乐居财经 徐迪 4 月 2 日，昌平小沙河新盘越秀星耀未来取得预售许可证，备案名为水畔芳邻嘉园。

这个备案名，加上位置没具体到地块名称，乍看愣没猜出来是哪个项目。

除了 3# 楼，其余 16 栋楼均在本次准售范围内，共 930 套住宅，总建面约 9.7 万㎡，拟售均价在 6.32 万 -6.82 万元 /㎡区间。

项目主力户型为 92㎡/97㎡/107㎡/132㎡，产权得房率 81%-85% 区间：

1# 楼 8 层三个单元共 48 套，其中建面 96.62㎡三室两厅（B 户型），套内面积 77.93㎡，得房率约 81%。

5# 楼 8 层四个单元共 64 套，其中 106.88㎡三室两厅（C 户型），套内面积 87.82㎡，得房率均为 82%。

12# 楼 7 层四个单元共 56 套，其中 131.07㎡四室两厅（D 户型），套内面积 110.88㎡，得房率均在 85%。

16# 楼 8 层三个单元共 40 套（二、三单元为 6 层），其中 91.26㎡三室两厅（A 户型），套内面积 73.98㎡，得房率约 81%。

从面积段来看，项目还是以刚需产品为主，户型设计中规中矩，优劣参半，主打一个高性价比。

扩容空间是最大亮点，南向内嵌阳台 + 飘窗，北向设备平台。

在正式发布的户型图上，非常清晰地注明了延展空间具体面积。

92/97 户型得房率 81% 左右，加上 6.9㎡延展空间，使用率可达 88%；

107 户型得房率 82% 左右，加上 8.1-9.1㎡延展空间，使用率可达 90-91%；

132 户型得房率 85.5% 左右，加上 9.5㎡延展空间，使用率可达 91%。

两个顶退户型都是面宽大于进深，只有南阳台 + 飘窗，北边没有扩容空间。

75㎡三面宽，南北通透，全明户型，还有独立家政间，三分离卫浴。刚需的心头好，手慢无。

96 户型属于两居半产品，功能性一般，只有一个卫生间；北向卧室太小，不到 7 平米，勉强能做个儿童房。

高得房率是一方面，但在缺乏面积支撑的前提下，户型设计难免存在一定问题：

92/97 都是狭长户型，进深约为面宽的 2 倍，这种比例下，虽然也做到了南北通透，但北向并排的两个卧室，几乎将北面采光全部遮挡。

客厅仅南面阳台有窗，主卧卫生间甚至是暗卫；厨房开窗面积非常小，92 户型的厨房窗子开在北面窗井位置，与公卫的窗子相邻。

客餐厨一体设计，窗子过小，开放式厨房油烟不利于释放，会影响客厅的舒适整洁。

小区有 6 栋楼，近三成的房源为 92/97 户型。

此外，星耀未来的阳台均为内嵌阳台，属于室内主体结构，它不存在交付后能否封闭的争议，因为只能封完了再交付，纯纯的封闭式阳台。

最新发布的好房子技术要点则明确提出：封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的 1/2 计入容积率，按照投影面积收取地价款。

也就是说，新规下，封闭阳台也只建一半建面，但地价要按全面积计算。

从样板间来看，南阳台都已封进室内，北面卧室外接的设备平台，目前为开敞式。

越秀星耀未来所在昌平小沙河 1802-0005 地块由越秀地产 + 未来科学城置业 2024 年 10 月 22 日摘得，成交价 25.33 亿元，楼面价 2.5 万元 / 平方米，销售指导价 6.6 万 / 平方米。

项目占地 5.63 万公顷，建筑面积 16.09 万㎡，其中地上 10.13 万㎡，地下 5.96 万㎡，容积率 1.8。

规划建设 17 栋住宅楼，共 978 户，均为 6-8 层矮板，部分为顶退户型。

小区设有两个人行主入口，主入口位于小区东侧，与配套楼连接，做成了宽阔气派的景观大门，穿过配套楼即为下沉庭院和室外活动场地，地下有商业空间。

此外，在小区东南角也有一栋小型商服楼，用于填补社区商业业态。

从效果图来看，小区大门和商服楼建筑多用圆角和切面设计，风格统一；外立面色调一致，且与小区主体建筑相融合，视觉上非常和谐。

项目位于沙河镇，未来科学城西区，距地铁朱辛庄站约 2 公里处，可换乘昌平线和 8 号线，能够承接海淀大厂外溢购房需求。

向南还有大量优质产业集群，包括小米产业园、北京国际信息产业基地等，已入驻小米、福田汽车、华电光大、三一众力、扬子江制药等。

周边新盘主要有大华启宸府、越秀星樾、中海寰宇未来等，成交均价在 6.2-6.5 万 /㎡区间。

此外还有日前中海联合体底价 12.8 亿摘得的朱辛庄二期 0029 地块，用地规模 3.49 公顷，地上建筑规模 5.16 万平方米。

相关公司：未来科学城置业 , 越秀地产 hk00123