文 / 北京进深 林振兴

北京朝阳楼市传来了新消息。4 月 16 日，金隅望京云尚现房取证了。

细心的购房者发现，望京云尚南边一路之隔的来广营北路 29-324 地块，却迟迟未有开卖动静。

明明 324 地块早在 2017 年就名花有主，但现在隔壁望京云尚现房都要入市，324 地块的产品还未出炉。

其实早在 2019 年，324 地块项目就有动工迹象。该工程发包单位为北京东洲房地产，总承包单位为江苏省建工集团。

当年 2 月底，该项目上还发生一起机械伤害事故，造成 1 人死亡，直接经济损失约 230 万元 ( 含赔付死者家属 160 万元 ) 。

至于后续为何又停工，只有开发商心里最为清楚。

324 地块开发商是北京东洲房地产，它背后的大股东是首农集团。

除了首农，324 地块还隐藏着三位神秘金主。

是否是因为股东较多，影响了开发进展，这个也不好说。

因委托贷款引发的纠纷，大股东曾将二股东和东洲房地产一同告上了法庭。

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实际上，从去年以来，324 地块就传来了动工动静。只不过人家很低调，不爱到处宣传。

1 月 9 日，东洲房地产发了一张大红喜报，庆祝 29-324 等地块项目 ( 西区 ) 喜封金顶。

在喜报上，它透露了该项目的指标参数，包括户数为 76 户，大平层约 230 平米，容积率 1.3，绿化率≥ 30%。

在奶西，做 200 平的大平层，东洲房地产的勇气可嘉，它势必会与北边的望京国誉府进行正面较量。

且在当前市场环境下，卖大平层也并非容易。

国誉府于 2024 年 1 月 20 日取证，推出 8 栋期房 234 套，主力户型为 180㎡/200㎡四居。截至目前，网签 97 套，去化率刚过四成。

时间回溯至 2017 年，东洲房地产以 24.958 亿元拿下朝阳区崔各庄乡来广营北路R2 二类居住用地、F1 住宅混合公建用地，彼时合同约定开工时间为 2017 年 12 月 23 日，竣工时间为 2020 年 12 月 23 日。

2021 年，29-324 等地块公示了项目方案。彼时，它收到了 127 条反馈意见。但后来，却没了下文。

直到今年 1 月 3 日，29-324 等地块项目建设方案进行了变更。

该项目建筑面积 780060.47 平方米，分 4 期开发，包含住宅（含公租房、商品房）、商业及配套公建。计划建设时间为 2024 年 03 月 10 日 至 2026 年 11 月 25 日。

其中，一二期均是政策性住房（公租房），无商品房。

一期政策性住房建筑面积 53098.26 平方米，居住公共服务设施包括了菜市场、公交首末站、室内文体活动中心、物业管理用房、居民汽车场库等。

二期政策性住房建筑面积 167127.29 平方米，居住公共服务设施包括了室内文体活动中心、老年活动场站、室外文体活动场等。

三期是公租房和商品房混合，其中商品住宅建筑面积 120984.44 平方米，政策性住房建筑面积 40929.16 平方米，居住公共服务设施包括出租汽车站。

四期是纯商品房，住宅建筑面积 91560.14 平方米。此外，四期代征道路用地 S1 道路用地、 用地面积 43326.47 平方米，同时代征绿化用地 G1 公共绿地、 用地面积 64819.98 平方米和加油站用地 2000 平方米。

总结来看，奶西 324 地块项目，大体量是公租房，少部分是商品房。这样的考虑，或许是开发商为了资金平衡需要。

但建在公租房里的商品房，真的会有购房者买单吗？

而且该项目还有四大不确定性：1、停工数年重建；2、紧邻来广营北路，噪音和光污染影响大；4、首农能否拿出和规制匹配的产品力；3、离东洲家园近，上午采光有遮挡。

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东洲家园位于 324 地块的西北侧，它也是由东洲房地产开发。项目于 2015 年首次取证，户型单套主要约为 64 至 90 平方米的一居、二居户型，总套数约 2386 套，均价 2.2 万元 / 平方米。

东洲房地产成立于 2012 年，注册资本 3000 万元，由北京首农食品集团全资子公司北京市东郊农场和北京伯仲联投资，分别持股 51% 和 49%。

伯仲联投资成立于 2011 年，注册资本 1000 万元，由张瑾、杨于武、赵锦明，分别持股 75%、15%、10%。

大股东张瑾还投资了北京百子湾体育休闲俱乐部和北京华唐正融矿业投资。其中，华唐正融矿业还投资了怀化华唐投资、湖南华唐大成投、广西蒙山都坡矿业。

二股东杨于武名下投资了北京鑫银隆科技开发、北京润土投资管理。三股东赵锦明则投资了北京恒达纬地建筑工程。

目前，伯仲联投资持有东洲房地产价值 1470 万元股权，已被法院冻结，冻结时间从 2022-09-19 至 2025-09-18。

冻结的原因，或是因为股东内讧。

大股东北京市东郊农场将二股东伯仲联投资和东洲房地产一同告上了法庭。

法院认为，该案涉及东郊农场公司、东洲公司、北京银行签订《委托贷款协议》，系因委托贷款引发的纠纷，属于金融民商事纠纷。

但伯仲联投资却辩称，是东郊农场公司运用自有资金进行民间借贷的行为，不应属于金融业务。