2025 年 4 月 18 日，由北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产 TOP10 研究组、中国物业服务指数系统承办的 "2025 中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十八届中国物业服务百强企业家论坛" 在雄安召开。

图：2025 中国物业服务百强企业家合影

中国物业服务百强企业研究十八年回顾

" 中国物业服务百强企业研究 "，自 2008 年以来已连续进行十八年，相关研究成果已成为评判物业服务企业经营实力及行业地位的重要标准。

十八年来，在管项目总建筑面积均值由 2007 年的 468 万平方米增长至 2024 年的 6946 万平方米，增长了 14.8 倍。

营业收入均值由 2007 年的 0.8 亿元增长至 2024 年的 16.1 亿元，增长了 20.1 倍，其中，基础物业服务收入增长了 18.1 倍，增值服务与创新型服务收入增长了 29.0 倍。

净利润均值由 2007 年的 610 万元增长至 2024 年的 7990.7 万元，增长了 13.1 倍。

营业成本率由 2007 年的 85.60% 下降至 2024 年的 80.13%。

面对复杂多变的市场环境，物业服务百强企业以 " 稳底盘、调结构、强韧性 " 为核心策略，通过精细化运营重构价值链条，以服务升维应对需求分化，在服务民生、数智转型、业态创新等领域持续突破，为行业高质量发展注入新动能，在存量竞争时代展现出强大的战略定力与创新活力。

新时期，物业百强企业的改革发展之路

中国物业是国企和民企共同努力发展起来的。2025 年在中国是 " 十四五 " 收官之年，是 " 十五五 " 规划研究启动之年。物业国企与民企今年要做好当下、规划未来。物业国企要在物业高质量发展中发挥更大作用，而民企物业要发挥机制优势提供更高质量的物业管理服务。 

发布 2025 中国物业服务百强企业研究报告

经营绩效方面，2024 年，百强企业营收均值为 16.05 亿元，同比增长 3.52%，增速持续放缓；员工成本占比下降，运营维护成本及分包成本占比提升，成本结构优化；利润率水平下滑，风险进一步出清，逐步趋于合理。管理规模方面，截至 2024 年底，百强企业管理面积均值为 6946.30 万平方米，同比增长 2.18%，增速进一步下降；加大非住宅细分赛道拓展力度，但管理面积占比未显著提升；聚焦深耕优势领域，夯实市场竞争力。服务品质方面，标准化建设不断细化完善，落地执行仍需加强；行业满意度保持稳定，外部环境变化导致收缴率、留存率下降。发展潜力方面，市场空间广阔奠定行业发展基础，多元细分业态具备挖掘潜力；拥抱 AI 技术加速服务升级，优化人才结构赋能行业发展。社会责任方面，保障基层就业，依法诚信纳税，响应政策号召，赋能基层治理，维护社区稳定。

恒心、恒新—碧桂园服务社区增值业务探索分享

碧桂园服务副总裁李迪昇提出社区增值业务已完成从 1.0 地产资源驱动、2.0 存量运营到 3.0 市场化专业创新的战略跃迁。面对行业增速压力，以 " 双核驱动 " 破局：回归业主需求本质，同步推进服务创新迭代，将增值业务定位为市场化能力核心载体，驱动基础服务社会化转型。

生态构建上首创 " 政企商居 " 协同模式，整合多方资源打造共生社区生态，业务逻辑从 " 物业 + 专业 " 升级为 " 专业筑基 + 物业赋能 "。酒类业务通过定制化服务与专属供应链突围，充电桩业务则借全链条运营能力与物业场景融合建立壁垒。

未来聚焦 " 三轮驱动 "：强化客户触点转化、构建专业团队体系、数智化提效运营。碧桂园服务以 " 服务即生态 " 为战略核心，持续拓展增值场景，联合行业伙伴推动物业服务从基础管理向品质生活生态升级，重塑行业价值边界。

破局升维 · 韧性共生——物业服务的绿色智联与价值重构

物业服务行业面临诸多痛点，包括成本压力与盈利困境、服务品质与需求错位、合规风险与治理挑战突出、社区共建和业主共治难题等，有待技术升级与理念重构来破局。

对此，彩生活通过三大战略路径来实现价值重构。一是科技驱动降本增效，通过 AI 与物联网构建 " 设备互联 - 数据采集 - 智能执行 " 闭环，减少重复劳动，提升效率；通过动态监测与 AI 模型优化，转向预判式服务。二是业主共治与生态共建，推行 " 天天 315" 投诉奖励机制与业主共治，提升服务品质和业主满意度；通过社群活动和商家资源整合，满足业主多元化需求。三是绿色低碳转型，聚焦社区储能、深耕节能改造，推动绿色能源高效利用。已在深圳等地成功试点社区储能项目，静态收益率达 14.17%。

2025 年彩生活主题为 " 践行未来 "，愿与同行共同推动物业服务行业的可持续发展。

品质之路

物业服务关乎民生，涉及千家万户。不断满足人民对美好生活向往的重要保障，能否给客户提供高品质服务是每个物业人的责任。品质之路是艰辛的，物业人更要坚守，而不是遇到了困难就退缩、给自己找理由，要对客户、对社会负责。

面对行业的冲击，我始终认为要做难而正确的事。坚持品质第一，客户之上。

保障先行，机制先行。我们做任何事情要有机制，要有资源、要有组织、要有人才。包括管控体系，分类化管理。我们分了很多类，第一是服务标准，第二是按照经营服务进行分类，哪些项目盈利，哪些项目优秀，哪些项目一般，甚至有些项目是亏本的。

弘阳服务坚持做长期主义。每年从净利润里拿出不低于 10% 用于资本的投入，特别是老项目要持续做投入，这是很难能可贵的，我们永远不把赚钱作为第一目的。

每年的 "5.20""11.20" 是弘阳服务的品质节，已经坚持了六届。我们跟合作伙伴没有甲乙双方的关系，我们要尊重合作伙伴，甚至保洁阿姨。我们要尊重合作伙伴，跟他们合作共赢。每年我们都会评选出一批优秀的基层人员、优秀的合作伙伴。

以人为本。AI 技术、科技不断拥抱我们，但人是有感情的，要让业主感到温度，我们要打造三个队伍，第一是弘管家，客户需要的时候要第一时间响应。第二是弘师傅，第三是弘卫士，我们要打造让客户有安全感的守护神。

关于未来的思考，核心还是要打造品质基地。整个集团战略是在中国选了 10 个核心城市，每个城市选至少 10 个以上的基地，包含企业文化基地、品牌宣传基地、党建引领基地、创优示范基地、人才培养基地、业务研发基地。这是大品质概念，不光是硬件还有软件，包括智慧化、信息化。

最后送给大家一句话：" 想要成事，光有想法是不够的，必须认真地对待每一件重要的事。" 谢谢大家！

固本强基——物业管理行业品质提升策略

时代邻里控股有限公司副总裁谢娆女士在行业会议上分享了企业持续五年并不断进阶的 " 初心计划 " 品质服务战略。

该战略基于 " 品质零容忍 " 的原则，有序推进安心、美颜、焕新和赋能四大行动，截止至 2025 年已取得多项成果：

安心行动：构建基础服务安全体系，利用 AI 夯实社区安全管理

美颜行动：创新引入无人驾驶清洁机器人，人机结合提升效率

焕新行动：结合智慧改造，持续优化社区设施设备

赋能行动：以科技工具提高服务体验，例如实现抄表自动线上化，既保障数据精准性，又提升了员工效率与业主满意度

通过 " 科技 + 服务 " 双轮驱动，实现服务品质与运营效率双提升，五年来在降本增效、员工赋能和业主满意度等方面取得实质性突破，彰显物企在数字化转型升级中的标杆价值。

重庆海源怡生活服务集团提出 " 党建铸魂、物业筑基、创新升维 + 居家养老 " 模式，破解物管行业供需错配与服务能级不足的困境。当前行业面临传统服务成本攀升与社区养老需求激增的矛盾，90% 老人选择居家养老，但服务供给滞后。基于涪陵区 37 个社区的实践，集团挖掘物业优势：日均触达用户 3.8 次、5 万平米闲置空间及居民信任关系，将其转化为居家养老场景资源。  

核心模式以党建引领为根基，构建三级联建机制：集团党委统筹资源、社区党支部搭建平台、小区党小组组建银龄志愿队，疫情期间完成 1.2 万次独居老人关爱服务，推动物业服务从 " 单干 " 转向 " 共建共治 "。物业筑基方面，升级传统服务为 " 社区中台 "，以智慧系统对 18.6 万居民需求画像，精准覆盖居家养老六大场景，提升缴费率与业主满意度，形成稳定流量基础。创新维度上，打造 " 幸涪里 " 品牌，推出五维服务体系：社区食堂解决餐饮难题、银龄学堂满足精神需求、医疗资源整合建立 15 分钟急救圈、家政护理缓解家务压力、AI 监护系统保障空巢老人安全，实现 " 养老不离家 " 愿景。  

该模式重构三重价值：经济上驱动营收几何增长，社会上降低家庭成本并增加从业人员收益，行业上开辟流量新消费极。通过引入 8 家专业机构、孵化 10 个微项目，形成 " 平台 + 生态 " 可持续链条。发言强调，物业转型需从 " 管物 " 升维为 " 服务人 "，以党建引领生态智慧，挖掘银色经济蓝海，践行 " 老吾老 " 情怀，最终实现居家养老生态与社区和谐的深度融合。

复医天健作为专注于医院后勤的服务企业，始终践行以 " 专业、价值、创新 " 的核心理念构建服务体系。通过实施 "555" 计划，公司不断优化项目管理，提升服务品质。

在技术创新领域，2013 年起，复医天健就组建专业团队，持续投入科技建设，投入力度远高于行业平均水平。凭借多年的技术积累，公司成功打造了 " 云医管 " 大数据平台以及相关 APP 和小程序，为客户提供高效、便捷的服务。

秉持 " 科技更智慧，服务更人文 " 的企业理念，复医天健致力于破解医疗后勤服务痛点。在硬件层面，公司运用物联网、人工智能等前沿科技，实现医疗机构的智慧后勤运维，提升管理效率和运营质量。在服务方面，公司员工凭借专业素养，将温暖与关怀传递到医院的各个场景中，更人文地提升病患的就医体验和满意度。

面对客户对物业服务需求的日益攀升，亚新服务坚守初心，紧扣服务本质，从红色物业、智慧服务、品质精进、多元业态四大维度精耕细作，雕琢服务细节，全力提升服务品质。在红色物业探索之路上，首创红色物业 "365" 工作机制，即三方联动、六大平台、五项服务。在智慧服务领域，亚新服务设立专属科技公司久智科技，自拥科研团队，已获得 30 多项软件著作权，专注于为智慧城市、智慧社区、智慧园区等提供全域解决方案。在品质提升方面，亚新服务重磅发布 " 亚新美好家生态服务体系 "，启动 " 品质精进服务方案 "，开展精细化管理和精准化服务，持续提升业主的满意度。亚新服务积极发展多元业态，构建差异化、特色化综合服务平台，公司始终秉承 " 党建引领新发展，红色物业筑美好 " 的服务理念，为更多客户创造美好生活。

当 " 蜀道难 " 蜕变为 " 新蜀道 " 的今天，我们更需思考如何在行业变革中坚守初心、锻造根基。  

固本，是筑牢行业发展的生命线。一固信念之本：物业服务是 " 未来已来 " 的民生赛道，唯有坚定长期主义信念，方能抵御资本市场的短期逐利乱象；二固初心之本：当行业陷入财报内卷、低价竞争时，我们更需要回归 " 服务者 " 角色，以疫情期间展现的民生保障力为镜，重拾社会对物业价值的信任；三固责任之本：从社区安全到城市服务，物业已深度嵌入社会治理链条，唯有主动承担更多社会责任，才能让行业从 " 成本中心 " 转型为 " 价值中心 "。 

强基，是激活服务创新的源动力。一强服务根基：以 " 有温度的服务力 " 为核心，从标准化动作升级为个性化体验，让质价相符成为客户认同的硬标准；二强管理根基：通过精细化现场管理，将服务价值可视化，实现从 " 基础运维 " 到 " 品质感知 " 的跨越；三强人才根基：破解行业 " 火线提拔 "" 专业断层 " 困局，既要建立服务型人才梯队培养体系，更需引入跨行业思维，以复合型团队应对多元化需求。

当下，物业服务正站在民生价值与社会期待的交汇点。固本强基不是守成，而是以初心拓新局——唯有深扎服务沃土，方能将 " 蜀道物业服务 " 打造成连接民生幸福与社会发展的金色纽带。

AI 赋能物业：从工具革命到场景跃迁

过去，中国物业管理行业的科技化建设围绕 " 技术工具化 - 场景数据化 - 价值平台化 " 的逻辑主线演进。

当前，行业科技实践主要集中在创新工具的规模化应用上。硬件层面：智能终端设备矩阵、六大品类的专业服务机器人以及新一代维保工具；软件层面：企业数据中台、智慧业务平台和 AI 算法引擎。

未来，AI 赋能下行业科技化建设的重心将从 " 工具创新 " 转向 " 场景落地 "。围绕三大核心场景展开：在客户服务领域，实现从被动响应到主动感知的转变；在设施运维环节，推动从人工巡检到智能预警的转变；在空间治理方面，构建绿色低碳可持续的运营模式。

科技转型是系统性的整体变革，企业必须先要理念更新、确立意识，再 " 小步快跑 "" 快速迭代 "，并在这个过程中逐渐内培外引人才，打造敏捷组织，形成自己的竞争优势。

AI 赋能——科技杠杆如何撬动物业运营效能

在物业行业深度变革的十字路口，AI 技术正引发堪比 2015 年移动互联网革命的产业重构。这一轮变革呈现三个核心特征：

首先，行业格局将发生根本性分化。技术平权效应正在消弭传统规模优势，物业企业将加速分化为两类主体：一类是依托 AIoT 和大模型技术构建智能管理平台的科技型企业，另一类是聚焦保洁、安保等专业服务的垂直供应商。这种分化源于大模型在 60% 标准化服务场景已展现出可替代性。

其次，技术演进呈现双轮驱动态势。在硬件层面，具备 AI 能力的智能设备（如视觉分析摄像头、预测性维护传感器）正在重构空间管理范式；在服务层面，AI Agent 通过持续学习已能处理 45% 的常规客服需求，且满意度较人工服务提升 20 个百分点。

最后，成功转型依赖三大实施准则：必须选择具有明确 ROI 的细分场景切入，建立 " 技术 - 服务 - 数据 " 的闭环飞轮，始终以服务实效而非技术先进性作为评价标准。行业领军者需要把握未来 3-5 年的关键窗口期，将 AI 能力深度植入组织肌理，方能在新一轮产业升级中赢得先机。

海尚海服务作为中国物业服务百强企业（位列第 19 位），以数字化转型为核心战略，通过深度融合 AI、物联网、大数据等前沿技术，重塑传统物业服务体系。其创新性接入 DeepSeek 大模型，构建起 " 智慧平台 + 智能设备 + 数据中枢 + 服务生态 " 四位一体的数字化管理体系，实现从基础服务到生活场景的全链路智能化升级。在服务端，通过 AIOT 一脸通行、客服机器人、AI 智慧电梯、环境监测系统等设备，实时响应业主需求，打造 " 无感化 " 便捷体验；在管理端，依托大数据分析实现设备预测性维护、能耗动态优化及人员精准调度，运营效率提升超 40%。目前，该模式已覆盖全国 20 余个城市超 50 个社区，管理面积突破 3000 万平方米，服务超 20 万业主。其核心价值在于打破科技与生活的界限，以 " 科技温度 " 重构物业服务逻辑：一方面通过技术降本增效，减少人力依赖与资源浪费；另一方面聚焦社区安全、环境品质、便民服务等痛点，打造可感知的智慧生活场景（如独居老人智能看护、高空抛物 AI 追溯等），推动物业服务从 " 基础运维 " 向 " 价值创造 " 转型，为行业智能化升级提供可复用的标杆范式。

我们以物联网技术为战略支点，聚焦物联网基础设施升级，通过引入边缘计算网关、AIoT 传感器阵列等智能硬件，打造具备自感知能力的物联网络。运用数字孪生技术构建流程仿真模型。已完成 17 个核心流程的智能化改造，实现审批时效提升 60%，合规风险预警准确率提升至 92%。

开发 " 优嘉云 " 小程序矩阵，实现 17 项民生服务 " 掌上办 "

通过构建 " 数据采集 - 智能分析 - 价值转化 " 闭环，形成差异化服务能力，打造 " 优嘉云 " 园区服务平台，满足园区企业，员工一站式服务需求。

随着科技在不断发展和迭代，物业服务企业要生存，必然要做有核心目的的数字化转型，并且一定要基于 " 管理 " 和 " 服务 " 一定会同步迭代的基础逻辑上，若企业不着重围绕着 " 管理 " 和 " 服务 " 思考和展开，一味沉浸于对物的 " 管理 "，缺失对人的 " 服务 "，只会加速被列入发展 " 淘汰 " 的名单。

成功的数字化转型，最核心的目的有三个：

一是服务场景变化，实现 " 人、物、场 " 的不断更迭变化，对外让客户服务体验变得更舒适、更快捷，对内让企业的核心业务开展更便利；

二是管理效率提升，用科技手段减少高频低效的劳动力岗位，降低经营过程中的失误率，形成有效的数据分析和支撑，提高企业决策效率；

三是经济效益更优，成为 " 降本增效 " 的最直接手段，通过短期的高投入，不断降低后期的成本投入，拉低长期的费效比。同时，实现业务和财务一体化管理，为企业赋能。

物业企业应该全力拥抱 AI，但是不需要过度的焦虑，不焦虑不等于不作为，我们需要用更科学的方式拥抱 AI。

第一，技术为骨。技术是一个基本的底座，早期信息化、数字化的时候企业构建了大量的平台，现在需要联合数据形成 AI 的闭环。在新的 AI 技术架构的基础上建立自己的 AI 中台。以便后续快速验证场景是否可以落地。

第二，场景为脉。可寻找场景矩阵，比如说横轴是物业企业的全生命周期，纵轴是大模型能力、信息检索能力、文本生成、图本生成、多模态的理解能力等，形成矩阵，找到具体场景，准备落地场景的相关数据。之后通过业务价值密度、数据成熟度等，找到业务价值更高的场景去做后续验证。

第三，组织为魂。组织化的 AI 是其价值体现的天花板，从内到外拥抱 AI 并做好转型。

AI 不同于其它科技，它是能够彻底改变所有技术的科技。现在提到 AI，很多人会感到焦虑，害怕自己被科技潮流抛弃。特别是物业管理行业，高人工成本占比的压力使企业迫切希望通过新技术实现降本增效目标。但是，AI 技术如果不能与具体场景结合，它的价值就很难真正呈现。所以，物企在拥抱 AI 科技的过程中，应该聚焦于具体场景，例如招投标、客户服务、设施运维等，可以去尝试 Agent，或其它专注于具体功能的垂类 AI 产品。

中指研究院秉持 "用大数据与创新科技赋能中国地产行业" 的企业使命，联合小冰公司和指尖科技推出了 "AI 物业服务场景大模型 " 及首款落地产品 "AI 招投标 Agent"。

该产品聚焦物业招投标场景，通过本地化部署，能够在保证企业数据安全前提下，实现3 分钟自动完成标书撰写、5 倍提升参标数量、废标率降低 100%、中标率提升 300%。

"AI 招投标 Agent" 是中指研究院合作推出的首个 AI 服务产品，该产品在研发过程中得到了 30 余家物企的大力支持，它们成为了中指研究院的 AI"生态伙伴"。后续，中指研究院计划根据市场发展和客户需要将陆续推出更多有用、实用、好用的 AI 服务产品，赋能行业发展。

当前物业服务行业正加速迈入精细化、专业化竞争阶段，传统人工主导的招投标模式已难以适应高频次、快节奏的市场需求。AI 招投标 Agent 基于中指研究院海量行业数据积累与 AI 大模型深度学习技术，创新研发物业服务领域垂直大模型，通过 AI 与行业经验的深度耦合，为企业构建覆盖投标全周期的智能决策体系，推动招投标流程向数智化方向演进。

该产品核心突破在于打造具备专业认知能力的 AI 招投标智能体。通过吸收数十年行业专家沉淀的标书编制经验，从市场中高效匹配海量投标信息，实时匹配优势项目源，AI 协助 3 分钟完成撰写，并覆盖所有评分要点，能够像资深投标顾问般理解并完成 70% 招标文件撰写，更多的解放人工冗余工作，投入 30% 即可完美满足招标要求。AI 招投标 Agent 在商机挖掘环节，智能引擎可实时追踪各地招标动态，自动筛选高契合度商机并生成定制化投标建议。帮助企业 5 倍提升投标数量，3 倍提升中标率，企业得以在投标效率、方案质量、成本控制等方面形成复合竞争优势，在存量市场竞争中建立差异化的服务能力壁垒。