文 / 粤进深 严明会

去年 10 月，财大气粗的保利杀进琶洲南，一口气拿下三宗地块，斥资超 59 亿元。

这三宗地，编号分别为 AH090402 号、03 号、04 号，因为紧挨在一起，所以市场也称之为 " 琶洲南三兄弟 "。

保利动作很快。

先拿出 02 号选手打头阵，案名也早早公布出来了，叫保利天奕。

最近一周，保利天奕连拿 3 张预售证，合计 180 套住宅获批，总建筑面积约 3 万㎡。

看来已经迫不及待要入市了。

首先获批的是 A7、A8 栋，共 106 套房源，全部为建面约 190㎡左右的大户型，层高均为 28 层，总建筑面积超 2 万㎡。

紧接着，项目又新拿了 A1、A3 两栋楼的预售证。

其中，A1 栋为建面约 140㎡产品，43 套，层高 24 层，总建筑面积约 5997.8㎡；A3 栋建面约 120㎡产品，31 套，层高 17 层，总建筑面积约 3823.1㎡。

下图黄线里的，就是保利天奕首开的 02 地块。

可以看到，新获批的四栋楼，除了 A7 栋处于项目中间位置，A1、A3 和 A8 栋则以围合之式分布在周边，要么临近道路，要么挨着后期待开发地块。

部分楼栋可能会受到一定噪音影响。

整个保利琶洲南项目，一共规划 20 栋住宅，都是板楼设计，约 900 多套房源，专梯入户，超新规产品实用率高。

容积率低至 2.5，结合保利天字系产品，妥妥的豪宅定位。

据悉，保利天奕将在 4 月下旬开放售楼部和样板房，预计这个月内就会开盘，首推产品涵盖 120-140-190㎡所有户型。

目前吹风价是 8-10 万元 /㎡，此前拿地价约 4.3 万元 /㎡。

从区位看，其位于琶洲南 TOD 东侧，北边是黄埔涌对望广交会展馆，南边是新滘路，西边是赤沙旧改，东边是科韵南路。

位置还不错。

但之前，保利天奕并不被看好，主要是由于配套不行，没学校、没商业，最神奇的是连路都没有。

一眼望去，全是绿油油的地。

项目东侧百米左右还有一座变电站，高压线密密麻麻的，看着有点 " 吓人 "。   

这也使得当时地块出让之路坎坷曲折，一次又一次延期，三度上架才卖出去。

不过，这些问题目前已经差不多得到解决。

项目北侧连通琶洲的临时便桥即将通车，到琶洲直线距离只有 400 米。东侧的会展东路也在建了。

北侧最早一批复建的商业项目，预计今年建成并交付使用。

近期，项目还公布了旁边配建的公立九年制学校，将由广州五中领办。

还有此前被认为 " 老大难 " 的 220 千伏赤沙输变电，已经启动搬迁前期工作，计划外迁约 35km。

高压线也会进行下埋。

看得出来，为了卖地、卖房，政府和开发商费了不少心思。

当然，保利天奕也有一些缺点。

项目周边还有不少尚未开发的 " 生地 "，附近的赤沙村旧改也是遥遥无期。

如果从高空俯瞰，保利天奕就像是在村庄旁的一片绿地里冒出来的楼盘，多少显得有点不大协调。

项目北侧，复建商业体虽然能带来更完善的配套，但与之相对的楼栋，中低层视野会比较受限，采光可能也会有影响。

保利天奕项目开发商为广东保利城市发展有限公司（以下简称 " 广东保利发展 "），成立于 2011 年，是保利发展控股集团全资子公司。

目前，程璞担任广东保利发展董事长，刘实任总经理。其中，程璞还担任过保利发展（山东）有限公司的总经理，于 2022 年 5 月卸任。

在业内人士看来，保利天奕入市，对同在海珠、同档次的中海大境冲击较大。

2023 年 9 月，中海以 127.9 亿元拿下中海大境项目地块——海珠上涌果树公园北侧地块，扣除配建后，折合楼面价约 5.2 万元 /㎡。 

同年 12 月，中国海外发展公告称，引入中建四局共同开发该项目。

值得一提的是，该地块当时吸引了 16 家开发商举牌，经 85 轮竞拍，溢价封顶至摇号。

最后由中海摇号获得，后打造为中海大境。

（中海大境 来源：中海地产广佛公司）

整个项目占地约 17.7 万㎡，总建筑面积约 36.4 万㎡，涵盖 3 块居住用地、3 块商业用地、1 块教育用地。

共规划 14 栋住宅，容积率约 3.8，均价 8 万元 /㎡起，总价超千万。

据克而瑞发布的 2024 广州商品住宅项目销售金额排行榜，中海大境以 75.5 亿元成交金额位列榜单第三，仅次于琶洲南 TOD 和长隆万博悦府。

大概是看保利天奕要开盘了？

上个月，中海大境加推建面约 186㎡四房户型，加紧抢客。

不过，中海大境最近有点不太好过，其因建筑外立面太黑，引发业主们强烈不满。

据悉，就整改问题，开发商和业主目前已经进行多次沟通。