乐居财经北京 徐迪 4 月 14 日，大兴区西红门镇 DX04-0102-6035 地块规划设计方案调整公示。

这是御璟星城元启所在地块，去年 2 月底中建壹品以 48.76 亿元摇中，打造为御璟星城二期项目。

项目于 2024 年 8 月 28 日以元启繁星园的备案名取得预售证，19 栋楼 1052 套住宅，销售指导价 6.6 万元 /㎡。

截至 4 月 15 日，取证将近 8 个月，累计网签 61 套，成交均价 53504 元 /㎡，约为指导价的 81 折。

然而，在重新报规之后，元启的网签数字减少了。

截至 4 月 16 日上午 10 点，住建委网站显示，项目已签约套数为 50，成交均价 53550 元 /㎡。

部分低价房源退房，导致整体均价小幅回调。

在公示方案中提到，本次方案调整，是为提升项目居住品质，打造人民满意的 " 好房子 "，拟按照 " 好房子 " 技术要点进行规划方案调整。

项目卖不动是事实，开盘七个月，去化率仅 6%，成交额 3.25 亿元，这个项目单单拿地就花了 48.76 亿，1 年多的时间，地价覆盖率还不到 7%。

让元启不得不调规的原因还有隔壁的 6030 地块。

去年 9 月，兴创置地以底价 22.25 亿拿下 6030 地块，或出于全盘铺排营销考虑，它刻意控制入市节奏，减少与元启的竞争，兴创置地西红门地块才着手方案设计。

在北京 " 好房子 " 新规助力下，兴创 6030 地块允许设置阳台，且在出让文件中明确提到，考虑京开高速沿线城市景观，减少室外噪声影响，该项目如设置阳台，应进行封闭。

中建壹品只能重做方案。

对比此前的规划设计，最大的改动就是在原有飘窗基础上，增加了南向奇偶阳台、挑空平台等当下新规产品的扩容利器。

调整后平面图↓

调整前户型分布图↓

1、整体规划

项目占地面积 4.7 公顷，总建面 18.31 万㎡，其中地上建面 11.77 万㎡。

总户数由 1052 增加至 1065 户。

楼栋数量：由原来的 19 栋，改为 21 栋。

整体排布方式没变，中间为 13-15F 小高层，南北以及东侧邻街一排楼栋为 11 层以下洋房产品。

南排楼栋号有调整，此外，将西北角的原 3# 楼拆分为 3#、4# 楼；东南角的 19# 转角楼栋，拆分为 16#、17#。

层高：总层数没变，但单层高度由原来的 2.93 米，统一调整至 3 米以上，适配新规标准。

其中 2#、3# 楼单层高度超过 3.1 米。

面积段：户型面积段仍是 80-168㎡，分布也与此前一致。

顶配 168 户型在最北边的 2#-4# 楼，为 7-8F 洋房，其余 120 以上大户型主要分布在中间的 6#-10# 楼 5 栋高层中。

小区东侧两栋 11 层洋房，1# 楼和 16# 楼，为东西朝向，室内无法做到南北通透，为起步 80 户型。

2、扩容空间

调规后，元启拥有了令人眼花缭乱的扩容空间。

此前的南向飘窗、端户 L 型转角飘窗保留。

在此基础上，新增了南北开敞阳台，部分或为错层阳台，另有挑空平台 + 设备平台。

这些平台目前看来均为结构外建筑，除开敞阳台外，其余均不计入建面。

从当前市场来看，报规阶段为开敞阳台，但后期大部分也都封入室内空间使用。

昨天兴创置地在大兴黄村项目反馈意见中，针对阳台问题明确回复：房屋交付时不封闭开敞阳台。

交付后业主待如何，显然不在开发商控制范围内。

此外，指标表中显示项目有超过 8000㎡的丙二类库房或有地下室搭配出售。

调整落地后，元启得房率会增加多少，是否会涨价？目前不得而知。但可以肯定的是，大兴群众急切呼吁 " 好房子 "。

就在 2 月底，御璟星城一期业主在人民网留言板写到，未来的房子，能有阳台是个好事，提升使用率、安全性、舒适度等，但是对于刚刚交付的新房，是否可以考虑补一个阳台封闭的要求。

3、户型设计（旧版）

调规后项目建面仍为 80-168 平三居至四居，起步 80㎡三居，得房率约 79.66%（不含赠送）。

虽功能齐全，但实际使用中可能存在空间紧凑问题，尤其是次卧或储物空间不足。

88㎡大三居，26.8㎡的东区 LDK 空间，14.7㎡的主卧套空间。

南侧双飘窗，北侧次卧有设备平台，得房率约 81%。在增加阳台之后，建面使用率将进一步拉高。

元启 110㎡三居分两类户型，一类是常规户型，客厅有 270 ° 转角大飘窗，采光和视野不错。但公卫的位置有点尴尬，在儿童房门口，缺乏隐私性；

另一类 " 变异 " 户型，此类户型通常采光和通风较差，改造难度较大。但开发商有巧思，它把不规则区域做成储藏间。这样一来，购房者接受度大大提高。

同样，142㎡四居也分两类户型。一类是常规的四叶草户型，客厅位于南向中央，中西双厨设计；

另一类户型的客厅在角落，但拥有 270 ° 转角大飘窗，客人去客厅的动线变得不是那么方便。此外，多功能室也变成了书房。

为了 " 好房子 "，中建壹品这次可谓煞费苦心，购房人更加期待改规后的新产品出现。

4、公共空间

调规之后，项目并未增加架空层、风雨连廊等配建，但在 2# 楼南面空地上增加了一处邻里共享中心，面积近 100㎡。

此前规划中，小区已设置有户外阅读室、自然科普课堂等，还有一条户外跑道串联园区。

小区设有两处景观大门：北面 1# 大门，西侧有出租车站点，东边是公共服务配套楼，包括物业服务用房，邮政所等。

东面 2# 大门占地面积更大，与下沉庭院和商业配套楼合围，做了地下地上两层会所，延展区域总计近千平，形成一个集门户、社交、商业为一体的社区盒子。

下沉庭院打造了高约 9 米，宽约 4 米的飞瀑景观造型，呈现观水入园的效果。

眼下，大兴有 " 黑科技 " 的新盘一个比一个卷，至少有 5 个项目设置了阳台。

调规后的元启，能否涅槃重生？它的效仿对象，大兴另一个项目——京玺，虽然也有奇偶阳台，但取证快 9 个月，网签去化才破两成。

而元启后面的 " 追兵 "，实力也不可小觑。

例如兴创黄村项目，凑齐了好房子 " 三件套 "（阳台 + 风雨连廊 + 架空层）；再如大兴新城 0003、0011 地块，它的开敞阳台尺度非常大，进深约 1 米 8。

元启项目开发主体是北京凤河桥北房地产，由中建三局旗下中建壹品持股 60%，剩余 40% 股权交给了大兴国资旗下的兴创置地。

据知情人士透露，中建壹品北方分公司总经理田植钊已离任，接替者是北方分公司党总支书记刘尚元。