最近上海的 " 日光盘 " 是一个比一个猛

户型面积越来越大，单价也在不断走高

再仔细一看，我们发现，这些新房中三房产品的面积段有了明显提升

出现了诸多 110 到 130 甚至是 140 平的大三房，取而代之了之前的 100 平小三房

事实上，早在去年 3 月相关政策就出现了调整迹象

当时官方发布的一批次第二轮出让地块公告，率先调整了住宅中小套型面积标准，并下调了中小套型比例要求

随后 4 月 16 日的土拍中，越秀拿下静安中兴地块，出让合同中就明确写了：

多层住宅建筑面积不大于 100 平方米、小高层不大于110 平、高层不大于120 平

此后的多个拿地项目，开发商们纷纷跟进，争相扩大了三房面积

接着到了 8 月 27 日，上海正式宣布取消 "7090" 政策

以推动更多大户型新房入市，更好地满足改善型购房需求

中小套型住房建筑面积标准较之前分别多出 10 到 20 平

从刚需到刚改，从紧凑到舒适，从 " 住得上 " 到 " 住得好 "

大三房正在解决一个个居住痛点，也给新房产品带来了迭代进化

上海的大三房越来越多了

不完全统计，近一年入市的超过 10 个盘，都有 120 平左右的三房户型

以中环内改善盘为主，单价都不低

具体到各个盘大三房的供应套数，可以看到所占比例各不相同

越秀静安天玥作为第一个 " 吃螃蟹 " 的盘，在今年 2 月一次性推出 147 套房源

只有 120 平和 142 平两种三房产品，认购率达 168%，当天基本实现清盘

而最能称得上主力军的当属翡雲悦府，坐落在浦东新杨思的新晋 " 地王 "

4 月以来三批次共推出 630 套房源，除了少部分叠墅和 140 平四房之外

剩下的都是 120 平的大户型三房产品，套数占比达到近 80%

前两批次都取得了日光的好成绩，最新的三批次也将在本月下旬开盘销售

不局限在 120 平，还有部分新盘带来了更大面积段的三房：

天安一号 131 到 135 平，浦发莲园 133 平，海上清和玺 134 平，中建壹品外滩源著 139 平，古北 99 的 147 到 154 平 ……

将完全能够做四房产品的面积，拿来只做大三房，每个房间都宽敞大气

成了新房市场上为数不多的 " 稀有物种 "

再往后看，接下来还有更多的大三房新盘蓄势待发

其中不乏几个备受关注的 " 地王 "

包括静安大宁的大华静安年华、徐汇龙华的嘉佰道，还有瑞虹新城的金茂璞元

而从更全面的总体数据来看

近一年来，110 到 130 平面积段的大三房产品供应套数节节攀升

尤其最近几个月在翡雲悦府大盘的推动下，5 月的单月供应量更是来到了近期新高

在遍地 100 平三房的同质化市场中，撕开了一道口子

不断变大的三房，到底大在了哪里

从 100 平小三房，到 120 平大三房，多出来的 20 平方都分配在了哪里

经过盘点，可以说不同开发商做出了不同的选择

第一种是做了放大版三房，各个房间 " 雨露均沾 "，都加了一点面积进来

以华润这两年在上海推出的两大红盘为例

左边是中环置地中心润府的 102 平三房，右边是翡雲悦府的 118 平三房

多出来的 18 平米，翡雲悦府先增加了客厅和北面房间的面积，放大了面宽，提升尺度感

既让客厅能放下更大的沙发，总长度从 2 米跃升到 2.2 甚至 2.5 米

也让第三个小房间能放进 1.5 到 1.8 米的床，变成真正可以使用的卧室

再提升主卧、卫生间还有厨房等地方的细节

第二种是增加储物收纳空间

前滩公馆最新五批次的 112 平三房 Y9 户型，在入户玄关处新加入了一个独立的储藏室

可以结合餐厅侧向空间布置洗烘套装，给业主提供了更便捷美观的家居储物解决方案

第三种是设置独立电梯厅

市面上多个大三房产品都进行了类一梯一户的布局

业主从电梯一出来，就是自家单独使用的电梯厅

在保证安全和隐私性的前提下，可以放一些东西以释放户内空间

即将入市的金茂璞元则宣称，自己 125 平的三房产品甚至能做到真正的一梯一户

户型具体是如何设计的，还要等待样板房的开放来为我们揭晓答案了

最后就是设置了近期流行的多阳台还有全屋飘窗

我们之前都单独写过文章《没想到全屋飘窗已经是新房标配了》《最近开发商送面积的方式，彻底给我看破防了》

多阳台以宝山的招商序和长宁的和樾长宁为代表

招商序 112 平的三房户型，光阳台总面积就超过 13 平，约占整体户型面积的 12%

实际得房率直接超过 80%

和樾长宁实际测算下来，双阳台赠送的面积也有 6 平左右

南向主阳台可作为花园和茶室，北向阳台则适合打造书房、咖啡角，灵活适配业主们的多元需求

飘窗方面，康定壹拾玖 120 平三房的南北西三面都有飘窗，从客厅到厨房再到客卫

赠送面积粗略估算也超过了 4.7 平米，接近一个小阳台的面积了

总的说来，多阳台和全屋飘窗都提升了房间的采光，也为每个房间增加了交互空间

此外还有一种极为特殊的形式，那就是底楼的大三房额外附送了地下室和户外花园

五角场的北京城建国誉府就是如此，这种房源总共只有 5 套，实际是一个 3+1 房

地下室的面积就有地面面积的近一半，同时还能用一楼的花园空间

堪称把大三房的尺度拉到最大，丝毫不亚于普通的下叠产品

这些大三房会给新房市场带来怎样的影响

众所周知，自 2006 年上海执行 "7090" 政策以来

90 到 100 平的三房产品，就成了新房市场的供应主力军，常年保持在近 50% 的比例

尽管 2022 年出台了超低能耗奖励，部分三房总面积提高到了 105 平，但整体面积段的提升仍然非常有限

之前我们粗略统计过，紧凑型小三房在上海存量可能超过 70 万套

在今年 3 月底的挂牌量达到了 3.8 万套的高位，这几年还会有更多的房东涌入二手房市场挂牌

在大三房产品入市的冲击下，这些存在诸多问题的 " 伪三房 " 很可能会变得更难卖

房东们陷入竞争更加激烈的 " 红海竞争 "

另一方面也因为限制被打开，有了更多的发挥空间

不再陷入过去 100 平小三房的同质化中，都是这样差不多的三开间模式

未来的三房会有更多创新的可能，一直走在迭代升级的路上

比如招商中旅观境 110 平的横厅尺寸达到了 5.5 米，可以放下 6 到 8 人位的阔绰餐桌

绿城沁香园 108 平的玄关柜延展出一个收纳柜，让居住舒适度更上一层楼

还有产品打造双重归家动线、豪华主卧套房设计、加入浴缸和中西双厨等

而且随着户均面积的增大、总户数的减少

有的开发商甚至愿意选择减少一栋楼，从而增加各个户型的面宽以及景观资源

不得不感叹，这些改变给上海的新房市场注入更多活力

也让购房者以后不用再面对 " 到底是买小三房还是大两房 " 的选择题

因为大三房既有小三房的踏实感，又有大两房的松弛感

多出来的 10 来个平米，为原本 " 刚刚够用 " 的空间，增加了更多美好生活的可能性

不过，对开发商来说，并不是每个地块都应该盲目追求做大三房的产品

就目前市场去化反馈来看

像是在中内环核心地段，或者是浦东新杨思这种断供已久的区域，做大三房更容易吸引客户为居住体验买单

而在外环外很多刚需板块，还是适合做小面积三房，以低总价满足刚需客户的上车需求

也就是说，最终的产品户型设计，还是要和地段价值相匹配

让市场决定单位地块到底适合做什么样的产品

话说回来，更多大三房产品的出现，并不代表小三房就会从新房市场上消失

两者并不是相互取代的关系，毕竟对大部分购房者而言，90 到 100 平的小三房其实已经够用了

小三房代表的是紧凑、满足刚需，大三房则是追求舒适刚改、改善

取消限制本质上也是激活产品力创新，让房企开发出更丰富更能打的产品，以满足不同客群的需求

推动土地市场进入下一个发展阶段

以上为正文，来自远山

这是真叫卢俊公众号的第 6116 篇原创文章