本文来源：时代周报 作者：林佳

房地产行业深度调整仍在持续，房企的增长逻辑正从重资产扩张转向轻重并举运营。

2024 年，在大多数房企仍以缩表和偿债为主旋律的背景下，新城控股交出了一份逆势增长的业绩单：全年实现营业收入 890 亿元，归母净利润同比增长 2.07%，经营性现金流连续第七年为正。在 " 住宅 + 商业 " 双轮驱动下，公司商业运营总收入达到 128 亿元，同比增长 13.1%，超额完成年初目标，吾悦广场出租率升至 97.97%。

商业板块的持续发力，正在成为新城控股穿越周期的关键支点。报告期内，新城控股商管收入占比提升至 13.52%，毛利率达 70.17%，在总毛利中的占比也提升至 47.89%。

在稳定的经营业绩和安全的财务表现之外，新城控股的房地产代建、代管业务平台——新城建管，正在成为轻资产扩张路径中的关键一环。

过去一年，新城建管持续拓展项目规模与服务边界。截至 2024 年，平台累计管理项目超过 100 个，其中商业综合体类项目超过 60 个，累计管理建筑面积超 1600 万平方米，全年新增签约面积超 710 万平方米，业务范围基本实现全国化布局，入选 "2024 中国房地产企业代建综合能力 TOP10"。

在经营回款、债务压降和商业运营三条主线上，新城控股正用一套低杠杆、高效率、强现金流的打法，构建可持续发展的增长底盘。

财务稳健、现金充足，新城控股巩固底盘

当行业步入去杠杆与重运营阶段，资本结构的安全与现金流的确定性，成为企业生存力的直观体现。

基于双轮驱动发展战略，2024 年，新城控股持续通过稳定销售回款、增加经营性收入保持发展的主动性。根据年报，2024 年新城控股实现营业收入 890 亿元，归属于上市公司股东的净利润 7.52 亿元，同比增长 2.07%，扣非归母净利润 8.70 亿元，同比增长 183.07%，公司整体毛利率为 19.80%，平均融资成本为 5.92%，同比下降 28 个 bp，核心指标保持稳定向好。

2024 年，新城控股实现合同销售金额约 401.71 亿元，销售面积约 538.82 万平方米；全年回款金额达 411 亿元，回款率达 102%，为公司收入提供了坚实保障。与此同时，公司持续压实主体责任，将保交付作为运营管理核心任务之一，全年累计交付物业超过 10 万套，交付力与兑现力稳步提升。

在商业稳步增长的同时，公司整体财务表现依然维持良好稳定态势。

2024 年，新城控股实现商业运营总收入 128 亿元，同比增长 13.1%，超额完成 125 亿元的年度目标。

住宅销售保持高回款、经营性物业收入稳定，为新城控股现金流安全提供了有效保障。截至报告期末，新城控股在手现金余额 102.96 亿元，在手现金充裕；净负债率为 52.44%，继续保持较低水平；公司经营性现金流净额为 15.12 亿元，经营性现金流净额连续 7 年为正，为公司发展留出了足够的空间。

良好的债务结构，构成了新城控股稳步前行的底层逻辑。

截至 2024 年末，公司期末融资余额为 536.50 亿元，同比压降 34.29 亿元，有息负债水平保持低位。此外，公司合联营权益有息负债降至 32.73 亿元，进一步夯实稳定安全的财务基本面。

长期以来，新城控股坚持底线思维，确保每一笔债务提前或到期偿付。2024 年新城控股已如期偿还境内外公开市场债券 52.62 亿元，良好的信誉表现也让新城控股获得了多方认可，并在融资端取得突破。

去年 5 月，新城控股成功发行一笔规模为 13.6 亿元的中期票据，获得中债增全额担保，总认购倍数超 2.7 倍；11 月，发行 2024 年度第二期中期票据，规模为 15.6 亿元，票面利率 3.5%，认购倍数 1.97 倍。此外，依托吾悦广场优质的资产基本面和不断增长的运营实力，2024 年公司新增以吾悦广场为抵押的经营性物业贷及其他融资约 205 亿，加权本金平均利率为 4.97%，抵押率约 50%。

财务结构的优化、商业租金的释放与融资成本的持续下降，共同构筑了新城控股稳健经营的基本盘。在行业深度调整的周期中，这家房企正以可持续的现金流能力与安全边界，打开通往下一阶段增长的通道。

商业加法、代建突围，释放韧性增长引擎

在行业重估商业逻辑、去金融化趋势日益明确的当下，稳定的现金流与运营能力，正成为衡量一家房企长期价值的重要指标。

行业新周期之下，经营性物业重要性随之上升。在业内看来，新城控股长年积淀的厚实商业盘面，对其整体业绩贡献率不断提升，是其穿越周期、保持韧性成长的永续动力。

2024 年，新城控股不含税物业出租及管理业务收入达 120.29 亿元，占公司营业收入的 13.52%。该板块贡献毛利 84.40 亿元，在公司总毛利中的占比由上年同期的 32.73% 大幅提升至 47.89%，毛利率达 70.17%。作为利润结构中的关键支撑，物业经营持续增强公司整体盈利能力。

依托轻重并举的运营策略，新城控股商业在管规模稳步增长，管理版图不断拓展。

过去一年，新城控股新增开业 15 座吾悦广场，截至 2024 年末，新城控股实现 173 个综合体项目的布局，吾悦广场开业商业面积达 1601.07 万平方米，出租率提升至 97.97%。

方正证券在近期研报中指出，新城控股商业现金流稳健充沛，今年 2 月吾悦广场单月租金收入 10.5 亿元，同比增长 12.8%，保持双位数增长。随着商业的深度进阶，新城控股自 2021 年以来商业持续性经营收入大幅超过当期利息支出，2024 年该比例进一步增长至 3.34 倍。

值得一提的是，为适应不断变化的消费市场，去年 10 月，新城控股还将旗下的新城商业管理事业部升级至新城吾悦商业管理集团有限公司（简称 " 吾悦商管 "），并首次发布 " 五边形经营理念 " ——品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴，旨在打造不一样的吾悦。面对激烈的市场竞争，新城商业给出了自己的破局思路，主动适应消费趋势，也被业内认为是其持续迈向高质量发展的重要思考与实践。

在稳定的经营业绩与稳健的财务表现之外，新城控股的房地产代建、代管业务平台——新城建管，也展现出强劲的发展潜力与业务活力，正在为公司打开新的增长通道。

截至 2024 年，新城建管累计管理项目已超过 100 个，其中商业综合体项目逾 60 个，累计管理建筑面积超过 1600 万平方米，全年新增签约面积达 710 万平方米，基本完成全国化布局。凭借持续拓展与运营能力的提升，公司跻身 "2024 中国房地产企业代建综合能力 TOP10"，并获得委托方的广泛认可。

在逐步构建轻重并举、收支平衡增长模型的过程中，新城控股的商业价值与产业弹性，正在穿越地产周期的波谷，释放出更清晰的长期信号。