乐居财经北京 徐迪  还有 10 天，通州梨园 6007 地块将迎来最终买家。

项目占地 1.27 万㎡，纯住宅地块，规划建面约 2.17 万㎡，容积率 1.7，限高 45 米。3 月 27 日正式挂牌，起始价 6.36 亿元。

目前交易系统暂无报价，但已有两家房企就该地块发出施工招标计划。

1、招商蛇口，投资估算 2.23 亿元

地块上架的前两天，招商蛇口旗下招商局地产（北京）有限公司已发出招标计划，包括 6007 地块的工程总承包和监理工作。

按照招标计划，项目建设规模 3.59㎡，预计于 4 月 24 日发布招标公告。

2、中铁建地产，投资估算 2.26 亿元

4 月 15 日，中国铁建旗下中铁房地产集团北方有限公司，也就 6007 地块发布招标计划。

在中铁建地产的计划中，6007 地块建设规模约 3.65 万㎡，其中地上 2.17 万㎡，投资估算 2.26 亿元。

预计于 5 月 15 日发布招标公告。

通州梨园 6007 地块隔壁的 6001 地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目，招商蛇口拿地或意在开发云璟揽阅二期。

近年来，招商蛇口频频落子通州，除云璟揽阅外，目前通州的在售新盘还有招商璀璨时代和招商璀璨公元。

如果说通州是招商蛇口的福地，那中铁建地产此次表现出的拿地意向，则透露出了重回北京的信号。

2024 年，中国铁建房地产业务销售金额 951.45 亿元，在全国房企中排名第 13 位。 尽管在年报中，提到的房地产业务重点布局城市包括北京，但近两年中国铁建并没在北京拿地。

它上一次在北京拿地还是 2022 年 5 月，中铁建地产联合大悦城以 23 亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发了宸悦国际，当年 9 月底开盘，2023 年售罄，成交均价 5 万 / 元左右，2024 年 10 月底完成交付。

截至 2024 年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。 

而在 2024 年，中铁建地产销售额排名前十的项目，只有太原的花语堂一个项目位于环渤海区域。

补仓北京，梨园 6007 地块 3 万多平米的建筑规模，恰是一次风险可控的选择。

去年 9 月 20 日，隔壁云璟揽阅所在的 6001 地块正式挂牌时，" 多规合一函 " 中涉及两幅子地块，6001 居住用地和 0133 多功能用地。

其中 6001 建面不到 3.5 万㎡，0133 建面接近 4 万㎡，这两块地如果打包出让，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有 6001 住宅地块单独上架，并于一个月后被招商蛇口以底价 9.92 亿元摘得，开发为云璟揽阅。

而 0133 多功能用地则摇身一变，成为 6007 地块，独自现身于第二轮商品住宅供地清单中。

通州梨园 6007 地块随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3 其他类多功能用地→ R2 二类居住用地；

2、用地规模：由 1.29 公顷调降至 1.27 公顷；地上建面则由 3.99 万平方米调降至 2.16 万平方米；

3、建筑高度：取消 60 米上限，统一调整至 45 米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的 3.08，骤降至 1.7。

比云璟揽阅 2.17 的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

云璟揽阅住宅总建面约 3.48 万平方米，规划有 367 套房源。6007 地块 2.16 万的建筑规模，预计将供应 200 套住宅。

出让文件中，关于通州梨园 6007 地块的建筑设计提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心 0303 街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院 ( 通州院区 ) ；梨园镇中心小学、史家小学 ( 通州分校 ) 、育才学校；贵友大厦 ( 通州店 ) 等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为 6.2 万 /㎡，实际成交价都不到 6 万。

1、能建 · 京玥兰园（东春台家园）

2023 年 2 月 18 日开盘，共 586 套住宅，刚需为主，主力 84-113㎡三居和 57-80㎡两居，少量 117-135㎡四居。

截至 2025 年 3 月 24 日，网签 484 套，去化率 83%，成交均价约 5.5 万 /㎡。

2、招商蛇口 · 璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改 / 改善盘，建面 120 以上房源占比较多。2023 年 8 月 20 日 281 套期房开盘，主力 89-142㎡三居四居；2024 年 12 月 14 日，现房部分开盘，共 280 套，主力 83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签 403 套，去化率约 72%，成交均价 5.73 万 /㎡，是当前板块流速最快的新盘。

3、新城基业 · 颐瑞府（颐瑞家园）

2023 年 12 月 3 日开盘，共 172 套住宅，纯改善户型，主力为 136-178㎡四居，另有 134-144㎡三居及少量 220㎡左右复式户型。

目前网签 56 套，去化约三成，成交价 5.96 万 /㎡，价位较高，相应的去化也较为缓慢。

随着云璟揽阅的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅

规划 12 栋 5-16 层洋房 + 小高层，2 月 22 日及 4 月 1 日两批次取证，共计 367 套房源，主力户型为建面约 79㎡、89㎡、108㎡和 128㎡三至四房 .

目前网签 125 套，去化率约 34%，成交均价约 5.9 万元 /㎡。

定位也是刚需 / 首改产品，但户型上够得上四代宅标准：南向通面宽开敞阳台；北面有设备平台；部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送，实际使用率不低。

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