乐居财经北京 徐迪 朝观天珺——保利朝阳三间房项目，虽然案名还没正式发布，不过很多 " 内部人士 " 已经这么叫开了。

天珺系应该是不会错了，保利天字系产品线。

设计方案发布后，两张野生版户型图随即流出。

155 户型有南向双阳台：内嵌阳台 + 外接花池！

155 户型面宽达 14.5 米，南向双套房，四开间，其中一间给到主卫。

厨房西北转角开窗，视野采光拉满，东边还有一个独立家政间 / 储物间。

赠送尺度非常大，接近 30㎡的面积：

1、南向 1.8 米进深阳台计一半建面 11.34㎡；

2、外接露天花池按 0.7 米标准尺寸，面积在 4.5㎡左右，全赠送；

3、北边两间卧室外的设备平台可封入室内，总面积 5.3㎡，全赠送；

4、电梯厅做了户外玄关区，这部分有大约 8㎡，不算套内面积，但却是私家使用空间。

155 户型位于小区西北角的 2# 楼，共 100 套房源，两梯两户，总高 25 层，单层高近 3.2 米。

南排的 4#-7# 均为 11 层洋房，140㎡四叶草户型。

但是这版户型图上没有阳台和设备台，南向只有飘窗赠送。

户型方正，格局很好，全明空间整体没什么大毛病，就是赠送尺度略小。跟上边的 155 户型不像一个项目产品。

140 是主力户型，4 栋楼将近 200 套房源，占小区总户数近四成。

三间房地块成交于 2 月 11 日，由保利 + 金茂联手摘得，总价 87.295 亿元，楼板价约 5.16 万元 / 平，溢价率 10.5%。

项目包含两幅住宅子地块：其中，006 地块据悉将由保利操盘，占地 2.76 公顷，总建面 11.1 万㎡，其中地上建面 7.7 万㎡，容积率 2.8。

规划 7 栋住宅楼，总建面 7.6 万㎡，共 524 户，户均建面约 145㎡。

地块为正南正北朝向，楼栋整体排布舒展。

1# 楼西侧单元 18 层，层高 3 米 +；东侧两个单元 11 层，首层架空，这是除了中海萬吉玖序之外，朝阳区第二个有架空层的新盘；

2#、3# 楼均为 25F 高层，单层高度接近 3.2 米；

4#-7# 为 11 层洋房，层高也在 3 米以上，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

东北角 1# 楼小高层为 120㎡四居室，两梯两户；11 层洋房为 100㎡左右。

2# 楼两个单元，为 155㎡四居；3# 楼王栋三个单元，为 175㎡顶配面积。这两栋楼都是一梯一户，南向四面宽。

南排 4#-7# 楼均为 140㎡左右四居，为项目主力产品。

平面图上除了楼栋号和楼高，没有多余数字。

建筑上大量留白，当下常见的 " 阳台是否封闭 "、" 设备平台尺寸过大 " 等反馈意见，对着这两张平面图很难提出来，因为，几乎看不见这些配置。

但是，经得起数倍放大的高清效果图，还是透露了重要信息：

阳台，有，而且是通面宽的那种，尺度非常大。

放大效果图还能清楚看到南向通面宽阳台，侧边玻璃通透，有转角接侧边设计。

北向凸起位置为设备平台，部分户型有侧边飘窗或转角飘窗，整体使用率不低。

项目在东五环，地段上优势不大，但作为朝青板块首个新规项目 + 保利发展在北京的首个好房子作品，市场关注度不低，产品力上一定会有拿得出手的东西。

小区正门朝东，超豪华的合院式景观大门，面宽超 30 米，" 三进 " 入户礼序：

一进社区大门；二进下沉庭院；三进内部住宅区域。

参照旁边室外活动场地 200㎡的比例，下沉庭面积在 800㎡左右，据说会打造四季花厅 + 无边界会所空间。

以下是一些小道消息整理：

1、预计开盘价 8.5 万元 /㎡，总价 1000 万起，主打 " 顶级圈层 " 概念。

2、全四居户型，主力建面 122㎡/136㎡/155㎡，顶配 176㎡，少量 89㎡。基本符合上面根据平面图测算出的面积段。

3、层高 3-3.15 米；使用率 90% 以上，部分可达 100%。

4、配置亮点：会所 + 架空层 + 全龄社区，物业服务采用 " 东方礼遇 " 顶级标准。

5、营销节奏：预计 4 月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘；利用现房实景加速去化。

三间房两个项目相距 1 公里左右，同在地铁 6 号线沿线，其中 D 区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房 2023 年 4 月开盘，共 310 套房源，主推 88-129㎡三居；2024 年 9 月末，96 套现房入市，面积段 104-127㎡，期房网签均价 8.37 万元 /㎡；现房网签均价 7.56 万元 /㎡。

现房比期房还便宜了 8000 多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于 2023 年 8 月 2 日获得预售许可证，共获批 6 栋楼、296 套房源，同样是大户型为主，面积段 99-151㎡三居四居，成交均价 8.33 万元 /㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边 5 公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年 10 月底新开的盘，共有 3 栋高层近 400 套房源 77 套联排别墅，目前网签：86 套高层，均价 7.8 万 /㎡；23 套别墅，成交价 8.3 万 /㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅 4 万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到 5 万出头，对刚需客群非常有吸引人。

相关公司：保利北京 , 金茂服务 hk00816