乐居财经北京 徐迪 近日，懋源云纪所在的顺义后沙峪西泗地块取得两张施工许可证。

包括住宅楼、地下车库、商业配套楼等在内，工程规模总计 24.17 万平方米，其中地上面积 12.09 万平方米。

合同价格总计 26.58 亿元，计划于 2026 年 8 月底竣工。

懋源云纪的开发主体北京懋源鸿峪房地产开发有限公司，成立于 2024 年 9 月 25 日，注册资本 30 亿元，董事长为刘晓蕾，副董事长为陆挺宇。

该公司由北京懋源控股股份有限公司（简称 " 懋源控股 "）100% 持股，陆挺宇为懋源控股董事长、总经理；刘晓蕾在公开活动中的职位信息为懋源控股办公室主任。

懋源控股由北京懋源投资持股 39%、北京嘉宇鸿业投资持股 29%、北京天陆禾润投资控股持股 22%、北京鹏美摩托车文化传播持股 10%。

这其中：北京懋源投资成立于 2008 年，注册资本 3000 万元，由曹俊生和妻子张爱清分别持股 90% 和 10%。

嘉宇鸿业成立于 2005 年，注册资本 2500 万元，由陆挺宇控股 72%。

此外，陆挺宇还持有天陆禾润 99% 股权，合计持有懋源控股约 51% 的股份，为懋源控股的实际控制人，同时担任该公司董事长、总经理和法定代表人。

值得注意的是，懋源云纪的施工单位北京中淦新科建设工程有限公司（简称 " 中淦新科 "），由北京永泰锐捷信息咨询服务有限公司 100% 持股。

而永泰锐捷的自然人股东与懋源控股相同：嘉宇鸿业持股 51%；懋源投资持股 39%；鹏美摩托文化传播持股 10%。

也就是说，陆挺宇既是懋源云纪的开发商，又是项目包工头。

中淦新科还是懋源北京总部大楼的施工单位。

两个月前，因为未严格按照建筑业安全作业标准进行施工，中淦新科被朝阳区住建委罚未 8000 元，主要涉及在 " 北京市朝阳区太阳宫乡 0301-613 地块 B4 综合性商业金融服务业用地项目（1# 办公商业楼等 4 项）" 施工现场：1 号楼塔吊作业动火作业未开具动火证；一名工人未佩戴安全帽；两名工人高处作业未佩戴安全带；脚手架边缘处未设置水平网。

懋源云纪项目的另外两个重要参与方，设计单位是监理单位的大股东。

监理单位北京方恒基业工程咨询有限公司（简称 " 方恒基业 "），成立于 1988 年 7 月 7 日，注册资本 300 万元，法定代表人为张德山。

方恒基业的股东包括 1 名法人和 6 名自然人，法人股东为北京维拓时代建筑设计股份有限公司（简称 " 维拓设计 "），持股比例 44%。

而维拓设计，正是懋源云纪的设计单位。成立于 1993 年 3 月 10 日，注册资本 3800 万元，法定代表人、董事长、总经理为孙祥恕。

公开资料显示，孙祥恕，出生于 1964 年 11 月，本科学历，毕业于北京工业大学。1987 年 8 月至 2001 年 10 月在北京纺织工业设计院、北京维拓时代建筑设计院历任结构组设计师、设计一室副主任及院长助理、副院长、院长；2001 年 10 月至 2015 年 8 月在北京维拓时代建筑设计有限公司任董事长、总经理。2015 年 8 月至今担任维拓设计股份公司董事长、总经理。

孙祥恕目前还是方恒基业的董事之一。

‌监理单位和设计单位为关联方是否违规？

根据《中华人民共和国建筑法》第三十四条的规定，工程监理单位与被监理工程的施工单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位不得有隶属关系或者其他利害关系。然而，该条款并未明确禁止监理单位与设计单位存在隶属关系或其他利害关系‌。

在实际操作中，监理单位和设计单位为同一公司可以带来一些优势，例如更好的协调和沟通，减少因不同公司间的协调问题。

然而，为了确保工程质量和监理的独立性和公正性，监理单位和设计单位在职能上应保持分开，各自承担不同的责任‌。

《建设工程质量管理条例》‌进一步强调了设计单位与工程监理单位的独立性，确保各自的专业性和独立性，从而保障建设工程的质量‌。

本月初，懋源云纪做了一场非常抽象的发布会，主打一个 " 从态度到境界 "。

懋源副总裁刘强说，这个项目，懋源主动损失了 8000 平米的容积率。

这句话背后的意思，以懋源云纪 6.1 万 /㎡的指导价计算，相当于放弃了 4.88 亿货值。

即使按楼面价算，也是 2 亿的地价成本。

懋源云纪地处中央别墅区，项目总用地面积为 17.11 万㎡，1.1 的容积率，共包括 4 幅子地块：

0104、0107 为住宅地块，地上建面合计 16.6 万㎡，规划 153 栋住宅楼，包括 16 栋洋房、15 栋独墅和 122 栋双拼，共计573 户；

东南角 0105 地块规划为 1 栋 9 班幼儿园，总建面约 0.52㎡，容积率 0.8，限高 18 米。

0106 为商业用地，位于整个地块东南侧，总建面 1.17 万㎡，容积率 1.0，限高 24 米，拟建设两栋 2 层（部分 3 层）社区商业，2# 楼首层架空。

损失的 8000 平米在哪里？

规划要求两幅住宅地块地上计容建面 17.4 万㎡，但懋源云纪报规的地上建面为 16.6 万㎡。

为了得到更为舒适的楼间距，项目没做满容积率。

极大可能地成全了别墅的境界。

要知道，懋源云纪独栋和双拼别墅的占比高达 45%，这在当前北京市场上堪称 " 绝版业态 "。

项目所在地块成交于 2024 年 9 月 12 日，总价 43.2 亿元，综合楼面价约 2.67 万元 /㎡，销售指导价 6.1 万 /㎡。

考虑到板块需求，同时平衡地价成本，懋源云纪做出了一套别墅 + 洋房的高低配设计方案。

沿着小区西北边缘是 16 栋 11 层高的洋房，西南侧是三栋联排别墅，另有 15 栋独栋别墅穿插其中，剩下的全是双拼别墅。

1、主力双拼产品：共 144 户，参照懋源璟橒项目，一层层高 4.2 米，二至三层层高 3.3 米，设计精良的前后庭院和下沉花园。

2、方型双拼产品：共 94 户，与主力合院相比，户内空间和下沉庭院更为方正，主要分布在地块的集中别墅区域。

3、复式产品：共 70 户，楼栋 11 层总高度 36 米，层高约 3.2-3.25 米，是懋源璟橒户型的露台升级版。

4、平层产品：共 160 户，层高约 3.2-3.25 米，多为懋源璟橒户型的露台升级版。

5、一层一户产品：共 49 户，层高 3.2-3.25 米，部分位置独特，如 1-44# 楼栋位于 " 金角 "，可观览故城记忆景区。

项目北侧是机场北线南路，车流密集，噪音也大。为此，懋源在北侧安排了 6 栋 11 层洋房。

这 6 栋楼，可以阻挡马路的一些噪音。

虽然小高层洋房隔绝了噪音，但藏于小高层之间的双拼别墅在视野上却受到了遮挡。

另外，西侧的洋房，也会挡住东边不少别墅的好视野。该项目西侧，是温榆河公园。

独栋别墅的分布，不像洋房那么有规律。

有的夹杂在西北面的洋房里，更多的藏在双拼别墅里，甚至还有两栋独栋别墅被安排在幼儿园的西侧。

项目最西南角，2-51# 这栋独栋别墅，不仅位置最隐蔽，产品也很另类，可以称之为孤品。它地上仅一层，层高达 4.6 米，地下两层。

其他 14 栋独栋别墅都是地上 3 层，共计 10.9 米，平均层高 3.63 米。

早在六年前，北京市就出台了禁建独栋别墅的规定。这也意味着北京不再批复独栋用地，全独栋的墅区在帝都再现的几率微乎其微。

这也就解释为何懋源云纪的独栋别墅没做统一排列，而是杂乱无章 " 藏 " 在小区里。

懋源实现了产品创新与政策平衡，使项目在严格的监管环境下成功获得了开发绿灯，同时保留了高端别墅的产品特性，满足了目标客群的需求。

项目的空间布局也充分考虑了居住者的隐私和舒适度。别墅檐口高度为 10.9 米，根据日照系数 1.7 计算，南北间距需要 18.5 米，而懋源给出了 19 米的间距。

这种超出标准的设计，在业内并不多见。很多别墅项目往往利用规范从二楼的房间开始计算日照，从而缩短间距以获取更多楼栋数量。

独栋产品采用 " 天伦合院 " 设计理念，将传统院落空间与现代生活方式融合；

双拼产品则将前后楼栋分离，形成真正的双拼布局，大幅提升了庭院尺度，即使是地下庭院，也能有充足的阳光照射。

此外，" 好房子 " 新规中最重要的一项，通过提高得房率，增强居民 " 获得感 "。

顺义楼盘早有实践。从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南北设备平台和挑空空间，均不计入产权面积，百分百赠送。

懋源后沙峪项目在扩容空间打造上更是极尽所能，南北开敞双阳台，奇偶错层设计，全赠送，北侧还有设备平台。

洋房的实际得房率能做到 100% 以上，露台进深达到 3.5 米。

为了让高身家客群有更好的体验，懋源另在小区中央位置配套楼的一侧，留有下沉庭院会所空间。

同时，为了方便设置小区正大门，懋源把街坊路从原来的 "L" 改成 "S" 型。这不仅符合 " 曲径通幽 " 的风水理念，还在实用层面避免了穿堂风。

但是这条街坊路的改动收到了一些反对声音，项目设计方案的反馈意见中提到：由于街坊路对外开放，并要求保障车行能力，建议保持直线进行规划。

对此，建设单位表示，土地出让文件中明确，道路规划线位及线形可结合后期建筑设计方案进一步优化，街坊路已按照《关于在控规编制和实施中增设街坊路的相关规定》的要求进行设计。

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