文 / 乐居财经 严明会

业绩巨亏，净资产转负，中交地产（000736.SZ）被实施退市风险警示，股票简称由 " 中交地产 " 变更为 "*ST 中地 "。

站在退市边缘，中交地产能否 " 保壳 "？去年卖身并入中交地产的中交物业服务集团有限公司，命运将走向何处？

4 月 14 日晚间，中交地产发布 2024 年年报，其报告期内实现营收 183.02 亿元，同比下降 44.59%，净利润亏损进一步扩大至 51.79 亿元，归属于上市公司股东的净资产 -35.79 亿元。

由于归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产股票交易被实施退市风险警示，4 月 15 日股票停牌一天，4 月 16 日复牌跌停，当日报收 4.9 元 / 股，跌幅 5.04%，总市值 36.61 亿元。

" 保壳 " 大战打响，中交地产表示其拟将持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司，" 本次交易如能顺利完成，公司将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型 "。

去年 9 月，中交地产宣布正在筹划以自有资金收购 " 兄弟 " 公司中交物业服务集团 100% 股权；三个月后，12 月 11 日，这笔 7 亿元的收购交易全部完成。

资料介绍，中交服务成立于 2022 年 12 月，以住宅、商写、公建、陆路、空港、港口为核心服务业态，提供基础物业管理服务，已进入全国 60 余座城市。截至 2024 年 6 月 30 日，中交服务总资产约 7.54 亿元，净资产约 2.69 亿元。

今年 1 月，中交地产宣布，其正在筹划将房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司，以改善公司资产质量

得益于中交服务的注入，2024 年中交地产物业管理业务全年新拓展物业面积 1293 万平方米，在管面积达 6265 万平方米。同期，来自物业管理业务的营收约为 7.28 亿元，同比增长 60.91%。

剥离地产，向轻资产转型，中交地产期待能 " 降低公司资产负债率，提升资产质量和盈利能力，提升公司可持续经营能力和盈利能力 "。

不过，中交服务并表虽然大幅提振了物业管理在中交地产营收中贡献数额，但在整体收入中的占比仅 3.98%；同时期内毛利率约为 16.23%，同比减少 7.14 个百分点，远低于行业 23.41% 的平均水平。

值得一提的是，乐居财经《物业 K 线》注意到，收购中交服务，中交地产团队还签署了一份超两亿的对赌协议。

根据交易协议，中交服务在 2025 年至 2027 年 3 个会计年度的盈利补偿期间，要实现的净利润合计不低于 2.31 亿元，即平均每年实现 0.77 亿元。

若盈利补偿期间届满，期间合计实现净利润未达到上述业绩指标的，中交地产将向中交服务 4 个卖方股东进行现金补偿。现金补偿金额 = ( 承诺累计净利润数 - 标的公司盈 利补偿期间实际净利润 ) / 承诺累计净利润数 * 标的股权交易对价。

数据显示，2023 年中交地产物业管理服务营业收入 5.63 亿元，净利润 6952.27 万元。原本参照这一盈利数控保持增长，完成对赌业绩目标应该不难达成。

不过，中交地产去年上半年的物业管理服务营业收入 4.01 亿元，半年的营收达到了去年的 71.23%，但净利润仅 1028.33 万元，净利润率仅 2.56%。

去年下半年或有起色，但行业观察者分析表示：" 从目前的形势看，完成对赌目标的可能性不足，违约风险极高。"

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