2025 年上半年已收官，上证综指累计涨 2.76%，深证成指累计涨 0.48%，创业板指累计涨 0.53%。

相比之下，中证 REITs 全收益指数上半年环比上涨 14.13%，中证 REITs（收盘）指数也上涨了 11.11%，走出了一波亮眼的行情。

记者根据 Wind 数据统计发现，全市场已上市的 68 只公募 REITs 产品上半年有 67 只上涨，仅 1 只下跌，平均涨幅高达 19.4%。而同期普通股票型基金的平均涨幅为 6.17%，混合型基金为 4.68%，债券型基金则为 1.12%。

另外，上半年共有 10 只公募 REITs 产品成立，发行总规模 153 亿元，新发 + 扩募双轮驱动正在稳步推进中。截至上半年末，已上市公募 REITs 的总市值已突破 2000 亿元大关。 

上半年公募 REITs二级市场平均涨幅近 20%

今年上半年，公募 REITs 无疑是表现最好的基金品类之一。

截至 6 月 30 日，今年中证 REITs 全收益指数环比上涨 14.13%，中证 REITs（收盘）指数也上涨了 11.11%。而在同期，上证综指累计涨 2.76%，深证成指累计涨 0.48%，创业板指累计涨 0.53%，公募 REITs 可谓走出了强势的独立行情。

与其他类基金产品相比，公募 REITs 的表现也是可圈可点。根据 Wind 数据，今年上半年，普通股票型基金的平均涨幅为 6.17%，混合型基金为 4.68%，债券型基金则为 1.12%，而公募 REITs 二级市场的平均涨幅达到惊人的 19.4%。

从单只产品来看，已上市的 68 只公募 REITs 中，年内涨幅排名前三的分别是嘉实物美消费 REIT、华夏大悦城商业 REIT 和华安百联消费 REIT，上半年分别上涨 50.35%、48.33% 和 44.73%。三只产品都是消费类 REITs，显示出经济逐步复苏、消费市场回暖之下，消费类产品正重新受到市场和投资者的青睐。

此外还有 12 只产品上半年二级市场涨幅超过 30%，34 只产品涨幅超过 10%。仅有一只产品上半年出现下跌，即中金基金旗下的中金湖北科投光谷产业园 REIT，年内下跌 4.44%。

经历了今年上半年的强势上涨，不少公募 REITs 自成立以来的涨幅也有明显提升。其中还出现了一只 " 翻倍基 "，那就是 2022 年 8 月成立的中金厦门安居保障性租赁住房 REIT，成立以来在二级市场的涨幅已达 103.68%。此外还有 20 只产品成立以来的涨幅超过 50%，其中华夏北京保障房 REIT、嘉实物美消费 REIT 也已接近 " 翻倍 "。

截至上半年末，全市场所有已上市公募 REITs 产品的总市值已突破 2000 亿元大关，达到 2054.75 亿元。

政策支持，新发 + 扩募双轮驱动提速

上半年，公募 REITs 的发行市场也十分热闹。

根据 Wind 数据，今年上半年共有 10 只公募 REITs 成立，其中不乏创新产品。例如，全国首单市政基础设施公募 REITs、首单供热基础设施公募 REITs ——国泰君安济南能源供热 REIT，首单农贸市场 REITs 易方达华威市场 REIT，首单医药仓储物流 REITs 汇添富九州通医药 REIT 等。

这些产品的发行总规模为 153 亿元，虽然刚刚上市不久，但多只产品年内涨幅已经超过 20%。其中涨幅最高的易方达华威市场 REIT，上半年上涨了 38.46%，十分可观。

事实上，今年包括中金中国绿发商业 REIT、中金亦庄产业园 REIT、华泰苏州恒泰租赁住房 REIT 等多只产品上市首日都出现了 30cm 涨停的情况，火热程度可见一斑。除此之外，还有多只产品由于连续上涨，相关基金公司不得不紧急发布交易情况提示公告，提醒关注交易价格波动风险。

有业内人士对《每日经济新闻》记者分析称，今年 REITs 产品频频出现上市首日涨停，或连续上涨触发停牌、基金公司发公告提醒的情况，主要是市场环境、政策支持、资产特性等多方面因素共同作用的结果，背后反映了低利率、" 资产荒 " 背景下资金对类红利资产的追逐。另外，公募 REITs 市场规模相对较小，流通份额有限，但投资者需求旺盛，供需失衡也可能导致上市后价格出现大幅上涨，还容易成为资金炒作的对象。

来自国金证券的数据显示，截至 6 月 27 日仍在交易所受理阶段的 REITs 产品共有 12 只，处于已通过待上市状态的 REITs 有 3 只。

除了首发，扩募也在持续推进中。就在刚刚过去的 6 月中旬，华夏基金公告，华夏北京保障房 REIT 扩募发售正式完成，标志着国内首单保障性租赁住房 REITs 扩募发售圆满完成。

6 月底，上交所和深交所分别发布了公募 REITs 扩募相关业务指引和通知，进一步规范了扩募业务办理，明确向原持有人配售、公开扩募和定向扩募等发售方式各业务环节的具体办理流程。

例如，上交所发布的《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第 3 号——扩募业务办理》提及，基础设施基金扩募包括向特定对象发售、向原基础设施基金持有人配售份额和向不特定对象募集三种方式。而向原持有人配售、公开扩募可通过分别单独或组合两种业务类型实现，分为三种组合方式：组合一，只包含向原持有人配售；组合二，同时包含向原持有人配售和公开扩募；组合三，只包含公开扩募。在组合二中，向原持有人配售超比例申报部分，基金管理人在最终认购结果确认时不得确认为公开扩募份额。

深交所发布的公告中也称，REITs 非定向扩募业务功能将于 6 月 30 日起正式启用，基金管理人可登录基金业务专区，办理 REITs 非定向扩募的扩募信息披露、扩募发售报备、扩募发行申请、非定向扩募认购截止日期变更申请、扩募上市申请等业务。

有机构人士对此评价，扩募相关要素、节点的细化有望为市场带来更为丰富的交易博弈机会。

每日经济新闻