文 / 上海进深 张林霞

新房比拼品质已成为业内普遍共识。

众多新房仍局限于采用奢华材料、堆砌大品牌来彰显品质。然而，上海紫薇之星却毅然打破了这一常规的标准化流程。

在全新的改善级楼盘项目里，大胆开创 " 海派私宅定制 " 的独特模式。

私宅定制，向来多见于独立的单体高端住宅领域。因为在定制过程中，涉及到细节，对施工工艺的要求也高。

然而，此次在上海紫薇之星，大量以往在豪宅中才会出现的工艺，在这里得到了运用。

该项目由宝华集团联合东苑集团打造涵盖的三幅小地块，别出心裁地被命名为霞飞壹号苑、思南贰号苑、丁香叁号苑，浓浓的海派风情扑面而来。

值得注意的是，两大集团与设计大师梁志天联合，在上海首次推出 " 海派私宅定制化样本 "。 

梁志天，作为在国际上有名的建筑、室内及产品设计师，堪称设计界的传奇人物。是全球最具影响力的 50 位设计师之一。他斩获了无数国际国内设计大奖。

在中国豪宅设计领域，从香港的天汇、铜锣湾 YooResidence，到澳门的伦敦人酒店，再到国内的深圳湾 1 号、上海汤臣一品以及古北壹号等豪宅，皆出自梁志天。

紫薇之星精心定制样板房室内空间，将设计的笔触延伸至公共区域。从大堂到电梯厅、轿厢，再到入户厅，四大区域实现了一体化设计全覆盖。

紫薇之星的私人定制通过对皮革、金属、编织、车线、线条与弧度的组合，赋予空间独特的触感与温度。

在空间配色方面，紫薇之星采用纯色系与大体块的设计手法，同时着重突出线条的流畅灵动以及空间的开放通透。

2023 年 8 月，在上海二批次土拍中，宝华 & 东苑以总价 32.88 亿元成交普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401 单元）049-01、050-01、051-01 地块。

该地块出让面积 3.01 万㎡，容积率 2.5，溢价率 4.05%，楼板价 4.37 万元 /㎡，房地联动价 8.55 万元 /㎡。

地块东至祁连山路，南至桃竹路，西至景泰路，北至常和路，面积 3.01 公顷，为商住用地。

项目拟建 11 幢 14F 住宅（含 1 幢保障房）、以及商业、配套用房等建筑，规划 10 栋 14F 住宅，共计 560 户，推出建面约 98-188㎡的三房和四房。

建面约 101㎡3 房 B 户型

准一梯一户设计，享独立电梯厅；室内南北通透，有利于空气流通；三开间朝南，南向双卧套房是该户型的最大亮点。

建面约 188㎡4 房 K 户型

一梯一户的设计，客厅餐厅正对桃浦中央公园，拥有 270 度景观视野；

室内空间五开间朝南，而且是南向双卧套房，连主卫也朝南，采光通风条件充沛。

该项目位于普陀桃浦智创城板块，板块总体规划 437 万方，桃浦智创城要打造的是中心城区转型升级的示范区与上海科创中心重要承载区。

目前，智创 TOP 的 A 区已吸引东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料领域的头部企业；上海电力高压、李园实业等总部办公项目也先后在此落地生根。

项目虽然临近地铁 11 号线祁连山路站、15 号线古浪路站，但距离均不是很近，对于依赖地铁出行的居民来说，可能需要步行或换乘一段距离才能到达地铁站，不太方便。

并且，项目周边 3 公里无大型商业体，依赖社区底商（现状仅便利店 / 快餐店），距最近三甲医院需 30 分钟车程。

此外，尽管桃浦智创城板块发展前景良好，但目前周边可能存在一些在建工地，施工过程中会产生噪音、灰尘等污染，对居民的生活环境和居住舒适度有一定影响。并且该区域此前有工业历史，可能存在一些遗留的环境问题，需要时间来彻底解决。

紫薇之星位于普陀桃浦智创城板块，周边竞品项目较多。

目前桃浦板块有多个新房项目在售，如普陀金茂府、建发・海阅首府、象屿交控・中环云悦府等。

紫薇之星房地联动价为 8.55 万 /㎡。建发・海阅首府价格为 8.29 万 /㎡，象屿交控・中环云悦府价格 8.16 万 /㎡，相比之下，紫薇之星价格相对较高。部分竞品项目还会采取降价促销手段，如建发海阅首府一期认购时传出最低 96 折优惠，这对紫薇之星的价格竞争力造成冲击。

此外，普陀金茂府三期加推房源均价 8.33 万元 /㎡，引入金茂科技系统，在科技住宅方面有一定优势。

值得注意的是，区域内住宅产品同质化现象严重，众多项目在容积率、梯户比、户型面积及结构等方面趋于一致。像紫薇之星推出建面约 98-188㎡的三房和四房，其他竞品项目的户型区间与之有重叠。

再来看二手房，与紫薇之星相同的预算可买南大 3 公里内次新仁恒河滨花园，或古美板块 90 年代品质房万源城。

项目公司为上海宝苑华盈房地产有限公司，成立于 2023 年，注资 5000 万，法定代表人周荣夫，该公司由宝华集团与东苑集团合作成立。

宝华集团作为上海本土房企，长打造了西郊紫薇花园、宝华城市之星等现代居所。

东苑集团自 1993 年成立以来，深耕闵行地区多年，参与多个项目开发，例如古北商圈的古北尚郡、古北尚公馆、古北悦公馆等。