文 / 上海进深 严明会

最近，杨浦滨江区又有一个新盘出现，即保利置业和华丽家族联手打造的东外滩项目，案名定为：蘭桂坊 855。光听名字就很有格调，与案名同时出来的，还有项目效果图。

从拿地算起，这个项目的开发进程已经有 14 个月。

2023 年 12 月 4 日，保利置业 & 华丽家族联合体以底价 41885 万元摘得杨浦区平凉社区 01D4-04 地块（平凉街道 71 街坊东），成交楼面价为 70002 元 /㎡，装修标准不低于 4000 元 /㎡。

按照当时的分工，华丽家族专注产品和服务，保利置业负责工程和营销。

2024 年 2 月，华丽家族和保利置业共同成立了项目公司——上海盛茗悦房地产开发有限公司，上海华智丽尚置业有限公司和上海盛真置业有限公司分别持有 51%、49% 股权，前者是华丽家族控股子公司，后者是保利置业控股子公司，法定代表人陈吉，此人也是保利置业上海公司总经理。

由于迟迟没有实质性进展，去年 8 月，有投资者在互动平台向华丽家族询问该项目的进度。

华丽家族给出的回复是：计划 2024 年内开工，目前正在进行方案深化，公司将联合保利置业以 " 城市风貌别墅 " 的开发理念，将该项目打造为区域内新的标杆。

去年 11 月 18 日，蘭桂坊举行了盛大的开工仪式，华丽家族首席房地产开发官、副总裁朱雍，副总裁胡勇和保利置业相关领导出席。

这篇报道由华丽家族方面发出，保利置业并没有相关信息输出。

开工前几个月，项目的设计方案就已公示。拟建设 7 幢 3-4 层可售住宅，以及部分配套设施，带景观下沉庭院。

具体来看，1-A# 总高 2 层，为保障性住房及配套用房，1-B#、8# 总高 4 层，2#、3#、5#、6#、7# 总高 3 层，为商品住宅。

整体规划打造 33 套住宅房源，可以说是超迷你型社区。其中包含 18 套建筑面积约 89-180㎡的洋房，以及 15 套建筑面积约 180-240㎡的别墅。洋房产品的房地联动价 11.7 万 /㎡，风貌别墅的联动价为 14.8 万 /㎡。

18 套洋房、联动价 11.7 万 /㎡、杨浦滨江，这三个关键词同时出现，基本已经预示了项目的热销。14.8 万的风貌别墅，也远低于上海风貌别墅市场均价。

项目体量很小，但对开发商的能力要求很高。

其中有历史风貌保留保护问题，总共不到 6000㎡的计容面积中，历史风貌部分就有约 2800㎡为里弄建筑，可采取保护修缮、保留改造、更新改建等保护更新方式。

最近一年来，上海大量风貌别墅涌现，怎么做出特色才是关键。

杨浦滨江是保利置业熟悉的战场，其曾在这里打造过翡丽甲第、保利珑誉等项目。而华丽家族曾打造过 " 沪上第一豪宅 " 檀宫、华丽家族浦东花园、古北花园等项目，可以说叫好又叫座。

这是保利置业参与的第一个风貌别墅项目，陈吉选择了押注华丽家族的豪宅基因。

周边新房方面，隔壁的保利琅誉（备案名：保利朗誉庭）是由保利置业单独开发的楼盘，于去年 7 月开盘，共推出 281 套建面约 85-143㎡的房源，均价 11.7 万 /㎡，开盘当日去化 81%，目前已清盘。这块地，是保利置业在 2023 年 7 月拿下，从拿地到开盘耗时大约一年时间。

在蘭桂坊等待入市的这段时间里，上海取消了联动价。之前，11.7 万能买保利琅誉的高层，现在已经可以买蘭桂坊的洋房了。这对蘭桂坊算是一大利好。

保利置业有意在杨浦滨江深耕。

4 月中旬，上海盛真置业有限公司发布了关于杨浦定海社区 L4-02 地块的招标公告，总投资 61.0738 亿元，建安费 8.7384 亿。这块地将在 5 月 9 日的上海第四轮土拍中开拍。

今年截至目前，保利置业在上海仅有保利建发印象青城开盘，印象青城棠璟雅苑和印象青城棠阅雅苑于 3 月 30 日推出 106 套房源，未进行摇号。

据克而瑞数据，保利置业前 3 月的权益销售金额排名已经掉出上海市 TOP30，以 8.07 亿排在第 31 位。