文 / 乐居财经 张林霞  

4 月 19 日，网上房地产公示了 6 个即将入市的新盘。其中陆家嘴太古源源邸、建发海阅首府、天安 1 号、安高申陇院、保利虹桥和著等热盘均已过会。

天安 1 号二期 B 区 4 批次项目顺利过会，其均价达到 97500 元 /㎡。与该项目二期 B 区 3 批次 92454 元 /㎡的均价相比，每平方米上涨了 5046 元。

最新户型图如下：

全系标配无连廊的飞机户型，室内几乎 "0" 走道，减少空间浪费；所有户型都能放置圆桌，满足大家庭团聚需求；全系标配一梯两户、2 梯 2 户的设计；全部卧室均带飘窗，同时提供了收纳空间。

项目得房率大约只有 72% 左右，在同类型楼盘中不算高。

两个次卧面积都在 9 平上下，空间较为局促，在摆放家具时可能会受到限制，居住体验不够理想，

值得注意的是，该户型朝南次卧，卧室门对着大门，卧室墙与电梯共墙，可能会产生噪音和振动。

在距离天安 1 号约 2.4 公里的闵行古美板块，古美阅华四期以 8.2 万 /㎡的单价形成价格优势。以其主力 105㎡三房户型为例，总价约 860 万即可购入。该户型采用经典飞机布局，实现南北通透，通风采光俱佳；得房率超 80%。

天安 1 号位于闵行区七宝板块，板块内漕宝路快速路施工与九星城旧改工程同步推进，给区域环境与交通带来显著影响。林立的工地围挡将道路切割得支离破碎，往来重型工程车络绎不绝，不仅导致道路扬尘漫天，更使早晚高峰拥堵加剧，通勤耗时普遍增加 20-30 分钟。持续的机械轰鸣与车辆嘈杂声，已引发周边居民多次投诉。

车位售价 50 万起步，还有 200 元 / 月的车位管理费，对于预算有限的业主来说，购买车位的经济压力较大；若选择租车位，每月租金 1200 元。

物业费为 12 元 /㎡/ 月，且不包含会所使用费用，130 平的房子每月物业费就达 1560 元，一年接近 2 万。

此外，项目周边有天安豪园等动迁房，老小区、动迁房与新房混杂，城市面貌略显老旧，与高端氛围不匹配，给人一种割裂感。

天安 1 号所在的闵行区七宝镇 52 号地块于 2003 年被天安中国拿下，地块面积达 13.63 万平方米，容积率 1.4。中标价约为 1.13 亿元，而实际出让金为 3386.69 万元。

若按实际出让金计算，楼板价仅 177 元 / 平方米；以中标价计算，楼板价为 591 元 / 平方米。如此低的拿地成本，在如今的房地产市场中罕见。

该地块开发周期漫长，从拿地到项目入市间隔超 20 年。地块一期项目 " 天安豪园 " 是动迁房，2011 年交房。此后，剩余部分经过多年筹备，才推出如今的天安 1 号项目。

这种长时间的开发过程，一方面是由于土地开发的复杂性，涉及动迁等诸多环节；另一方面，也与天安中国的开发策略有关，港资企业素有囤地待涨的传统，不依赖高周转，而是通过长期持有土地获取高利润。

在拿地后的二十多年间，随着城市发展，周边配套不断完善，区域价值大幅提升。目前天安 1 号在售均价早已突破 9 万元 /㎡，相比当初的楼板价，溢价超过 500 倍。土地价值显著增长，让天安 1 号在成本控制上占据优势，利润空间丰厚，但也因囤地时间长，使项目陷入 " 捂地 " 风波。

天安中国的前身为新鸿基有限公司中国部，由已故金融巨头冯景禧一手创办。1987 年，天安中国以 " 第一中国概念股 " 的身份上市。

新鸿基有限公司的母公司是联合集团。在 2010 年 4 月，联合系进行了重大重组。在这次重组过程中，新鸿基有限公司将持有的天安 38.06% 的股权出售给联合地产。此后，新鸿基有限公司逐渐把业务重心聚焦于金融服务领域。

值得注意的是，开发商天安集团此前开发的天安千树被评为 " 中国十大丑陋建筑 " 之首，这影响了部分购房者对其品牌的信心。此外，有消息称，天安结束该项目后老板有意撤出内地，不再参与拿地开发，这使得项目后续的交付质量和运营管理存在不确定性。

相关公司：天安中国 hk00028