文 / 上海进深 张林霞

自土拍回归自由市场，高溢价地块接连拍出，" 地王 " 频繁涌现。

这种态势，正引领我们置身于上海房价发展历程的关键转折点。

2025 年 2 月 20 日，虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块竞拍，经过 184 轮竞价，该地块以 11.75 万 /㎡的楼板价拍出。若扣除配套设施，其可售商品住宅楼板价突破 12 万 /㎡大关。基于如此高昂的拿地成本，该地块项目售价大概率将处于 16-17 万 /㎡区间。

虹口内环拍出的这一价位，真实反映了该地段的内在价值。周边二手次新房 16 - 17 万 /㎡左右的挂牌价，便是有力佐证。

在这块新晋地王正南方向仅 600 余米处（更靠近外滩与陆家嘴），坐落着依托地铁 4/10/19 号线换乘枢纽的 TOD 项目——虹口源・717。

虹口源・717 二批次房源虽然地段位置不错，却仍将以 13.8 万 /㎡的均价入市，且交付标准为精装准现房。

2003 年，祥生获得虹口区四平路 171 街坊 180 号地块，此后，陆续拿下 A、B、C、D 四宗地块，并将该宗地命名 " 祥生蝶恋花 "，项目地上规划建筑面积约 17 万平方米，地下规划建筑面积约 4 万平方米，是彼时虹口区最大的旧改项目之一。

" 祥生蝶恋花 " 和 " 祥生天境 "，这是虹口源 717 之前所定的项目名称。

祥生 " 暴雷 " 之后，虹口源 717 是当时虹口区涉及面积最大、动迁量最大的一个项目项目，因品牌的坍塌于 2022 年 3 月全面停工。

如此大体量的项目，祥生开始了 " 项目破产，重组续建 " 的特殊历程。

2023 年，项目公司上海聚博房地产开发有限公司向上海三中院申请预重整。

2023 年 5 月，债务人申请将预重整转入正式重整程序，最终项目公司编制得以保留所有工资、成本审核结算，得到程序保障的共益债融资，促使聚博房地产近百亿资产盘活。

该项目作为三轨交汇的 TOD 综合体，19 号线通车后，站体就位于项目下方，未来业主可直接从地库出入地铁站。

4 号线，1 站陆家嘴，3 站世纪大道，畅行传统 CBD 核心区域。

10 号线，3 站豫园，5 站新天地，串联城市文化地标。

在建的 19 号线建成后，15 分钟内可达杨浦滨江，20 分钟可到达前滩。

此外，项目自身规划有约 8 万方高端商业，集购物、餐饮、娱乐等多种业态于一体。

虹口源・717 除了在地段规划上拥有优势外，其在内环内的体量优势也难以复制。

近些年来，上海内环出让的地块大多为零星小地块。这种碎片化的土地开发模式，使多数新建住宅社区存在许多弊端。

因地块空间局促，难以打造丰富多元的景观布局；配套设施上，受限于地块面积，各类生活配套难以完善。此外，不少新建小区不得不与周边老旧小区相邻，居住圈层难以做到纯粹，影响居住的品质与舒适度。

虹口源・717 凭借 28 万方的体量，让开发商有充足的土地打造内容丰富的社区，项目外立面采用双层基座石材立面、玻璃与极简米白画框互嵌式设计。

项目社区项目园林以三庭六园为灵感动线，打造约 1650㎡下沉式绿谷、约 1500㎡街角公园以及西 & 北两条城市履带。

但是，小区公区主要是一个儿童乐园，缺乏泛会所之类的配套，也没有健身器材，无法满足居民多样化的休闲娱乐需求。

独立门厅 2 梯 2 户中间没有防火门，放置物品存在安全隐患，且沿墙基本是水表等配套门，难以放置高柜子，可利用空间有限。

所有镜柜里面连插座都没预留，厨房柜体没有品牌，只是定制款，高的柜子也没做下拉篮，人性化细节比较差；马桶都是普通款式，没有壁挂安装的；主卫卫浴品牌相对普通，整体装修细节和配置与高端项目定位有一定差距。

此外，6 号楼中一个单元 10 楼以下是自持，另一个单元 11 楼以下是保障房，且同一个大堂进出，共享小区，可能会对小区整体居住氛围和品质有一定影响。

项目即将拿证的 5 号楼，包含 102 套建面约 140㎡大尺度 3 房。

5# 下面的架空层打造艺术长廊、共享区、休闲区和会客区，整体设计结合海派文化元素。

140㎡的三房两厅两卫

优点：3 房 2 厅 2 卫，户型格局方正，三开间朝南 ;2 梯 2 户设计，有约 7-8㎡的准私享电梯厅 ; 客厅约 4.2 米开间，餐厅约 3.8 米开间，客餐厨一体化空间接近 50 平方米，空间利用率高，采用 LDKB 一体设计。

缺点：虽然整体户型较为方正，但阳台面积相对整个户型来说不算大。

虹口源 717 一期，2024 年 6 月 22 日开盘，推出 228 套房源，截止到 4 月 14 日，已售 172 套，去化率 75%。

项目公司上海聚博房地产开发有限公司，成立于 2004 年，法定代表人吴名峰，注册资本 72 亿元，该公司由祥生地产集团有限公司、上海聚联投资有限公司、华宝信托有限责任公司分别持股 82.3611%、17.5%、0.1389%。