房财经网 北京城建集团的拖延症，在地产圈是出了名的。

赶在 2025 年上半年最后一天，国誉燕园朗润领取了预售许可证。距离拿地，已过去一年少 3 天。

这是一个位于北京昌平区的刚需盘，紧邻西北六环路内环，被视为国誉燕园的二期。

由于拖时间，朗润一不小心等来了好房子时代，设置了南北双阳台。

不过，这又是一柄双刃剑，意味着朗润的产品背刺了一期，一期只送了飘窗。

为了掩护一期出货，北京城建刻意放慢了朗润的推盘节奏。

朗润此番取证，只有东区 12 栋住宅楼，共 828 套房源，准售面积约 8.5 万平米，预售价格在 3.72 万元至 4.08 万元 / 平米。最贵房源出现在 11#6-10 层、133 平米户型，单价达到 4.095 万元 / 平米。

它的预售价格，与一期相仿。

一期于 2022 年 5 月拿地，底价 22.6 亿元；朗润 2024 年 7 月初拿地，底价 19.86 亿元。它们的楼面价，都在 1.3 万元 / 平米左右，指导价同样为 3.9 万元 / 平米。

截至 2025 年 6 月 30 日，一期供应 1788 套房源，网签 1092 套，成交均价 3.3 万元 / 平米，网签金额 34.45 亿元，去化率 61.1%。

这表明，一期有近 700 套房源，将与朗润产生正面竞争。

对于北京城建而言，二期晚半年入市，这已经是没有办法的办法，不可能等一期基本售罄才卖朗润。

如今，在偌大的昌平区，它面临的对手越来越多，不能再拖时间了。

二期得房率背刺一期

国誉燕园朗润首批取证房源，可分 5 个段位、8 款户型。

1、88 平米 253 套，占比 30.56%。分布在最北边 1#、2#、3# 的中间户，以及 4# 的中间及东边户；

2、94 平 130 套，占比 15.7%。分布在 1#、2# 的东西边户，以及 3#、4#、9#、10#、12#、16#、18# 的西边户；

3、104 平 181 套，占比 21.86%。分布在 5# 全栋、16# 和 18# 中间及东边户、17# 西侧两单元，以及 12# 西侧东单元中；

4、127 平 198 套，占比 23.91%。分布在 9#、10#、12#、17# 的中间和东边户；

5、134 平 66 套，占比 7.97%。分布在 11# 全栋。

此次取证的住宅楼，除了 18# 为 9 层外，其余均为 11 层，整体的产权得房率不低，户型越大，产权得房率越高。

最低的位于 4# 和 1#，为 88 平和 94 平户型，产权得房率分别为 79.68%、79.81%；最高位于 11#，为 134 平户型，产权得房率达到了 85.96%。

剩余楼栋，则在 80% 至 83.7% 之间。

如此高的产权得房率，让朗润的实际得房率，可轻松突破 90% 以上。

花姐粗略测算后，它 88 平的实际得房率，最高可达到 91.72%；127 平最高可达 93.62%。仅从这一点看，朗润背刺了一期。

没有公告反馈意见

朗润的高得房率是怎样练成的？

秘密在于阳台赠送上。

由于拿地后拖延，朗润不小心赶上了 " 好房子导则 " 政策的东风，成为昌平首个 " 阳台 + 设备平台 + 飘窗 " 的商品房项目。

它所有的户型南向有两处阳台，踩着进深上限 1.8 米设计，半赠送；北面有两处设备平台，进深 0.8 米，全赠送；北面还有一处挑空变的阳台，全赠送；除了 88 平和 94 外，其余户型均在主卧有飘窗，全赠送。

得益于赠送手段的加持，让国誉燕园朗润在户型功能的规划上，相比一期从容很多。

拿主力户型 88 平米举例，无论在卫生间还是家政空间的设计上，都有了明显优化。

但有了阳台之后，朗润的面宽进深比会弱一些。

它的面宽进深比，只有 0.53，而一期则为 0.57。

大户型同样也存在这个问题。127 平四居，一期的面宽 10.5 米，进深 11.7 米，面宽进深比 0.9；而朗润仅为 0.81。

此外，还有一个无法忽视的问题，在国誉燕园朗润的户型图中，所有阳台标注为开敞阳台。

这些开敞阳台属于内嵌式阳台，在交付后大概率会进行封闭。

不过，朗润搞了一个小特殊，报规图公示后没有公告反馈意见，就下发了规划许可证。

花姐点评：

长江后浪推前浪。

国誉燕园朗润背刺一期，已成定局。

尽管它们的预售价差不多，但朗润该定什么价，成了一个不小的考验。

花姐建议北京城建不妨向中建智地学习。

后者在昌平开发了北京国贤府双子座，二期的成交均价，比一期低了 2371 元 / 平米。两者拿预售证的时间，相差了 18 个月。

从地块的角度看，北京国贤府一期素质高于二期；从产品的角度看，二期要好于一期。

优缺点一综合，中建智地还是决定把二期的价格卖低一点，绝不恋战。

国誉燕园双子的情况，大抵也是如此。

二期只有三排房子，由东向西一字排开，北面紧邻北六环。它的位置不如一期，但产品不错。

商场风云变幻。昌平楼市迎来了巨量供应——有上万套，堪比丰台区。这种环境下，北京城建应该跑为上策。

最近，北京供地节奏放缓了，第五轮 8 宗供地全部没有进入预申请，第六轮供地清单迟迟没有发布。

这一侧面反映楼市依旧低迷，有条件的应抓紧去化，没条件的也要创造条件。