文 / 乐居财经 徐酒眠

物业费从 3.1 元降至 2.3 元，" 带资 " 从 30 万涨到 50 万，碧桂园服务还是被发了 " 解聘 " 通知书。

近期，杭州萧山区东旭府小区召开业主大会，就续聘物业事项进行表决：碧桂园生活服务集团股份有限公司萧山分公司未能通过。

有意思的是，在此之前，碧桂园服务曾两次向东旭府业主表达诚意——包括下调物业费，以及增加品质改造提升资金。但显然，最终并未能打动东旭府大部分的业主们。

两降物业费

杭州萧山区东旭府，是碧桂园开发的纯刚需居住楼盘，2018 年 8 月拿证预售，两年后交付。

本着肥水不流外人田的原则，东旭府的前期物业服务顺势交到了碧桂园服务手中，收费标准高层 3.1 元 /㎡/ 月（含 0.4 元 /㎡/ 月能耗费）。据悉，这个价格在周边小区中算比较高，但业主入住后对服务质量并不满意，" 小区游乐设施坏了就一拆了之，单元门门禁坏了也不修。"

因此聘期将至，东旭府业主要求更换物业的呼声很高。但碧桂园服务并不想丢盘，2 月中旬，业委会公布《东旭府碧桂园新物业合同 ( 草案 ) 》显示：

碧桂园服务愿意将高层的物业费调整为 2.5 元 /㎡. 月（不含能耗费），能耗费 0.2 元 /㎡/ 月，多退少补；另外商业用房 5 元 /㎡/ 月，地下车位管理费为 60 元 / 个 / 月；并承诺承诺，续签后将在三年聘期内共计投入 30 万元，用于小区品质改造提升。

但业主依旧不满意，并反应小区消防设备有问题，业委会请来了专业第三方公司检测，结果查出较多问题。

更换物业的声音更高了，3 月 3 日，碧桂园服务再向业委会发函，提出进一步下调物业费及增加进场带资金额：

具体来看，物业收费标准高层下调至 2.3 元 /㎡/ 月（不含公共能耗，能耗费 0.2 元 /㎡/ 月），商业用房下调至 4.6 元 /㎡/ 月，车位管理费不变；同时续聘成功后投入费用增加至 50 万元。

尽管做出了努力，但在最后的表决大会上，东旭府大部分业主还是投了反对票。

根据公开的投票结果，参与表决的有效投票为 1374 张，占业主投票权总人数的 86.5%；对应专有部分总面积 13.59 万平方米，占业主专有总面积的 86.2%。其中投出 " 同意 " 票的 391 张，占参与人数的 28.4%；对应专有部分面积 3.99 万平方米，占比 29.4%。

招标猜想

东旭府决定解聘碧桂园服务，但项目后续将启动新物业招标。目前，其业委会已讨论决定，计划于 2025 年 4 月至 5 月召开 2 次业主大会，确定选聘物业服务公司方案和公开选聘物业服务公司。

资料显示，东旭府总建筑面积 22.19 万平方米，共 15 幢。其中 12 幢为高层，对应建筑面积 15.15 万平方米，共 40 个单元、住户 1554 户；商铺 43 户，对应建筑面积 6933.84 平方米；停车位 1758 个（地下 1497 个、地面 60 个）。

按照碧桂园服务两轮降价后的标准计算，东旭府每年的物业费不到 600 万元。不过依托业主资源，物业一般还能发展毛利率相对较高的社区增值服务创收。

乐居财经《物业 K 线》注意到，在《东旭府碧桂园新物业合同 ( 草案 ) 》中几项有意思的约定，这或许也是其未来新物业选聘将磋商的点：

在项目配备物业服务人员方面，总数为 57 人，其中项目经理 1 人、客服主管 4 人、管家 4 人、物管员 15 人、保洁员 21 人。

对于公区经营性收入，由业主与物业 7:3 分账，且先入账业委会，每年年底之前再将 30% 打入物业账户。

此外，每年业委会将聘请第三方机构组织业主满意度调查，费用由物业方承担。

以 80%（含）以上业主参与为有效测评，满意率低于 60%（不含）将扣除履约金 5 万，且业委会有权终止合同；60%（含）～70%（不含）将扣除 2 万；连续 2 年低于 70% 也有权解聘物业。有罚有奖，满意度在 80%～90% 将奖励物业 2 万，在 90% 及以上奖励 5 万。

待东旭府选聘新物业，碧桂园服务是否还会递交投标意向书？

相关公司：碧桂园服务 hk06098, 碧桂园 hk02007