财联社 4 月 22 日讯（编辑 杨斌）伴随着投资者的热情与市场的加速扩容，近期 REITs 发行端频频创造纪录。今日，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 向公众投资者开售后再现 " 一日售罄 "，其网下认购以 222 倍的倍数创下历史新高。盘后，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 公告，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束公众投资者的募集，原定的募集截止日为 4 月 23 日。公众认购倍数尚未公布。

同时，财联社注意到，首单外资消费 REIT 与首单二次扩募项目均有望在未来落地。业内认为，从上市首发到扩募扩容，REITs 市场双轮驱动格局正在形成。

222 倍，REITs 网下认购倍数刷新纪录

今日，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 正式面向公众投资者发售。根据公告，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 拟募集总额为 5 亿份，其中初始战略配售发售份额为 3.5 亿份，网下发售的初始基金份额数量为 1.05 亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为 4500 万份。

而在该 REITs 的网下询价阶段，剔除无效报价后，网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和达到了网下初始发售份额数量的 222.64 倍，创下了网下认购倍数的新纪录。

在此之前，汇添富上海地产租赁住房 REIT 刚刚创下网下认购倍数的纪录。汇添富上海地产租赁住房 REIT 于 3 月 17 日面向公众投资者发售，剔除无效报价后网下询价阶段超额认购为 180.74 倍，最终配售比例约 0.57%。

图：网下认购倍数居前的 REITs 项目

（资料来源：Choice 数据，财联社整理）

从历史上看，网下发行阶段即大受欢迎的 REITs 项目往往在公众认购阶段也有火爆行情。作为全国首单 " 商改保 " 公募 REITs，汇添富上海地产租赁住房 REIT 首日售罄，公众认购倍数最终达到 494 倍。

今年年初，国泰君安济南能源供热 REIT 以 813 倍的倍数创下彼时 REITs 公众认购倍数的纪录，其网下认购倍数也超过了 140 倍。作为全市场首单水利设施 REIT，去年银华绍兴原水水利 REIT 一经推出就备受各界关注，最终该单 REITs 公众认购倍数 235 倍，网下认购倍数 106 倍。

今日盘后，华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 再次公告，公众投资者累计有效认购规模已超过本次公众投资者的初始募集规模上限，提前结束公众投资者的募集，原定的募集截止日为 4 月 23 日。

网下认购的超高倍数，意味着不只是普通投资者，机构投资者也对优质 REITs 项目高度青睐。近期 REITs 二级市场在短暂的受到外部消息冲击后迅速修复，展现了韧性，一级市场发售也获得了较高关注。

光大证券建筑研究团队指出，网下认购倍数的整体变化趋势与定价分位数较为一致，与公募 REITs 二级市场走势相关性较高。历史发售情况看，市场较为青睐保租房 REIT、能源 REIT、生态环保及市政水利 REIT。

首单外资消费 REIT 与首单二次扩募项目均有望落地

近期 REITs 一级市场纪录频现，在投资者认购火爆的同时，伴随着 REITs 市场加速扩容，又出了多个 " 首单 "。

4 月 17 日，华夏凯德商业资产 REIT 上报至上交所，项目的四名原始权益均为外资机构凯德集团旗下的主体。据介绍，凯德投资是全球领先的不动产资产管理公司，截至 2024 年底，凯德投资在中国 18 个城市管理着超过 40 个在营零售物业。如果顺利获批，该单 REITs 项目有望成为中国首单外资消费公募 REIT。

中信建投 REITs 研究团队认为，凯德投资在中国申报消费类公募 REIT，看重了中国市场的增长潜力和消费升级需求。中国市场规模庞大、政策支持力度强等因素，为 REITs 提供了广阔的发展空间，中国 REITs 市场在国际化进程中正逐步形成自身特色与竞争力。

同日，博时基金发布关于博时招商蛇口产业园 REIT 拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公告，公募 REITs 市场即将迎来首单二次扩募项目。

4 月以来，还有华夏华电清洁能源 REIT、中金中国绿发商业资产 REIT 等 5 只新项目陆续申报，国泰君安东久新经济 REIT、中航京能光伏 REIT 的扩募申请都在推进中。

上交所 REITs 公号撰文指出，从上市首发到扩募扩容，REITs 市场双轮驱动格局正在形成。扩募项目的落地，将进一步盘活底层资产，增强公募 REITs 成长空间和经营活力，带动高质量新增投资。也将为促进 REITs 二级市场健康发展、推动资产运营管理机制优化、提升资源要素配置效率打下良好的市场基础，进一步增强资本市场服务实体经济的质效。