.0 项目、3 个璞系项目、2 个满系项目和 3 个棠系项目落地首开，均获得市场热烈反响。

2024 年，中国金茂获取 22 个优质项目，一线、二线城市货值占比达 99%。2024 年至 2025 年 2 月份，金茂近七成投资位于北京和上海。其中，2025 年 1-2 月，金茂完成 189 亿元土地款投资，核心城市投资占比进一步提升。

就在近两日，中国金茂又接连摘得两宗高能级城市地块。3 月 31 日，金茂以 10.77 亿元拿下广州天河区世界大观四期地块；4 月 1 日，金茂则以总价 19.18 亿元竞得杭州拱墅区一宗宅地。

在业绩会上，中国金茂首席财务官乔晓洁表示，2023 年以来，公司获取的项目净利水平都不错，整体平均净利率水平能达到 10% 以上。

陶天海表示，中国金茂起家于核心城市的高端改善产品，未来也会回归这一 " 老本行 "，" 今后大家可能会看到更多金茂在核心城市、核心地段的高端改善产品。"

多元业务进入收获期

以 " 一核三聚焦 " 战略为指引，在开发主业外，中国金茂亦培育出品质服务、精品持有、建筑科技等多元业务，构筑增长新引擎，助力中国金茂实现长远的高质量发展。

在物业服务板块，公司年内与广发银行、建设银行、奔驰中国、伊利集团、歌尔股份等大客户旗下企业建立合作关系，强化大客户资源拓展，物业服务在管面积 2024 年同比增长 19.9%，首次突破 1 亿平方米。

在精品持有板块，中国金茂则加快了酒店及商业标杆项目打造以及提升轻资产运营管理能力。

其中，在酒店经营方面，宁波金茂嘉悦酒店、青岛金茂万丽酒店和青岛金茂源宿酒店三家酒店于 2024 年陆续开业，2 家开业首月实现经营毛利为正。截至年末，中国金茂拥有 14 家豪华酒店，板块年内收入达 16.98 亿元。

图示为宁波金茂嘉悦酒店

在金茂商业板块，中国金茂在营的购物中心等商业综合体总建筑面积达 119.66 万平方米，在建的总面积达 114.05 万平方米，旗下商业物业租金和出租率位居同行业前列。整体来看，商业和写字楼两大板块，贡献收入近 17 亿元。

值得关注的是，2024 年 3 月份，华夏金茂商业 REIT 作为国内首批消费类基础设施公募 REITs 上市，标志着中国金茂持有物业的上市平台成功打造，项目上市以来完成三次超预期分红，进一步证明其在商业地产运营方面的专业能力。

中国金茂管理层表示，去年以来，公司在精品持有和轻资产的商业酒店和物业服务能力培养方面花了很多力气，持有的核心资产进一步做强做优，聚焦提升轻资产的运营管理能 ?，同时 REIT 上市后，形成了 ? 个真正的‘投融管退’的专业化分工闭环。

在建筑科技板块，围绕绿色、低碳、智能、安全的 " 好房子 "，中国金茂继续夯实科技人居系统和减振降噪等全流程一体化 EPC 服务模式，推动金茂府系 3.0" 科技 " 硬核不断升级。绿色建筑科技，楼宇装修等业务的收入亦持续提升，占据中国金茂收入总额的 7%。

多元业务进入收获期，对改善中国金茂的毛利率、净资产收益率（ROE）等关键指标有所助益。在毛利率方面，乔晓洁表示，公司持有型业务毛利率水平稳定在 70% 以上，轻资产业务在 30% 左右，通过不断提升第二曲线业务收入占比和毛利率水平，公司整体的毛利率水平持续改善。

同时，中国金茂管理层在业绩会上强调，多元化业务是中国金茂以经营杠杆驱动发展的新动能，不会再去利用扩展债务来扩大杠杆。在这种模式下，中国金茂已连续四年保持 " 三道红线 " 全绿档，2024 年债务总额压降了将近 50 亿元。

（责任编辑：董映颉 HO013）

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