乐居财经北京 徐迪  4 月 23 日，海淀朱房 29 地块项目规划方案反馈意见公示。

项目由华润 + 中铁 + 招商联合开发，案名为臻澐，地上建面 10.26 万㎡，容积率 2.4，规划 15 栋 8-16F 洋房 + 小高层，标准层高 3-3.4 米。

方案于 4 月 3 日 -14 日进行公示，期间收到公众反馈意见共 38 条，主要集中在退线、间距，阳台及设备平台，消防等方面。

（一）关于退线及间距问题

公众反馈意见 :

1、1、2、3 号楼连塔，13、14、15 号楼连塔，对北边楼日照间距按板楼计算，公示间距有问题。

2、西北侧化粪池和燃气调压箱很近，是否满足规范的要求。

3、1# 人防室外出入口距离 2# 住宅楼很近 , 也没标注间距 , 是否满足间距和消防的要求。

4、按照 03 通则建筑退让建设用地边线距离要求，当建筑物临区间路以下道路时以道路中线计算后退边界线距离 ;1#、2#、3# 住宅楼不满足相邻用地单位权益退线距离。

5、按照 03 通则建筑间距 : 指两栋建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处 ( 不含居住建筑阳台 ) 之间的水平距离。图面未按照要求标注间距，间距是否满足规范要求。

6、13、14# 住宅楼之间山墙间距标注有误 , 若按正确的标注 , 是否满足塔群的计算要求，按板楼间距考虑。

7、左下角化粪池与围墙基础有冲突 , 化粪池上面能围墙能修出来。

8、北侧到南侧楼栋的 0.000 都不一样 , 怎么解决高差呢。

建设单位意见：

1、依据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003 版）对遮挡建筑为多栋塔式建筑的相关规定，本项目间距均满足规范要求。1、2 号楼为板楼，3 号楼为塔楼，未形成连塔；13 号楼与 14、15 号楼正东西向错开，13 号楼未与 14、15 号楼形成连塔。

2、按照《城镇燃气设计规范》（GB 50028-2006）第 6.6.3 条对调压站 ( 含调压柜 ) 与其他建筑物、构筑物的水平净距的要求，化粪池与燃气调压箱间距已优化调整为 4 米。

3、1# 人防出入口与 2# 号住宅楼满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018 年版）的防火间距要求，1# 人防出入口设置防火墙，与住宅间距大于 4 米，满足规范要求。

4、本项目与北侧相邻项目为城市建设用地上按详细规划同期建设的项目，退让相邻单位建设用地边界线距离符合相关规定。

5、依据《北京地区建设工程规划设计通则》（2003），本项目间距标注为建筑物或构筑物外墙外皮最凸出处的距离，满足规范要求。

6、标注无误，13 号楼与 14 号楼东西向错开，不构成群塔，间距满足相关规范要求。

7、经复核，化粪池和围墙基础已避让，此处不冲突。

8、本项目整体南低北高，顺应地形关系，地块整体高差约为 1.2 米，高差变化区域设置缓坡，满足无障碍通行。

（二）关于开敞阳台问题

本项目均不设置开敞阳台，不涉及样板间及宣传承诺相关事项。

（三）关于设备平台问题

公众反馈意见：请明确是否存在设备平台，如有，请测算并回复总个数、总面积，以及设备平台的用途及个数、面积、尺寸的必要性，并澄清在预售样板间展示和对外宣传时是否承诺房屋交付前封闭设备平台。

建设单位意见：本项目按照相关规范要求、实际使用需求等因素设置设备平台，并将严格控制设备平台个数、面积及尺寸。同时，我司将承诺设备平台不封闭。

（四）关于花池、防火挑檐、飘窗、挑空等问题

公众反馈意见 : 请明确是否存在花池、防火挑檐、飘窗、挑空等 , 如有，请分别测算并回复总个数、总面积以及必要性。

建设单位意见：本项目未在建筑本体设置花池（园区景观除外）、防火挑檐；同时按照相关规范要求及使用需求合理设置飘窗。

（五）关于消防等问题

1、很多楼栋消防扑救面与楼栋之间设计有自行车处，紧急情况下 , 自行车会影响消防扑救影响建筑安全。

2、西北侧的消防出入口距离左侧道路交叉口很近 , 是否满足国家相关规范。

3、14# 住宅楼和物业服务用房的防火间距 7.44m, 不满足国家消防规范 9m 要求吧。

4、电动自行车处于左侧配电室和 3# 人防室外出入口的防火间距未标注 , 不清楚是否满足于国家规范防火相关的间距。

5、很多楼栋写了防火墙不开窗 , 不开窗户影响户型使用

6、1# 和 2# 住宅楼之间 , 高层之间防火墙间距需要满足≥ 4m, 图里 3.5m 不满足。

7、西侧消防出入口、车行出入口 7.00m 标注的起止点不明确。

8、西北角的消防出入口影响北侧我小区的风水。

9、6# 住宅楼和 7# 住宅楼北侧生活垃圾收集点南侧的道路被绿地断开 , 不满足规范要求吧消防车道不应该在绿地内。

1、自行车位均未进入扑救场地，不影响消防车扑救和建筑安全。

2、西北侧消防出入口距离西侧朱房南三街距（支路）离约 32 米，满足京交函 [ 2024 ] 1230 号文件要求，机动车出入口设置于支路，距离相邻交叉口道路红线交点不小于 30 米。

3、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018 年）第 5.2.2 条对民用建筑之间的防火间距要求，物业用房西侧采用防火墙，与住宅间距大于 4 米，满足规范要求。

4、依据《电动自行车停放场所防火设计标准 》（DB11/1624-2019）第 4.0.6 条电动自行车停车场与其他建筑物之间的防火间距要求，本项目电动自行车距离北侧 3# 人防出入口 6 米以上，满足规范要求。

5、为满足《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018 年版）第 5.2.2 条对民用建筑之间的防火间距要求设置防火墙，防火墙不开窗位置均为住宅次要空间，不影响主要起居空间，符合住宅相关规范设计要求。未来将在销售过程中，就此不利因素明确告知买受人。

6、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018 年版）第 5.2.2 条 " 注 2 两座建筑相邻较高一面外墙为防火墙，或高出相邻较低一座一、二级耐火等级建筑的屋面 15m 及以下范围内的外墙为防火墙时，其防火间距不限。" 1# 住宅楼和 2# 住宅楼两侧均为防火墙，满足规范要求。

7、标注点为消防救援场地边线。

8、消防出入口的设置满足相关规范要求，西北角消防出入口为消防救援车辆应急出入口。

9、6# 住宅楼和 7# 住宅楼北侧生活垃圾收集点南侧的道路为连续的消防路，应为硬质铺装，我公司将在后续规划报审过程中进行调整，调整后道路不计入绿地面积，且项目整体绿地面积满足绿地率要求。

（六）关于日照、卫生视距等问题

1、1# 景观大门影响 4# 住宅的日照和视线。

2、景观大门影响 13#14# 住宅的日照和视线。

3、2# 景观大门左右两侧的小方框是什么构筑物 , 围墙吗 , 围墙影响 13# 住宅楼的日照和视线。

4、9# 住宅楼西侧的小路紧邻建筑，影响 9# 住宅楼一层的私密性。

5、2# 住宅楼的西侧紧邻停了自行车，严重影响 2# 住宅楼一层住户的使用。

6、1# 景观大门北侧的小方框是不是围墙 , 如果是围墙 , 围墙与 4# 住宅楼紧邻了 , 影响日照、采光和视线，是否存在不合理。

7、2#、3# 住宅不满足卫生视距，未注明侧墙开窗防对视处理方式。

8、029 地块在 030 地块西南方向，是否对 030 地块有日照遮挡。

1、1# 景观大门高度 8.4 米，距离 4# 楼住宅楼 13.5 米，满足相关日照标准；景观大门北侧不开门窗，避免视线干扰。

2、依据住宅建筑日照标准核算，13#、14# 住宅日照满足规范要求；依据相关规范要求，2# 景观大门与 13#、14# 住宅间设置景观实墙隔开，避免视线干扰。

3、2# 景观大门旁 13# 楼西南侧临小型商服和小区围墙，西侧距小型商服约 5.6 米，南侧距围墙约 6 米，本项目已考虑围墙对 13# 住宅楼的遮挡情况，13# 住宅日照满足规范要求。

4、为保障隐私安全等，本项目在 9# 楼西侧窗采取相关措施，确保居室无直接视线对视。

5、2# 住宅楼与自行车相邻的西山墙不开窗，对 2 号楼一层业主不产生干扰。

6、1# 景观大门北侧的小方框是围墙，本项目已考虑其影响，4# 住宅楼日照及采光满足规范要求。

7、2# 楼山墙仅设置卫生间窗，且不与 3# 楼对视，确保居室无直接视线对视。

8、经日照测算，本项目日照满足相关要求。

（七）关于道路、使用安全等问题

1、道路的转弯半径未标注，不清楚是否满足国家规范。

2、15# 住宅楼西北侧的非机动车道在使用时，车行是否导致小区人群的安全性。

3、电动自行车于生活垃圾收集点紧邻 , 电动车万一着火会把垃圾点燃 , 很危险。

4、1# 景观大门和汽车坡道未分开使用，人车混流，非常危险，不知道是否满足规范。

5、8# 住宅楼南侧的生活垃圾分类收集点周边没有道路，没法使用。

6、2# 住宅楼西北侧的再生资源回收点周边都是绿地，没法道路，没法使用。

7、小型商服四周都是绿地 , 这栋楼人进不去没法用。

8、4# 人防出口出来都是绿地 , 影响使用。

1、依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2018 年版）消防车转弯要求，消防道路转弯半径为 12 米，车行出入口转弯半径为 6 米，满足规范要求。

2、非机动车道出入口设置满足《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）第 5.0.6 条居住区配套设置居民机动车和非机动车停车场的规定。非机动车道出入口由后期物业进行管理，保障人群安全。

3、电动自行车布置位置满足《电动自行车停放场所防火设计标准 》（DB11/1624-2019）规范要求。生活垃圾分类收集点为室外露天收集点位，电动自行车与生活垃圾分类收集点相邻问题，我公司将通过加强物业后期管理，规避消防隐患。

4、1# 景观大门出入口满足《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 关于道路的相关规范要求，出入口位置设置安防管理人员，协助行人和车辆进入小区，保证安全的同时确保交通顺畅。

5、8# 住宅楼南侧的生活垃圾分类收集点采用 1.5 米景观汀步与道路连接，满足生活垃圾分类收集点日常使用。

6、再生资源回收点集点通过 1.5 米景观汀步与道路连接。

7、设置 1.5 米景观汀步，小型商服通过 2# 景观大门进入。

8、4# 人防出口通过 1.5 米景观汀步与道路连接。

我局意见：建设单位意见属实，予以采信。

（八）图面表达问题

公众反馈意见 : 所有楼栋门头缺少高度表达。

建设单位意见：本项目设置南入、北入两种门头，高度约为 6.7 米，已在方案深化中完善。

（九）有关噪音问题

公众反馈意见 : 周边高速太吵了，赶紧安装隔音屏，要不然规划都不成立。

建设单位意见：本项目采取必要的噪声防治措施，确保室内环境符合相关规范中关于隔声与降噪的相关要求。周边道路安装隔音屏工作不属于我司开发范畴。

分局意见：建设单位意见属实，予以采信。关于隔音屏事宜，我局已告知城市管理主管部门。

1 月 2 日，华润置地联合体以 91.52 亿元的价格摘得海淀朱房 0029 地块，楼面价 8.92 万 /㎡，溢价 17.33%。

1 月 21 日，项目开发主体北京华润招铁海泽置业有限公司成立，注册资本 50 亿元，华润置地、中铁置业和招商蛇口的持股比例分别 50%、40% 和 10%。

董事长为华润置地北京公司总经理陈海鸥，总经理招商蛇口北京公司副总经理于海波。

3 月 31 日，华润 + 中铁 + 招商海淀朱房 29 地块案名发布：臻澐。

约 560 套房源，面积段约在 130-275㎡，主打 180 户型。

尽管整体户型比建发项目小，但大部分面积段还是重合的，两个项目进度一致，注定会是贴脸抢人的较量。

预计臻澐开盘价 12.5-13 万 /㎡，对比橡树湾 13 万 + 的二手房，以及隔壁建发 30 地块 14 万 + 的预计价格，臻澐这个价位打出了价格差，或许将以价格刺客的身份杀出海淀楼市。

住宅楼有坡屋顶设计，与隔壁建发项的官帽飘檐一样，走的新中式路线。

两个项目另外一个相同之处是，都在大门上花了不少心思。

臻澐也在小区东、南分别设置了两处景观大门，且两道门从平面图来看同样奢阔，沿街面宽都在 30 米左右的尺度。

东侧 1# 门整体占地超 500 平米，朝南的 2# 大门因为包含了小型商服和物业服务用房，占地近千平米。

具体做成什么样不知道，反正在占地规模上先胜建发一筹。

值得一提的是，两个大门都没连接下沉庭院。

" 好房子 " 标配的架空层和风雨连廊没有，臻澐做了这 2000 平米的下沉会所，与一栋高 8 米、占地 200 平左右的商业楼相连，在小区中央偏西的位置。

" 藏 " 在小区内部，真正成为了业主的私享配套。

在案名发布的介绍中，项目强调 " 双 View" 豪宅概念，因为周边大部建筑是限高的，臻澐 16 层的楼高，南可观景水木清华，西可远眺群山晚霞，俯瞰还有清河水景，视野资源顶配。

虽然户型上依然没有太多扩容黑科技，但窗户开到了极致。南向飘窗，面积大小不一；部分端户有侧边飘窗。

2# 大门两侧的 13# 和 14# 楼，对着大门的方向有转角飘窗。

小区西侧的楼栋西边户型都做了侧边飘窗，高楼层房源向西可以远眺百望山。

同时，48 米限高 +2.4 容积率，有充裕空间可以做园林景观。

西山、大院、河景，豪宅属性拉满。为了解决西侧高速噪音问题，据说要上黑科技。

户型面宽 10-16 米。为了尽量做出大面宽，臻澐的楼栋也是两两相邻，部分楼栋东西距离仅有 4 米。这一点与隔壁的建发项目相同。

靠近的墙体只能做成防火墙，不开窗，以保证住户隐私。

但是这样一来，端户也就失去了优势，变得和中间户一样，只能两面有窗，或将无法做到全明户型。

地块位于北五环与京新高速东北角，南侧紧邻北五环，距地铁 13 号线上地站步行约 1.5 公里，昌平线朱房北站约 1.2 公里。

周边有海淀实验二小汇缘分校、第二实验小学橡树分校、清华附小清河分校，此外在 0030 地块东北侧规划清华附属九年一贯制实验学校，由清华附属实验学校承办，预计 2026 年初开工，2027 年 6 月完工。

周边商业配套成熟，北面有大型购物中心清河万象汇，步行可达。

隔着万象汇的海淀北次新豪宅标杆北京橡树湾，当前二手房挂牌价在 13 万 /㎡左右，楼龄较新的五期万橡府大户型能卖到 15 万 +。万象汇、北京橡树湾，均是华润置地北京代表作。

产业方面，腾讯北京在建新总部，就在学院路北边，与地块直线距离不到 2 公里。

重点看下周边竞品，海淀北新盘今年呈集中供应。

首先是上文提到的建发 30 地块。价格上，29 地块地价成本比 30 地块要便宜 6000 元 / 平，销售定价弹性相对更大。

往西隔着京新高速的树村 8 号地，3 月 18 日即将完成出让，总建面 7.3 万平米，容积率为 1.6，限高 18 米，预计为 6 层洋房。

西北两公里是功德寺双子项目：和樾望雲、和樾玉鳴，指导价 10.5 万 / 平，目前均已开盘，和樾望雲一周时间完成了七成房源的网签。

周边次新盘主要有两个：

融创学府壹号院，新型共有产权商品房，2021 年 10 月开盘，900 套房源，主力面积段为 154-275㎡四居五居，到 2022 年 6 月就基本售罄，销售指导价 11.2 万 /㎡，扣除政府产权份额，实际成交价约 9 万 /㎡；

海开圆明天颂，2021 年 11 月开盘，238 套房源，同样是大户型豪宅，主力为 230-290㎡五居和 180-200㎡四居，目前也已售罄，成交价 11.5 万 /㎡。但近期挂牌的二手房房源，成交价达到 16.5 万 /㎡。

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