文 / 北京进深 林振兴

北京 13 级大风过后的，放开阳台的风也终于吹到大兴。

4 月 14 日，大兴两个项目前后脚在规自委挂出了关于阳台的公告。

先是周一上午 9:00，御璟星城元启官宣调规，它从 " 被刺者 " 变成 " 背刺者 "。最大亮点是，增加了南向奇偶阳台。

紧接着 21 分钟后，兴创黄村项目承诺，交付时不封闭开敞阳台。

眼下，大兴有 " 黑科技 " 的新盘一个比一个卷，至少有 5 个项目设置了阳台。

调规后的元启，能否涅槃重生？

它的效仿对象，大兴另一个项目——京玺，虽然也有奇偶阳台，但取证快 9 个月，网签去化才破两成。

而元启后面的 " 追兵 "，实力也不可小觑。

例如兴创黄村项目，凑齐了好房子 " 三件套 "（阳台 风雨连廊 架空层）；再如大兴新城 0003、0011 地块，它的开敞阳台尺度非常大，进深约 1 米 8。

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整体规划上，元启总户数由 1052 增加至 1065 户，楼栋由原来的 19 栋，改为 21 栋。

它将西北角的原 3# 楼拆分为 3#、4# 楼；东南角的 19# 转角楼栋，拆分为 16#、17#。

层高方面，总层数没变，但单层高度由原来的 2.93 米，统一调整至 3 米以上，适配新规标准。

元启的旧方案中，只有南向飘窗、端户 L 型转角飘窗，北侧有设备平台。

在此基础上，新方案增加了南向奇偶阳台，另有挑空平台。

但不是所有人都欢迎敞开式阳台。

已购买业主认为，元启说是响应 " 好房子 " 政策免费送阳台，结果把原来飘窗封在室内的部分改成到室外敞开式了，室内实际使用比以前更小了。

虽然开敞阳台有点鸡肋，但是有总比没有好。

一些购房者则倾向阳台这类黑科技，" 飘窗跟正常室内不一样，只能花钱加个抽屉和软垫，太鸡肋了。如果噪音不大得话，我个人是肯定愿意用 0.5m 飘窗换 1.5m 外阳台。"

调整落地后，元启得房率会增加多少，是否会坐地涨价，目前不得而知。

元启背后的开发商是北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股 60%，剩余 40% 股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。

比元启调规更劲爆的是，据知情人士透露，中建壹品北方分公司总经理田植钊已离任，接替者是北方分公司党总支书记刘尚元。

触动元启改规的根本原因，是项目卖不动了。开盘七个月，它的网签仅 61 套，去化率 6% 左右，成交额 3.25 亿元。

然而，这个项目单单拿地就花了 48.76 亿现金，地价覆盖率不到 7%。最后，中建壹品只能调规送阳台。

元启或许紧张的还有，刚开盘还不到一个月，它紧邻的新地块又上新了。

去年 9 月，兴创置地自己孤军作战，以底价 22.25 亿拿下大兴区西红门镇 1 号地土地一级开发项目 DX04-0102-6030、6029 地块 R2 二类居住用地、A334 托幼用地。

在北京 " 好房子 " 新规助力下，兴创 6030 地块允许设置阳台。

根据挂牌文件《" 多规合一 " 协同平台审核意见的补充说明》，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，如设置阳台，应进行封闭。

拿地半年后，兴创置地西红门地块才着手方案设计。或出于全盘铺排营销考虑，它刻意控制入市节奏，减少与元启的竞争。

但元启是奇偶阳台，不允许封闭，兴创 6030 地块显然占了上风。

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在大兴，元启的对手们很强大。

兴创黄村项目就是其中一个，它是继亦庄招商序之后，北京第二个在公示阶段就把阳台 架空层 风雨连廊 " 好房子三件套 " 配齐的项目。

更惊喜的是，它有 4 栋楼首层设置架空层（含局部），应该是目前北京新盘里架空层楼栋数量最多的。分别为最中央的 2#、6# 两栋高层，以及最北边的 5# 楼和南边的 7# 楼，总面积超过 1500㎡。

此次，兴创黄村项目仅收到 1 条反馈意见。就两点：其一、阳台封不封？其二、设备平台有几个？

开发商承认，我们有阳台，是按照好房子的标准做的，没违规。

并强调设置开敞阳台及错层阳台，每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的 10%。此外，未设置设备平台。

取得预售许可证后，样板间展示及销售过程中，承诺房屋交付时不封闭开敞阳台。

表述非常明确了，交付时不封；交付后，是业主的事了。

而且从当前市场来看，报规阶段为开敞阳台，但后期大部分也都封入室内空间使用。

就算有 " 黑科技 " 加持，在大兴库存激增的背景下，本地新盘也不是那么好卖。

在大兴，京玺是第一个送阳台的楼盘。

不过，这个阳台是上下层错位布置，且无法封闭。这类阳台也很鸡肋，因为北京风沙天气多，无法作为家政间放洗衣机，利用率偏低。

京玺于 2024 年 7 月取得预售许可证，供应 712 套，目前网签 163 套，网签率 22.9%，成交金额 6.79 亿元，地价覆盖率为 35.7%。

一百来套的成交量，还是项目负责人苏森浩靠 " 以价换量 " 争取来的。

目前，京玺成交均价已跌到了 4.58 万元 / 平米，相较于 5.9 万元 / 平米的销售指导价打了 77 折。

京玺背后有四家开发商，包括了中铁置业、兴创置业、住总地产、首开股份。

关键是有多家房企在，价格怎么降，具体降多少，用什么方式降，还真是一个头疼问题。

眼下，无论是京玺还是元启最头疼的还是，后面 " 追兵 " 如能封闭阳台，那它显然失去了竞争力，更加不好卖出去了。

相关公司：中建壹品