作者 秦晋

据天风证券发布的研报，2025 年上半年，300 城住宅用地供应面积 -18.6%，成交面积 -6.8%，土地出让金同比 +24.5%，均溢价率 10.3%，较去年同期提升 6.2%。从全国范围看，前 5 月，国有土地使用权出让收入 11281 亿元，同比下降 11.9%。300 城出地出让金的增长，与整体同比下降，表明市场分化显著。

从房企表现看，22 城累计拿地金额中，央国企占比为 58%。截至 2025 年 5 月末，拿地领先的房企分别为绿城、保利、中海、滨江、建发、华润、金茂、招蛇，拿地金额分别为 341、329、283、270、266、246、215、206 亿元；北京、杭州、上海、成都等是品牌房企主要布局城市，其中北京、杭州为企业热点聚焦城市，上述头部房企于这两个城市拿地的金额占比超 4 成。

从城市能级看，一、二、三线城市推出面积分别同比 +14.4%、-2.1%、-24.6%，成交面积分别同比 +17.6%、+15.7%、-14.5%，土地出让金分别同比 +47.3%、+36.5%、-1.1%，平均溢价率分别为 11.9%、14.3%、3.6%。从城市表现看，2025 上半年 TOP20 城市出让金占全国比重为 66%（2024 年全年：51%），集中度继续提升。

上半年土地出让金领先的城市分别为杭州、北京、上海、成都，分别为 1010、1006、638、366 亿元，溢价率同样明显优于其他城市。其他如武汉、南京、郑州、天津等城市土地市场持续调整，绝大多数底价出让，主要受库存规模较高影响。

从市场特征看，土拍重回 " 价高者得 " 后，优质地块因稀缺属性实现高溢价，改善性需求主导新房市场趋势愈发明显。

整体来看，2025 上半年土地市场呈现 " 缩量提质、分化延续 " 的特征。总量去库存趋势下，能级间土地供需分化明显，核心城市受益于供给 " 提质 "、土拍热度回升，低能级市场则延续量价双淡。