深圳又诞生日光盘了？

虚晃一枪的 " 日光 "

据说，深圳今年第三个日光盘诞生了。

是位于深圳光明中心区的满京华金硕悦府。

项目官方喜报显示——大城悦启，首开即罄。

有点出乎市场的预料，怎么粤海街道的牛盘翰熙典居没日光，前海妈湾的湾啟紫荆府没日光，怎么光明的项目就日光了？

难道仅一个周末，光明楼市就出现了逆转？

如果不是，又是什么原因让市场用一小时就抢光 81 套住宅？

从项目开盘情况来看，大概就能找到原因了。

81 套房源备案均价约 48451 元 /㎡，总价区间约 378 万 ~771 万，入围客户 316 批，登记比达到 1：4，似乎注定了 " 日光 "。

" 日光 " 的最大因素是项目推出的房源量并不多。

但是如果说，81 套房源也能算 " 日光 "，那么深圳 8 开盘当天就卖掉 81 套住宅的新房，都应该算 " 日光 " 盘。

要知道满京华金硕悦府的前 5 批住宅，至今都还剩不少。

最早入市的一批房源，满京华金硕华府 ( 2～3 栋 ) 704 套住宅，备案均价约 46569 元 /㎡，总价区间约 368 万 ~721 万，深圳房地产信息平台显示，依旧还有 98 套未卖完。

2025 年 5 月 6 日入市的满京华金硕臻府，备案均价约 54717 元 /㎡，总价区间约 686 万 ~2440 万，192 套住宅，截至 2025 年 6 月 30 日才卖出 82 套，深圳房地产信息平台显示还剩余 110 套住宅未售。

并且是否真的日光，三个月后住建相关备案平台便可见分晓。

毕竟对市场虚晃一枪 " 日光 " 信号的项目，过去也并非没有。

去年 11 月，位于坪山中心的 613 套房源取得预售，开盘时只拿出 163 套推售，并且称开当天 " 日光 "。

事实上，即便开盘已经 221 天深圳房地产信息平台显示，也仅销售 142 套，与 " 日光 " 的 163 套还相差 21 套。

所以，是否真诚日光，还要看后续的备案变化。

火热选房的背后

虽然满京华金硕悦府似乎点燃了深圳楼市的周末，但满京华金硕悦府真的是 " 抢手的香饽饽 " 吗？

到底是什么样的理由让 316 批客户在面对开发商的重要告知，依旧在 1 个小时内激情购房？

首先，满京华金硕悦府这次推售的房源仅 81 套，部分房源已经被回迁房业主提前选走。

这当中就包含大部分优质楼层的优质朝向的户型。

其次，满京华金硕悦府这次推售，一纸重要事项告知书就将未来可能面临的风险转嫁给了 "81 位准业主 "。

要知道，曾经 2023 年满京华金硕华府入市，推出保价促销活动，承诺客户签署《满京华 · 金硕华府销售价格保价协议》之日起，至满京华 · 金硕华府全部住宅房源售罄之日止，降价则补差价。

从金硕悦府重要事项告知书可以看到，项目给出的不少告知提示，对准业主们来说似乎并不友好——

1、关于项目的各项信息，置业经理带购房客户实地查看并客观地介绍了本项目相关情况，若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

2、项目规划了约 1310 平方米 24 小时的开放公共空间，若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

3、项目总户数 1259 户，补偿安置房 644 户，普通商品房只有 536 户，若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

4、项目配建机动车停车位总数共 1333 个 ( 含商业停车位 69 个，幼儿园停车位 7 个 ) ，其中包括标准停车位 842 个、无障碍停车位 27 个、充电桩标准停车位 401 个。

5、项目 2 栋一单元为两梯六户，提示不排除高峰期可能存在较长候梯时间，若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

6、对于项目的得房率，1 栋一单元得房率约为 77%、1 栋二单元得房率约为 77%、2 栋一单元得房率约为 80%、2 栋二单元得房率约为 76%、3 栋得房率约为 76%；若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

7、项目 2 栋与 3 栋之间最小楼间距约为 6.05 米；若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

8、项目 2 栋一单元 01 与 07 户型、02 与 03 户型 03 与 05 户型、05 与 06 户型，存在对视情况，不排除会对住户造成一定的视线、遮挡、隐私等影响；若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

9、如洗地毯、磨刀、理发等物业费用增加部分，每月 30 日前在预收的物业管理费中按 10% 的比例提取物业服务费；若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

10、项目后续如果增加或优化部分交付设施，并且对业主开放是否接受增加或优化部分交付设施的选择权，业主只能选择接受或不接受增加或优化部分交付设施，且不能因此要求升级或指定增加或优化部分交付设施的品牌或产品型号，或以此要求退房或主张任何形式的经济补偿；若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

11、项目调整销售价格，改变促销优惠内容，业主不再拥有享受新促销优惠内容的权利，保证不因此向开发商主张任何权利；若选择 " 是 " 则代表知悉并认可。

当然，对于这样的告知书，购房者有权选择不签署。

但若签署，很显然就代表业主们接受了这样的告知提示。

那么，是什么样的理由让准业主们愿意选择一个回迁户占比超过半数的新房？

是什么样的理由让准业主们愿意选择一个车位可能不够的新房？

是什么样的理由让准业主们愿在未来新房项目得房率大幅提升的背景下选择一个得房率约 80% 的新房？

是什么样的理由让准业主们为一个物业费增加到 4.3 元 / 平 / 月的新房疯狂？

是什么样的理由让准业主们愿意保证即使项目促销降价也放弃主张任何权利？

所以，又是什么样的理由让准业主们在看了重要事项告知书后，让 81 位准业主依旧决心选房？

作者 | 飞天小女警