乐居财经北京 徐迪 4 月 19 日，取得预售证后的首个周末，昌平北七家新盘北京国贤府二期正式开售。

据项目官方披露，首开成交 358 套，销售金额合计 21.4 亿元。

截至 4 月 21 日，该项目暂无网签数据。

作为主力建面百平左右的刚需盘，正常来讲网签转化是很快的，特别是承接海淀北部外溢购房需求的昌平南板块。

同样位于北五环外的小沙河新盘越秀星耀未来，4 月 7 日开盘，次日即有网签转化，截至目前，累计签约 76 套，成交均价 5.55 万元 /㎡，成交金额合计 4.19 亿元。

北京国贤府二期全部 850 套房源于 4 月 16 日一次性取得预售许可证，备案名逸贤华庭。

准售面积合计 9.17 万㎡，拟售均价6 万元 /㎡，与一期指导价相同。

其中北区 02 地块 16 栋楼，共 526 套，拟售均价 5.72 万 -6.56 万元 /㎡区间；

南区 09 地块 10 栋楼，共 324 套，拟售均价 5.73 万 -5.86 万元 /㎡区间。

共有十余种户型，包括 72㎡二居，90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居，产权得房率79%-82%区间。

国贤府二期所在北七家 1503-0002、0008、0009 地块成交于去年 12 月 30 日，由中建智地 + 未来科学城联合体去年摘得，成交价格 21.143 亿元，楼面价 2.1 万 /㎡。

相较于一期楼面价 2.55 万 / 平，二期每平降了 4400 元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

今年 2 月 10 日，项目设计方案项目公示。住宅总建面 13.87 万㎡，其中地上建面 9.23 万㎡，容积率 1.3。

规划建设 26 栋 6-9F 洋房，共 850 户，层高 3-3.1 米。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几点变化：

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为 9 层（最高），而一期最高楼层只有 8 层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面 10.5 万㎡，规划住宅 822 套；二期 9.2 万㎡，规划了 850 套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积 127㎡，主推 115-182 改善四居；

二期项目套均 108㎡，以刚需小户型为主，120㎡以下建面共 682 套，房源占比超八成。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台 飘窗 设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

户型图上阳台明确标记为 " 开敞阳台 "，但项目样板间所有阳台均已封闭成室内空间，实际使用率在 88%-100% 区间。

通过飘窗、阳台、设备平台等多重空间赠送，部分户型得房率甚至接近 100%。

主力 103㎡三居，南北通透，全明格局，11 米南向面宽，客厅 4.2 米面宽 + 全景大落地窗，近 50㎡客餐厅，主卧套房 22.5㎡空间配 270 ° 转角飘窗 + 独立衣帽间。

周边其余的竞品在售新盘：

1、北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地 + 未来科学城联合体 2023 年 7 月 20 日摘得，成交价 27 亿元，销售指导价为 6 万元 /㎡。

住宅建面约 10.63 万平米，规划 25 栋楼 822 户，2023 年 11 月 9 日取得预售证，主力户型为 115-182㎡四居和 100-107㎡三居。

截至 4 月 21 日，网签 637 套，去化近八成，成交均价约 5.57 万元 /㎡，约为指导价 93 折。

2、首开硅谷 one，2022 年 4 月 29 日拿证，共 973 套，面积段 71-129㎡二到四居，得房率 74-76%，销售指导价约 5.4 万元 /㎡。

目前网签 266 套，去化率 27%，均价 4.84 万元 /㎡。加上库房类产品，该批次房源累计网签金额 11.63 亿元。

3、此外还有个别墅产品温哥华森林西郡，去年 8 月加推了 124 栋联排别墅。

拟售价格最高为 6.18 万元 /㎡，最低为 5.35 万元 /㎡，单套总价格在 1300 万 -1400 万元。目前网签 30 套，成交均价 4.33 万元 /㎡。

相关公司：未来科学城置业