闷了老半天的广州楼市，终于再迎重磅利好！

今早，广州住房公积金管理中心悄咪咪发布了一则《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）意见的公告（原文点击回顾）。

图源广州市住房公积金管理中心

文件显示，征求意见时间锁定在 2025 年 7 月 2 日— 7 月 11 日，也就是说，如果顺利的话，商转公新政最快在 7 月中旬或可落地。

广州房贷人，给我苟住！我们的春天，马上要到了！

当然，政策多少还是有些条条框框，一块来划下重点。

PS：有其他不同看法，欢迎评论区补充指正、友好交流～

什么是商转公？

原文答案：本实施办法所称商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称 " 商转公贷款 "），是指缴存人申请将其在我市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称 " 商业贷款 "）余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称 " 公积金贷款 "）。

商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年 1 月 1 日对贷款利率进行调整，不再另行通知。

说人话就是：买房人之前在广州买房做商业贷款，目前还没结清的商贷金额，可以全部转为公积金贷款，利率也随之从商贷利率转为公积金利率。

官方说了，这次提出商转公新政，目的就是为了减轻大家的房贷利息压力，促进社会消费。

所以别再说 " 商业房贷利率比公积金利率低 "" 没意义 " 之类的话。

广州现行首套存量房贷利率在 3.2% 左右（部分尚未重新调价），首套公积金利率在 2.6%，相差 60 个 BP 呢，怎么就没用了！

如果商转公成功后，公积金利率再调整，公积金中心将于次年 1 月 1 日重新调价。

什么人能申请商转公？

原文答案：借款人目前在我市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。

申请商转公贷款时，除符合我市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合以下条件：

（一）原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为我市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。

（二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款 5 年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。

（三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。

（四）贷款房屋已取得房地产权属证书。

（五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。

（六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。

（七）原商业贷款在申请前 24 个月内没有逾期记录。

（八）在我市开户并累计缴存住房公积金满 60 个月及以上。

说人话就是：商转公的申请对象需要符合以下条件——

A、在广州缴存公积金，且满足 60 个月及以上。缴存可以不用连续，累计加起来符合 60+ 个月就好了。

不过，在别的城市缴的不算。

按照公积金中心刚刚发布的新一年缴存标准，公积金缴存基数将调整为职工本人 2024 年月平均工资，缴存基数不低于 2500 元、不高于 39828 元，缴存比例 5%-12%。

图源广州公积金中心

另外，在全国范围内，要求都没有使用过公积金贷款，包括贴息贷款、商转公贷款等，只要在别的地方申请过也不能再申。

B、当初买房申请的贷款必须是纯商贷，不包含公积金组合贷款、贴息贷款、还有用于非购房用途的房屋抵押贷款。

C、原商贷应已放款 5 年以上，也就是商贷放贷时间需在 2020 年 7 月以前（落地政策发布后，要再行计算）；

申请商转公时，需经原商贷银行同意才可转公积金。至于银行审批门槛如何，后台很多同学都在关注，这个问题还要等我们后续跟进。

D、申请人，是商贷借款人，同时也是产权人，房屋产权不存在其他产权人，但产权人加了配偶和未成年子女，是可以的。

E、房屋已取得房产证。

F、贷款房屋除原商贷外，不可再进行抵押登记，也不能有查封、扣押保全等限制情况；此外，原商贷在申请转公之前 24 个月也不允许有任何逾期记录。

G、申请商转公，贷款房屋需是产权人家庭的广州唯一住房，比如妻子名下有房，丈夫名下的商转公恐怕会有障碍，但唯一住房这种东西之前已经可以通过挂牌转租登记破解了（不过不保证，视政策松紧程度）。

H、原商贷银行应为广州公积金贷款承办银行。有些小行没和公积金中心合作的，不在其列。

商转公，最高额度是多少？

原文答案：商转公贷款额度按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来 3 个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的 60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

说人话就是：商转公申请最高额度，需符合三个条件：

A、不超过房子总价的 60%。比如，你这套房子是总价 100 万买的，那么商转公最高只能贷 60 万；

不过，有些房子重新评估价会比原来买的总价还低，那就按较低的重新评估价算，再乘以 60%，即为商转贷可贷金额。

B、与此同时，商转公的贷款额度，最高不超过原商贷余额与未来 3 个月应还本金的差额，这部分限额比起 A 条件，基本可以忽略不计。

C、需符合个人家庭、二胎家庭公积金贷款最高额度。

按照去年公积金中心政策，个人最高可贷 80 万，两人最高可贷 160 万，二胎家庭上浮 40%、即最高 224 万（点击回顾）。

个人认为，商转公限额，主要还是以房子总价 60% 为参考上限。

另外，如果房子总价的 60% 远低于原商贷本息的，需要先补足资金。

商转公的贷款期限有多长？

原文答案：商转公贷款的贷款期限按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过 30 年（商业住房贷款已还年限按年取整）。

说人话就是：假如你商贷申请了 30 年，已还 6 年，那么申请商转公的还款期限一般不得高于 24 年；

除此以外，商贷既然转公，也必须适应公积金贷款政策，借款人年龄和贷款期限之和不超过退休年龄后 5 年，且不得超过 68 岁（男退休 63 岁，女退休 58 岁）。

图源广州市住房公积金管理中心

新政一旦落地，会原封不动执行吗？

原文答案：当住房公积金个人住房贷款率（以下简称 " 个贷率 "）低于 75% 时启动商转公贷款；当个贷率达到 85% 及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到 90% 及以上时暂停。本办法实施过程中，广州住房公积金管理中心（以下简称 " 公积金中心 "）可根据资金和贷款情况及时采取防控措施。

说人话就是：不一定！一切按广州市公积金中心的宏观监控数据为准，新政或许会随时调整。

当公积金中心监控到，个贷率低于 75%，那么将正常启动商转公，你去申请会比较顺利，额度也比较高；

如果个贷率过高，超过 85%、或者超过 90% 及以上，那么商转公额度很可能被压低，甚至贷不出来。

总结一下：

其实这个政策，看似核爆，但适用人群很窄，客观来说，其目标群体就是中资行从没使用过公积金的那群人。

而且按规定，人家还要先还五年商贷，才能转公积金。

本质上，这个政策是给所有因故没用上公积金的人，一个补票的机会。而不是说，让所有人都不去商贷，直接公积金了。

另外，政策提了的，想商转公，必须在全国范围内从没用过公积金。也就是说，它一辈子就只能转一次。

这些限制，在我看来，都是因为广州商转公的条件不够成熟，这个也能从过去领导留言板，官方答复市民的回复中窥得一二。

但随着时间延展，这些条件会越来越成熟，受惠群体越来越多，前两年公积金大量提额，就是为了大面积铺开商转公。

商转公，不会仅仅是广州的事情，去年佛山执行了商转公，前两天海南也执行了，很快，全国都会铺开，这是大势所趋。

所以，我觉得我们要对政策抱有信心，未来几年，商转公的条件只会更加成熟，更加利民。

最后问题来了。你认为这个商转公新政，对广州楼市会有效果吗？评论区聊聊。

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