翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

选择板块是大家购房时的大事儿

但你知道吗光看板块可不够

因为上海有些板块内部可是 " 暗潮涌动 "，差异大得令人咋舌

具体来说就是有那么些楼盘，明明在同一个板块，价值却像跳恰恰一样大不同

好了，不卖关子了，赶快跟着我们看看上海那几个 " 割裂 " 的板块吧

01

因虹桥枢纽而异的江桥

江桥这个北虹桥的门面担当，理应有光鲜亮丽的全面发展

但，这个板块也存在割裂的地方

如果说九亭的割裂是因为行政划分的不同，那江桥的割裂则是因为被高速公路切成了两半

江桥板块，数据采集时间 2024 年 3 月

以京沪高速为界，南侧区域发展迅速，北侧则相对较慢

简单来说，就是靠近虹桥枢纽的地方发展较快

南江桥已经成了次新界面的翘楚，各种配套设施一应俱全

东侧的虹桥产业园区已经吸引不少企业在此落户，未来的房地产市场需求也十分充足

南江桥乘着大虹桥国家级规划利好，以 13 号线的地铁线路为轴线，写字楼、大商场一应俱全

南江桥实拍

唯一美中不足的是，在这片处于三区交汇的区域，有着大量的动迁安置房，现在这边的优质次新小区并不多

而北江桥的城市界面，有点像是城乡结合部的既视感

无论是老镇上的老破小还是大街上的五金店，都有一种浓浓的郊区感

很难想象这里已经半只脚踏进环线

北江桥实拍

铁路、公路、复杂的水网，让北江桥的规划开发难度再次升级

虽然 14 号线的开通，带来了一些市区外溢产业的红利

但起步较晚，规划力度弱，目前还是 " 等待开发 " 的状态

即使有次新片区和别墅区，但也与旁边的宅基地混为一体，整体界面较为混乱

不过北江桥也有其开发晚的红利，那就是商品房楼龄还比较新

诸如保利云上澄光、南山虹桥领峯、龙湖虹桥 · 青云阙等标杆新盘都在北江桥，未来很可能会形成次新片区

03

南北割裂的九亭

当大家都以为九亭是刚需置业的优选之地时，殊不知九亭板块内部存在着极大的分化

九亭板块实际上包含了两个行政划分：九亭镇和九里亭街道

九亭板块，数据采集时间 2024 年 3 月

南侧的九亭镇，人口结构较混杂，房屋比较老旧，主要以老公房、动迁安置房为主

还包含部分商品房和别墅，同时还混杂着部分农田，道路界面较一般

九亭镇实拍

作为一个刚需板块，九亭镇大多数小区的硬伤则是离地铁太远了

这对每天都有强轨交需求的刚需客户不太友好

而北侧的九里亭街道，房屋品质相对较好，还有不少别墅

九里亭街道实拍

贝尚湾和奥林匹克花园都是板块内的标杆次新楼盘

品质不错，价格也几乎是松江二手市场的天花板

贝尚湾小区景观

无论是投资还是自住，这些楼盘都是九亭的优质之选

同时这边的学区也是不少客户的置业原因

九亭四小和九亭中学的双学区可谓是家长青睐的组合

正是由于九亭板块内部的这种分化，购房者在选择房产时需要更加谨慎

03

因紫竹发展的吴泾

同样内部割裂的还有吴泾板块，与九亭、江桥的两种界面对半劈不同

吴泾的割裂是点状的，分为两种情况

一种是紫竹高新区，一种是吴泾其他区域

吴泾板块，数据采集时间 2024 年 3 月

吴泾板块的割裂现象源于其发展的非均衡性

重点发展的区域仅限于靠近老闵行的部分地区，这些区域因发展较早而呈现饱和状态

城市界面呈现老旧状态，主要是由老公房和早期商品房构成

然而，这些区域也具备独特的优势

其完善的配套设施和浓郁的生活氛围使得这里烟火气十足

吴泾实拍

与此同时，吴泾板块的紫竹高新区不仅是众多高校、高新企业的根据地

其先进的规划理念和丰富的资源还吸引了不少开发商的关注

该区域的住宅项目以高品质标杆次新房和豪宅为主，塑造了极高的居住品质

紫竹工业园区实拍

尤其是兰香湖这一独特的资源 IP，进一步提升了该区域的吸引力

并成功吸引了像兰香湖壹号这样的高端住宅项目在此扎根

吴泾板块大家更看中的是它的无限可能

多个知名高校、大量新兴企业吸引的高级人才，为这里提供了足够的潜在购房客户

不仅是紫竹周边的豪宅，吴泾其他区域的刚需楼盘更是直接吃到紫竹高新区外溢福利的区域

尤其位于外环外，在紫竹工作的外地单身人士的首选板块就是吴泾

同时轨交规划则是吴泾的另一个看点

目前，15 号线已经开通，可以直接到达上海南站

23 号线也在热火朝天的建设，一期直通上海体育馆，相信这里以后有着无限可能

04

因 " 一城九镇 " 不同的安亭

" 一城九镇 " 规划确实已经逐渐被大众所遗忘，但这并不妨碍它给安亭板块带来的巨大影响

安亭板块内部分为两种区域，一是安亭新镇，另一是其他区域

安亭板块，数据采集时间 2024 年 3 月

安亭新镇的界面舒适宜人，虽然房龄不算年轻，但由于保养得当

看上去依旧非常不错

安亭新镇实拍

幽静的水系、低密的建筑、少有人烟的街道，仿佛置身德国小镇

底层业主的院子前精心打理的植物，让这里充满着生活情调

而安亭的其他区域则主要围绕汽车产业，开发较早

其中围绕地铁站的区域相对比较热闹，大量的次新房、动迁房、老公房混杂

安亭老城实拍

但也得益于早开发，这边的配套设施已经相当成熟

无论是沿街的餐饮、商铺、超市，还是集中的大卖场、生活广场一应俱全

医疗、教育等方方面面也是全部配齐

交通方面不仅有 11 号线直通市区，东至浦东西到江苏

公交车也可以连接嘉定区的各个方向

当然，安亭还有大片土地等待开发，或正在开发，未来的发展潜力不可小觑

05

当然还有很多板块也存在割裂现象

比如因地铁不同的罗店，有地铁的叫美兰湖，没地铁的叫乡下

还有靠着前滩的三林，东侧的叫前滩南，西侧的则是动迁基地

为什么前后会有这么大的反差，这就要从一个板块的发展路径开始

任何一个板块在发展阶段都要权衡两种因素：原住民的生活品质和区域的未来发展

一个区域未来发展，需要引入产品，更新配套，丰富客群结构以及提升居住品质

这一点就决定了需要一块完整规划的土地用来成为未来发展的可能

另外，区域内点状分散的原住生活体系，也需要通过整体拆迁整体安置的方式从而提升土地的利用率

这也就导致我们经常看到的拆迁一部分成为板块新区，安置一部分成为原住民生活区

这种情况老城区也会有出现，只是伴随着时间的推移，城市发展的渗透，割裂鸿沟也就不那么明显

只有深入了解各个区域的特点和优劣势，才能找到最适合自己的房源

如果你住的板块也有这样的割裂现象，欢迎在评论区留言讨论～

以上为正文，来自真叫卢俊团队

这是真叫卢俊公众号的第 6022 篇原创文章