文 / 北京进深 严明会

北京楼市小阳春，别墅项目也来凑热闹。

前脚，北辰拿出 " 压箱底 "，上新红橡墅 50 套别墅；紧接着，万科拿出了 79 套弗农小镇别墅，拟售价格在 33821-38214 元 / 平米。

此次，弗农小镇加推的是 205㎡小合院别墅，同时在售的还有叠拼产品（中叠、下叠、上叠）和大合院别墅。

小合院别墅是地上三层 地下一层，使用面积 290㎡，超高赠送率，独门独院，带私家电梯。

其中，一层是客厅 餐厅 厨房，约 25 平米的私人花园；二层是起居层，两间卧室，公用一个厕所，南北 3 个露台；三层是主人层，仅有一个卧室，与露台差不多大面积，都在 18 平左右；负一层是家庭互动层。

目前，弗农小镇已网签 3 套别墅，成交均价 17875.66 元 / 平米，这个价格也是该项目近两年的最低点。

更早的 2023 年 6 月，弗农小镇取证了 152 套房源。

其中，住宅、戊类储藏室、太阳能机房成交 77 套，成交均价 20389.99 元 / 平米；住宅成交 11 套，成交均价 18941.72 元 / 平米；住宅、戊类储藏室成交 2 套，成交均价 23024.83 元 / 平米。

位于密云的弗农小镇是一个百万方大盘，分三期四个地块开发。其中，一个地块是 40 年旅游地块，无单独房本，其他还有 70 年产权商品房别墅。

据销售介绍，旅游地块，配建的酒店别墅，一部分给了君澜酒店用，剩下一部分以租代售的性质可以出售，签租赁合同，相当于永久使用权，年限到期后自动续期。

弗农小镇虽然带着 " 万科 " 的前缀，但它背后的金主却很神秘。

它的开发商是北京宁溪房地产，成立于 2013 年，注册资本 5000 万元，经理为赵杰，由天津天相投资和中投发展分别持股 30% 和 70%。

中投发展的法人、董事长兼经理为单小海，曾任《万科》周刊主编、天津万科副总经理、大连万科总经理。

虽然单小海没在中投发展持股，但他名下投资了北京拓达思睿科技（持股 100%）和天津万杰企业管理合伙企业（有限合伙）（持股 50%）

另穿透可知，中投发展和天相投资背后均是三家企业，深圳市锦迪投资咨询合伙企业、天津绿光房地产信息咨询、杭州众擎投资管理分别持股 56%、40%、4%。

大股东锦迪投资背后是李土金、何卓、王炜，分别持股 50%、25%、25%。

李土金很神秘，在百度上搜不到其人。他还投资了深圳市汇安盈创投资管理、深圳市兴景房地产、深圳市雅景浩投资。其中，汇安盈创名下的中民国际投资发展（深圳）已被限高，列为失信被执行人。

二股东绿光房地产是北京万科企业和天津合瑞创富房地产信息咨询合伙企业（有限合伙）分别持股 99% 和 1%。

天津合瑞创富并不简单，北京万科旗下天津、秦皇岛、北京子公司，都有它持股 1% 的身影。这家公司背后是李钰丹、黄鹏杰、许昊，分别持股 49.5%、49.5%、1%。

在 2019 北京万科投资新经理培训二期的第四次课程中，黄鹏杰和李钰丹的名字出现于导师名单中。

二人到底与万科存在怎样的交集？

2016 年，在北京万科第三季度全员大会的 "5 年服务奖 " 名单中，黄鹏杰位列其中，属于财务管理部。可见，他也是北万的一名老员工；2019 年 4 月，城建支行副行长一行人拜访万科北京，李钰丹参加了此次会谈，并在会上发言。

毫无疑问，黄鹏杰和李钰丹都曾是北京万科融资或者财务相关负责人，其中黄鹏杰已离职。

在 2020 年 4 月，他以北京无量数科技执行总裁的身份，参与《后疫情时期思考 开拓房地产与金融共赢局面》的专访。而后，据乐居财经获知，黄鹏杰已于 2020 年 7 月退出无量数科技的 50% 持股序列。

据万科 2024 年报显示，其持有弗农小镇 32.1% 股权，该项目占地面积 227,337 平方米，规划计容建筑面积 208,770 平方米；截止 2024 年末，计容竣工面积 149,850 平方米；2025 年计划竣工计容面积 58,920 平方米。

三股东杭州众擎背后由孙福祺、侯春文、赵杰持股。其中，孙福祺也是弗农小镇开发商的法人。

业主张女士于 2019 年购入万科弗农小镇的一套房产。她告诉媒体，2021 年验收过程中，发现了包括房屋漏水等多处问题，她提出等房屋维修完成后再进行验收。

"4 年来，房屋的漏水问题依然没有得到解决，屋顶有多处霉斑，漏点也没找到，我们一直都没有办法入住（截止 2024 年底）。"

同样身为业主的王凡告诉媒体，2023 年漏水最严重的时候，地板上的积水能有一厘米深。" 当时地板都泡坏了，物业的工作人员上门用拖把、扫帚帮忙向外清扫积水。" 从处理漏水点，到换完地板，王凡用了 3 个多月。

2024 年雨季，同样的场景再现，"2024 年甚至比 2023 年的情况更严重。通过向相关部门反映，维修队才上门修理，把阳台上的一个台阶拆掉重修，前后历时近 3 个月。"

王凡说，当时工作人员说，延长保修期和经济补偿的问题还会再协商，但去年 10 月打电话询问此事，对方称可去法院起诉，根据法院的判决结果进行赔偿。

对于业主房屋雨季频繁漏水的问题，去年底，北京宁溪房地产回应媒体称，" 部分渗漏集中在门窗外檐、外立面不同的造型和地下墙体，渗漏处维修起来较为复杂，而且维修多在雨季末完成，当季难以实际检验。"

" 关于保修期的延续，会按照双方合同约定进行，在保修期内发生的遗留问题，我们会继续进行维保。" 北京宁溪房地产承诺，" 关于赔偿问题，我们非常理解客户的感受，同时，在质量瑕疵问题发生后，也需要双方相互配合，尽到维修责任和配合义务。"

1 月，北京宁溪房地产因为未在建设工程质量保修范围和保修期限内对所有权人履行质量保修义务，被北京密云区住建委处罚 10 万元。

之前 2021 年，弗农小镇交房时也并不顺利，业主称被减配交付，外立面部分石材变涂料，深咖色屋顶变成浅绿色屋顶。

此外，还有业主在社交平台留言，" 满心欢喜来收合院别墅，结果看到的却是一个手拉手，肩并肩，前胸贴后背的天井房。"

不止深陷业主舆论漩涡，弗农小镇开发商还被供应商告上了法庭。

时间回溯至 2020 年圣诞节，智航利洋（北京）品牌管理有限公司与北京宁溪房地产签订《活动合同》，约定北京宁溪房地产委托智航利洋于 2020 年 12 月 25 日至 27 日提供万科 · 弗农小镇项目冬季包装，对应合同价款为 20 万元。

智航利洋按照合同约定组织完成活动后，北京宁溪房地产一直未支付合同价款。经活动公司多次催要未果，故诉至法院。

最终法院判决，北京宁溪房地产给付智航利洋合同款 20 万元及逾期付款违约金。