加入 WTO 后我国经济呈爆发式增长，不少中心城市街道产业园早期为了赶 " 红利 " 并没有明确规划。

当时，大家看重的是企业经济效益、发展体量和就业影响力。

可能招来了纺织企业，又会招食品企业；招来了机械制造企业，又零星招了医药企业。

这就是使得都市产业园 " 埋下 " 发展隐患 -- 没有明确的主导产业。

现如今，经济发展放缓，要求地方明确主导产业，激发产业规模效应。

但现有的企业也有自己的优势，不少地方进行 " 腾笼换鸟 " 总归有顾虑。

怎么办？

不如看看这些地方通过 " 园中园 " 模式叠加创新运营助力，以轻量级资产实践调整产业布局。

成功的实践

在产业升级的大背景下，许多地方都面临类似困境：

土地资源稀缺：新增工业用地指标紧张，传统 " 圈地招商 " 模式难以为继；

存量资产低效：老旧厂房、闲置园区因规划落后无人问津，甚至沦为 " 僵尸资产 "；

招商竞争激烈：企业更看重产业生态与长期运营能力。

于是，不少地方开始尝试用 " 园中园 " 模式来实现产业快速聚集。

简言之，在一个大型园区中划出若干小型特色园区，各园区同属一个大产业生态的同时，也有各自的产业定位和管理模式。

通过引入那些具有雄厚产业的地产商，亦或是拥有产业链调动能力的龙头企业、上市公司，利用其产业生态聚拢能力，开展小型特色园区的精细化招商和运营。

例如，山东烟台开发区中的生物医药产业园采用 " 园中园 " 模式，吸引包括荣昌生物医药园、东诚生物医药园等多个围绕生物医药大产业而形成的特色小园区入驻。

贵州惠水经开区以 " 园中园 " 模式建设 " 永红换热装备产业园 "，由贵州永红换热冷却技术有限公司主导，成功吸引若干为其供应零配件的长达 10 年的优质生产企业入驻。

南京雨花台区软件谷管委会与诚迈科技等 8 家软件公司合作，采用 " 园中园 " 模式，共同投资以 " 信息安全、云计算 " 为主导产业的 " 云密城 " 项目，为当地贡献了过亿税收。  

发展到现在，更多热门城市的都市产业园也希望用腾挪转移的方式，在存量工业用地空间中规划出一片区域来做 " 园中园 "。

轻量级试水

经济上行，都市产业园凭借区位稀缺性，可 " 筛选 "、" 腾挪 " 低附加值的、不符合产业升级目标的企业，以期为目标产业提供发展空间。

如今，经济发展放缓，园区空置率攀升，传统企业能提供大量就业岗位，为城市发展提供一定体量的发展助力。

而新兴产业通常无法快速覆盖住这部分 " 既定 " 积累效益。

新旧动能转换矛盾时有发生，" 腾挪 " 传统企业的巨量成本谁来承担？

回归本质，作为地方管理者，我们要尊重市场发展规律。

如何理解？

低附加值的劳动密集型企业在都市产业园相对较高的用工成本、厂房成本、管理成本、环保要求等综合因素影响下，会主动向郊区或者次中心城市迁移，这种规律是不可逆的。

近年来，一部分城市在经济发展放缓的强压下，号召曾经被 " 腾笼换鸟 " 的企业回归，难度几何倍增长。

这也侧面警示，咱们不可强行引导，而应顺应规律徐徐图之。

现阶段，我们需要将精力聚焦在捕捉目标企业选址需求上。

其一，整合闲置资产，规划一定体量的工业用地空间去做特色精品园，主打产业升级、优质生态；

其二，结合产业诊断，综合评判需要发展的主导产业下细分类别，用差异化加固产业基底的同时，通过定向厂房设计匹配目标企业投产运营需求，来增加招引成功概率。

小结一下，可尝试以轻量级 " 园中园 " 来实践创新运营管理，如 "P+EPC+O" 模式，达到产业布局战略性调整的目的。

P+EPC+O，即前期规划（将企业需求前置到设计阶段）到开发策划、建设管理（翻新 / 重建园区）再到后期运营服务（招商运营，提供税务、法务等增值服务）。

在此过程中，我们可借助第三方市场机构力量来 " 操盘 "。

以谷川联行为例，依托谷川招商数据中心企业选址数据分析，结合当地已有产业基础，来提前锁定高潜力赛道。

匹配物业设计 -- 让厂房 " 长 " 成企业想要的样子，来降低企业投产、运营阻力，降低招引难度。

用专业服务厚植生态，即用全周期服务换取目标企业长期扎根。

拓展阅读：

警惕 " 一刀切 "

诚然，很多中心城市街道产业园在实践 " 园中园 " 模式时也面临新的选择题。

是选择在 " 园中园 " 中，把现有优质的企业腾挪过去，进行优中选优？

还是针对 " 园中园 " 独立做对外招引，做优、做强，树立标杆。

其实，这并不是完全对立的二选一。

在做好产业诊断之后，以上问题也将不再是问题。

为何这么说？

做产业诊断，就是弄明白家底，看清上位规划的目标主导产业与地方产业现状的 " 距离 "，并以此作为切入口去做新旧动能的腾挪。

没必要为了精品而精品，为了选择而选择。

当下稳商要大于招商，意味着我们要谨慎行事，特别需要警惕 " 一刀切 " 对地方营商环境所带来的损害。

客观经济活跃度不可忽视，但周期性经济波动是有规律的。

经济发展放缓终将过去，我们现在要做的是，为即将到来的上行期打好地基，为 " 新芽 " 冒尖犁好 " 土壤 "。