文 / 北京进深 林振兴

京城尽是 " 好房子 "。

面对 " 三件套 "（阳台 + 风雨连廊 + 架空层），有人喜亦有人忧。其中，两类楼盘最发愁。

一类是，即将交付的楼盘，它们眼看隔壁 " 黑科技 " 加持的新盘拔地而起，自己却 out 了，心里不免产生落差感。

另一类是，好房子新规前的在售老盘，它们更焦虑。在新盘的 " 毒打 " 下，自己可能会变成滞销盘。

不同开发商，有不同的应对之策。

一些开发商索性打起价格战，靠降价求生。但效果却不尽如意，好几个月才卖出去十几套房。

道理摆在那里，市场总是买涨不买跌的，越降越卖不出去。

还有个别开发商却不想沦为 " 好房子 " 下的牺牲品，开始谋出路，尽可能通过增配手段，向 " 好房子 " 靠拢。

目前，丰台北京悦府和观宸，亦庄北京润府，大兴御璟星城元启，开始行动起来，增加 " 好房子 " 要素。

一股为 " 好房子 " 改规的旋风，即将袭来。

01

位于丰台的北京悦府是 " 带头大哥 "，它率先开启调规，抛出增设大门和景观廊道的方案。

业主对于北京悦府 " 做加法 " 的举动，打从内心是欢喜的，所以 4 月 9 日反馈意见公示中没有任何反对声音。

具体来看北京悦府的调整方案，其拟在小区西侧及小区内部，调整原 1# 大门及增设 2# 大门、1# 至 6# 景观廊道等 8 项构筑物。

其中，南面的 2# 大门是新增的，长 25 米、高 5.12 米、宽 19 米。大门连着一条 12.3 米长廊、宽 4.5 米。

北面的 1# 大门，从原来长约 25 米、高 5 米、宽 3.6 米，变成长约 42 米、高 6.315 米、宽 23 米的巨型大门。从大门往里，是一条近 90 米长的景观廊道。

从图纸上看，景观廊道的顶部是镂空的。有业内人士预测，交付时很有可能会加盖玻璃，变成风雨连廊。风雨连廊是好房子三件套之一。

上个月北京发布的好房子技术要点指出，" 好房子 " 建设以人民为中心，提升城市烟火气，补充基础公共服务功能。

其中提到，可在小区场地内设置风雨连廊，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场、游园等公共空间相互连接。

但也有业主担心，调规后是否会影响绿化率，以及该项目公示的构筑物审批后监管问题。

北京悦府回复称，该项目绿化布局调整已经丰台区园林绿化局绿地复核，调整后仍满足绿化要求。

此外，本次公示构筑物将严格按照公示内容进行建设并交付使用，交付后由物业公司负责日常维护，并接受属地政府等管理部门的监督。

在此次公众反馈意见中，北京悦府还听到了业主的新声音。

关于 6 号楼 1 单元南侧景观墙影响住户视野的问题，它结合广大业主意见，同时为尽可能保证小区园林景观品质，已进行拆除整改。

北京悦府地块，由华润置地 2022 年 5 月 31 日以 74.7 亿元底价摘得。项目规划 9 栋 9-26 层洋房 高层，共 639 套住宅。

目前已网签 626 套，成交均价 10.9 万元 / 平米，成交额超 109 亿元。

按理说，北京悦府都几乎卖完了，没必要费力、费钱进行调规，但它还是主动做加法。

或是因为，北京悦府往西 2 公里是中海丽金府，它拥有南向双阳台（花池 内嵌式阳台） 北面送设备平台 首层架空层。

北京悦府不想让自己的业主看到，在收房的那一刻，自己的房子 " 过时 " 了。所以在年底交付前，它自己做了增配。

02

不止老盘，没有 " 好房子 " 要素的在售新盘，更担心被毒打。

在 " 好房子 " 导则下，越来越多北京新盘设置 " 阳台 风雨连廊 架空层 " 三件套。

在丰台，就连有原本只有 " 两件套 "（阳台 架空层）的建发金茂观宸，都不敢有一丝懈怠，又增设了风雨连廊。

它的风雨连廊，连接大门，往东 3 个 90 度拐弯之后，是小区的中心湖景。而在去年 12 月底公布的总平图上，并没有显示有风雨连廊。

此外，从沙盘照片上也可以看到，会所周边环绕着廊亭廊道，中央广场也依水建起一座小亭，周边有带顶盖的廊道。

增配了风雨连廊后，观宸成了北京第二个拥有好房子 " 三件套 " 的项目。

在 " 好房子 " 三件套里，阳台是最受广大群众欢迎的，因为它可以实打实增加得房率。

前一阵子，亦庄的北京润府业主们，收到了关于北京润府项目高品质家园建设征询意见问卷调查表。

其中，问题包括：

假如北京润府项目二期设置架空层，您希望架空层后续作为什么用途使用 ?

您对北京润府项目二期规划方案持怎样的态度 ? ( 总平图及户型平面图详见附件 ) 。

小道消息传出，二期升级配置中还包括了要增加阳台。

对于潜在购房者来说，有阳台肯定是加分项。但他们希望，开发商必须报规封闭阳台。

但对于北京润府一期业主而言，却出现了不同声音，不少人觉得买完就被背刺了。

关于具体的阳台升级情况，目前开发商未给出正式回应。

3 月 10 日，市规划自然资源委亦庄规划分局管理员回复称，目前我分局暂未收到建设单位关于 " 润府二期 " 的设计方案审查的申请。若后续建设单位申报设计方案审查，分局将对具体设计方案按照相关规范要求审核，并进行公示，充分听取公众意见。

但如果不改规，在大肆赠送面积当下，北京润府确实失去了些许优势。

它赠送的面积，实在是太保守，南向卧室偷飘窗，边户的侧面偷飘窗，99 平和 109 平的客厅偷飘窗。

北京润府远不如丰台的 " 兄弟 " 中环悦府大方，它把每个房间和客厅的阳台，全部悄无声息地变成了室内空间，这可是百分百的使用面积。

眼下，在亦庄，第一个 " 好房子 " 项目也已出炉。

招商序所在的 X24 地块，是亦庄首个将阳台 架空层 风雨连廊三大 " 好房子 " 元素配齐的项目。

所以，北京润府如若改规增加阳台，也在情理之中。

为 " 好房子 " 增设阳台，华润置地并不是先例。

乐居财经此前写过，大兴御璟星城元启，目前正在走重新报规程序。

重新报规后，元启不仅将提高了会所品质，带泳池，且所有户型带外置阳台，玻璃栏杆。

但不是所有人都欢迎敞开式阳台。已购买业主认为，元启把原来飘窗封在室内的部分改成到室外敞开式了，室内实际使用比以前更小了。

但多数购房者还是更倾向阳台这类黑科技，" 飘窗跟正常室内不一样，只能花钱加个抽屉和软垫，太鸡肋了。如果噪音不大得话，我个人是肯定愿意用 0.5m 飘窗换 1.5m 外阳台。"