看到这个标题，各位脑海中的第一答案是什么？

地段，还是产品？

都错了，这些只能吸引购房者走进楼盘，却不足以让他们刷卡买单。

低于预期或周边的首开价格，才是上半年广州红盘的唯一共同点。

01

这些新盘的首开价 全是惊喜

我们以最新开盘的楼盘为例。

广州南站的万科檐屿城，首推建面约 77-107㎡三至四房，开盘单价 2.3-2.8 万 /㎡，总价 186-301 万。

这价格在南站板块是什么水平呢？

峻銮，均价 4.5 万 /㎡，总价 350 万起；

广州城投领南府，均价 3.2 万 /㎡，总价 300 万起；

品秀星瀚，均价 3.2 万 /㎡，总价 270 万起。

万科是直接将广州南站的房价，从均价 3 字头打下来 2 字头，总价门槛几乎砍下来一半！

这上百万的差价，不比什么都好使嘛。

更不用说，万科檐屿城还有超 120% 的得房率，从产品上占有天然优势。

最终，开盘当天售出 267 套，去化超 9 成。

另一个典型的新盘，黄埔未来城，开盘价格核炸整个黄埔市场。

丢出的第一个，是 " 保价购房 " 的承诺。

针对开盘两天内购入的客户，项目将保价到清盘，如果中途同户型、同楼层出现降价行为，开发商将补偿差价、换房或者退房。

丢出的第二个，2 字头起的价格。

项目首推 1#4# 建面约 125㎡、130㎡和 169㎡四房，算上开盘当天的 98 折，单价 2-2.9 万 /㎡。

总价最低约 270 万，就能拿下一套黄埔大四房。

旁边的万科黄埔新城，均价还在 3 万 /㎡，低层特价单位才有 2 字头，总价两百多万只能买三房。

这算不算，卷他人者，亦被人卷……

北侧的富力新城，赶在黄埔未来城开盘前紧急调价，均价降至 2.2 万 /㎡，四房总价 250 万左右。

但，这可是旧规户型啊。

总价多个二三十万，首付只多个 10 万左右，得房率从 80% 升级至 130%。

我就问，换你你怎么选？

黄埔未来城的价格，甚至与增城第一梯队的新盘不相上下，譬如华润置地公园上城和广州城投 · 禧悦府，均价都得 2.1 万 /㎡。

价格这么低了，这么可能会卖得差——开盘当天去化超 9 成，热销表现符合市场预期。

还有白云区沙太路的越秀 · 云萃，首推 4# 建面约 88㎡、107㎡四房，当天几乎 " 日光 "。

均价 5.3-6 万 /㎡，与一期的越秀 · 云悦看齐，继续跟周边二手倒挂，等于买入即赚。

海珠市二宫的君曜府，首开建面约 82-122㎡三至四房，现场消息去化超 8 成。

折后约 5-5.8 万 /㎡，周边没有新盘可以对比，但跟附近楼龄 10 多年的二手小区 PK，价格几乎持平。

开盘再早一点的，广州地铁地产两个新盘，第一波的热销也是靠性价比出圈的。

还有绿城双子，虽然开盘跟 " 便宜 " 没关系，但首波价格都是比吹风价低，加上展示区呈现出来的品质感和颜值属于片区数一数二。

因此，也给买家营造出一种质价比颇高的感觉。

不要说，只盯着刚需改善项目来看，今年上半年卖得好的豪宅，开盘价格也是诚意满满。

珠江新城东的保利天曜（《珠城东的保利天曜，吹风价出来了！》），首开约 8.8-11.8 万 /㎡；琶洲南的保利天奕（《粉丝看房记｜看完保利天奕，买家竟说 " 便宜 "！》），开盘卖 7.1-9 万多 /㎡。

无一例外，售价都比吹风价低，同时比周边在售新盘、标杆二手小区便宜。

02

低价开盘背后  是 " 确定性 "

通过前面的复盘，大家可以发现：

这些新盘的开盘价格，要不往死里卷，直接做板块新房市场的门槛新低！

没有一手竞品？那就跟周边二手房倒挂。

另一种思路，营造价格上的落差感。

譬如把品质拉高，把身段放低，然后拿出一个低于吹风价、但符合市场水平的开盘价格，接着低开高走，加推稍稍涨价。

图源：广州黄埔发布

不管哪种思路，性价比也好，质价比也罢，只要价格到位，有惊喜，项目都不会缺买家的。

极端一点来说，哪怕配套和硬件有硬伤，只要价格足够便宜，任何缺点都能被视而不见。

由此可见，大部分买家还是对上一轮的降价现象心有余悸，同时对未来房价预期有所保留。

因为一个相对低的价格，往往代表着更高的确定性——万一楼市下行，自己能亏得少一些。

对开发商来讲，也是一样。

首开低价，利润空间可能少了，但薄利多销啊，还能减轻整个项目资金压力。

求稳，高于逐利之上。

说白了，无论是开发商还是购房者，大家还在目前的楼市中，寻找着最大的确定性。

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