文 / 乐居财经   严明会

浦东新区新杨思板块的第二块地，华润置地花了不少心思。

近日，被视作新杨思红盘翡雲悦府二期的地块规划出炉。拟建 4 幢 17-26F 高层住宅，4 幢 5 层多层住宅。

从拿地到公示规划图，一共 42 天。翡雲悦府的规划图公示，只用了 20 天。毕竟，两个地块相邻，二期地块的规划会影响一期项目的去化节奏。

整体来看，二期延续了一期的高低配布局方案，呈南低北高，东低西高的格局。东南侧分布 4 栋叠墅，西侧排布 2 栋 22-26 层的高层，北侧排布 2 栋 17 层的高层，保障房位于东北角。

5#、8# 三梯六户设计，底层局部架空，中间户北侧有连廊；7# 两梯两户，底层架空，预计带独立电梯厅；6# 西侧两单元可能为两梯两户的商品房，西侧为保障房，底层架空。

1#、2#、3#、4# 是叠拼，可能为一二层一户、三四五一层一户。

社区内人车分流。机动车出入口只有一个，位于小区南侧，在上午和下午的出行高峰期或稍显拥挤。人行出入口有两个，主出入口位于小区西侧，大门处有风雨连廊，东侧的人行出入口直达保障房。小区内没有会所，预计会与翡雲悦府共用。

一期地块是 2.0 容积率 +60 米限高，二期地块是 2.5 容积率 +80 米限高，根据地块条件差异，二期在产品上做了些调整。

1、一期规划为 9 幢 13-17 层高层住宅、12 幢 4 层多层住宅。二期地块的容积率变高，牺牲了小户型的居住体验，在西侧规划了两栋3梯6户带北外廊的高层，基本是顶着80米限高来做的。叠拼部分保留，与一期也做了差异化，在原来 4 层的基础上增加了一层，这一层可能是阁楼。

2、翡雲悦府的主力户型包括 120-140㎡的三房和四房，以及 170-230 平方米的叠拼。二期的网传主力户型为建面约 110㎡三房，另有约 140-168㎡四房及 200㎡叠拼。从面积段上来看，入门面积更小了，降低上车门槛；140㎡的面积段有重叠，可以作为一期的补充；出现了168㎡这样更大的户型，扩大了改善目标客群。

这样一来，二期的定价就很有看点，卖高了不行，卖低了也不是。

一期二期结合下来，华润置地在新杨思的产品几乎覆盖到了刚需、刚改和终极改善每个层级。

上周末，翡雲悦府过会，并将于 4 月 11 日开展认筹。首开入市的是 2#、3#、4# 以及 5# 楼，主力户型为 120㎡3 房和 140㎡4 房，共计 228 套，均价 10.72 万元 /㎡。

这个价格是低于市场最初预期的，可以视为华润置地对市场的一次试探。

在翡雲悦府项目中，华润置地占股 51%，越秀 29%，中能建 20%。

二期项目有三个建设方：上海泓喆房地产开发有限公司、杭州燚乐实业投资有限公司、上海樾润置业有限公司（上海樾润），分别对应华润置地、越秀、越秀 & 华润置地。

上海樾润由杭州燚乐实业投资有限公司和上海泓喆房地产开发有限公司于今年 4 月 2 日共同成立，二者的持股比例暂不明晰，法定代表人武贺，此人是华润置地上海公司副总经理武贺。

3 月底，翡雲悦府开展了一场品鉴会，武贺在会上表示：" 华润置地至今在浦东新区已布局 9 个重资产项目。未来在浦东新区的布局规划将紧密围绕浦东新区的发展战略推进，重点聚焦城市更新与高品质开发、商业地产与消费升级、长租公寓与人才安居三大领域。"

新杨思是浦东新区一隅。近半年来，华润置地连续重仓新杨思。

去年 11 月 27 日，华润置地联合中能建以及越秀以 78.97 亿元总价竞得翡雲悦府所在地块，溢价率高达 40.37%，创下土拍溢价率历史新高，也刷新了新杨思板块的地价纪录。今年 2 月 20 日，华润置地联合越秀以总价 50.90 亿元竞得杨思 Z000602 单元 20Ea-01 地块，未触及中止价，溢价率 33.38%，成交楼板价为 74695/㎡。这一价格相比之前的翡雲悦府地块上涨了约 3000 元 /㎡。

新杨思是上海内中环继前滩、徐汇滨江之后仅存的城市级成片开发区域。新杨思的规划很美好，作为浦东 " 金色中环发展带 ""3+5" 重点地区之一，新杨思直接对标前滩、世博板块，定位上海生活消费新高地，上海首个 MCAZ（微型中央活动区），采用 POD 城市开发模式。

华润置地在这里要做的模式是：统筹住宅、商业、公建配套开发，实现区域价值的提升。目前，新杨思板块绝大部分地块处于待开发状态，距离最后成形还需要较长时间。

在房价上，华润置地已经先一步抬高。去年开盘的上园，均价 9.9 万 /㎡，主力户型 100㎡，1000 万左右即可买入，面积最小的 87㎡，800 多万就可上车。到了翡雲悦府，上车门槛已经来到了 1200 万。

2024 年 3 月，华润置地城市总大换防，原华润置地杭州总经理娄山杰，调任上海公司总经理。同年 5 月，娄山杰开始担任华润置地（上海）有限公司的法定代表人。