作为广州房地产最后的门面，越秀又得到了好兄弟的支持。

近日，越秀资本（000987.SZ）公告称，同意控股子公司广州资产使用不超过 2.04 亿元的自有资金，在二级市场增持越秀地产（00123.HK）港股股票，期限为一年。

早在去年 5 月，广州资产就计划使用不超过 5.56 亿元增持越秀地产。截至此次公告前，广州资产一共花掉 3.52 亿元，买入 7838 万股越秀地产港股股票，持股比例为 1.95%，成为越秀地产第五大股东。

肥水不流外人田。目前，越秀地产近 7 成的股票都在广东国企手上，包括越秀集团、广州地铁集团、广东粤财控股和越秀资本。

其中，越秀地产、越秀资本均为广州国企越秀集团控股的上市平台，截至 2024 年，两个平台的总资产分别达到 4104 亿元和 2198 亿元，撑起了这家万亿国企大半的版图。

2021 年 -2023 年，越秀地产的每股基本权益做到了 1.16、1.19、0.85 港元，公司也大手笔分红，2021 年、2022 年和 2023 年末期，越秀地产全年派息达每股 0.654、0.626 和 0.380 港元，可以说是带上了国企股东一起发财。

不过，2024 年的这笔投资还没有让越秀资本赚到钱。2024 年财报显示，上述增持部分股份按权益法核算的投资收益为 -2685 万元。同期，越秀地产的每股基本盈利同比下降近 60% 至 0.2584 港元，其也不计划分派 2024 年末期股息。

虽然一分钱没赚到，广州资产还是打算花完剩余的 2.04 亿元，继续用真金白银支持自家兄弟。

疯狂拿地，却增收不增利

房地产的黄金时期，碧桂园、恒大曾长期包办中国房企销售的前二，富力、雅居乐、合生创展也一度是广州房企的明星代表。

这几年，行业寒冬，越秀却一路逆势扩张，活成了广州房企 " 最后的希望 "。

2019 年 -2023 年，经历了一轮疫情，越秀地产的累计合同销售额却几乎翻倍，从 721.1 亿元一路增长到 1420.3 亿元。

2024 年，越秀销售额出现近年来的首次下滑，同比下降 19.4%，销售规模一夜回到 2021 年，不过还是坐稳了销售排名第 8 的位置。

今年前 6 个月，凭借北京和广州等重点城市的销售，越秀累计合同销售额约 615 亿元，同比增约 11.0%。上半年北京市场的单盘销冠和樾望雲就是由越秀操盘，销售额 87.4 亿元，成交均价 10.53 万元 / 平方米，去化率 91%。项目地块由越秀地产于去年 11 月 5 日，以 63.825 亿元触顶价摇号摘得，后续引入华润置地联合开发。

在土地市场，越秀同样是刷足存在感。2021 年 -2023 年，越秀一共豪掷了超 1200 亿元在全国各地跑马圈地。尤其在北京，越秀仅 2023 年上半年就一举拿下了 8 宗地块，力压一众地头蛇，彻底在京城火出圈。

值得一提的是，当年越秀还挖来旭辉华北区域总裁董毅，出任北方区域副总经理、北京公司总经理，并在土拍现场留下了 " 名场面 " ——竞拍时，其在桌上摆放了 " 大吉大利 " 的红色纸袋，最终成功拿下地块。此前，上海土拍时，越秀还曾搬出了香蕉和橙子，寓意 " 成交 "。

" 市场热的时候，我们拿不到地，冷下来的时候，在一些重要的节点，我们就拿到地了。" 彼时，越秀地产董事长林昭远直言，北京是要重点发展的城市，一有机会就继续增持。

不过，截至 2024 年，北京所在的北方区域仍是越秀各大区域中业绩垫底的那个。

数据显示，20204 年越秀华东地区实现合同销售金额约 331.4 亿元，约占集团合同销售金额的 28.9%，其中杭州实现合同销售金额约 221.0 亿元；中西部地区实现合同销售金额约 196.0 亿元，其中成都实现合同销售金额约 68.0 亿元；北方地区实现合同销售金额约 129.6 亿元，其中北京实现合同销售金额约 87.3 亿元。

2025 年上半年，越秀在北京市场的销售额已超过 190 亿元。而据此前媒体报道，越秀地产北方区域内部曾定下 2025 年实现 300 亿元销售额的目标。

此外，在北京以及其他高星城市的高溢价拿地也削弱了越秀的盈利能力。

财报显示，越秀地产 2024 年实现毛利率为 10.5%，较 2023 年下降 4.8 个百分点；核心净利润 15.9 亿元，同比下降 54.4%；归母净利润 10.4 亿元，同比 -67.3%。

另外，为了补齐弹药，越秀仍在不断融资。

2024 年，越秀地产完成新的融资约 416.9 亿元，其中境内融资约 305.0 亿元，境外融资约 111.9 亿元。截至 2024 年末，越秀地产的有息负债为 1038.9 亿元。剔除预收账款后的资产负债率为 68.1%，净借贷比率为 51.7%。

6 月，摩根士丹利发表研报指，将越秀地产 2026 至 2027 年核心盈利预测分别下调 2.9% 及 10.2%，毛利率预测下调 0.6 及 1.2 个百分点至 12.7% 及 15.6%，相应将每股资产净产预测下调至 8.93 元。

" 全村的希望 "

事实上，越秀地产承载的是整个越秀集团的希望。

2020 年 12 月，越秀集团时任董事长张招兴首次透露 " 十四五 " 战略目标：高质量迈向世界 500 强。

同时，他提出 "12345" 战略目标，即资产规模超过 1 万亿元，营业收入超 2000 亿元，利润总额 300 亿元，四大主业，利税总额超 500 亿元。

越秀集团于 1985 年在香港成立。控有越秀资本（000987.SZ）、 越秀地产（00123.HK）、 越秀交通基建（01052.HK）、 越秀房地产投资信托基金（00405.HK）、 越秀服务（6626.HK）、 华夏越秀高速 REIT（180202.SZ ) 等六家上市公司。 2024 年位列 " 中国企业 500 强 " 第 208 位和 " 中国 100 大跨国公司 " 第 11 位。

作为核心资产，以房地产为主业的越秀地产当仁不让地扛起 " 十四五 " 战略目标的大旗，路径也很清晰——买更多的地，快速销售规模，带动营收和利润提升。

凭借不断拿地、卖楼，2021 年 -2024 年，越秀地产的营业收入从 574 亿元逆势增至 864 亿元；截至 2024 年年底，越秀地产资产总额和营收，分别占越秀集团（总资产 11385 亿元，总营收 1356 亿元）的 36% 和 64%。

左手地产，右手金融。除了挑大梁的越秀地产，越秀资本也是撑起万亿越秀集团的左膀右臂之一。

越秀资本前身为成立于 1959 年 10 月的广州友谊商店，1992 年，公司完成股改。2000 年 7 月 18 日，公司股票在深交所上市交易。2016 年 8 月，公司证券简称由 " 广州友谊 " 变更为 " 越秀金控 "，2022 年 11 月，又更名为越秀资本。

作为广州市国资委下属多元金融上市平台，越秀资本主要进行融资租赁、不良资产管理、投资管理 + 战略投资中信证券 " 等业务。

不过，地产行业下行调整，金融行业的日子也不好过。越秀集团世界 500 强的目标仿佛渐行渐远。

根据形势变化，2024 年初，越秀集团就对 " 十四五 " 战略进行了动态调整，" 十四五 " 末要实现营业收入 1500 亿元、利润总额 150 亿元的 " 双 15" 目标，资产规模要超过 12000 亿元。对比 "12345" 战略，营收减少了 500 亿元，利润则减半。

2024 年，越秀集团的步伐开始放缓，全年利润同比腰斩至 66 亿元。

其中，越秀地产的核心净利润已连续两年下滑，到 2024 年仅有约 16 亿元，较 2022 年 42 亿元大幅下降。越秀资本 2024 年实现归母净利润 22.94 亿元，同比下降 4.56%。扣非净利润 14.6 亿元，同比减少 33.44%；其中，以 " 不良 + 房地产 " 业务为主的广州资产，2024 年营业收入 9.12 亿元，同比下降 52.38%，主要原因为不良资产处置周期拉长；净利润为 -3.5 亿元，同比减少 327.67%。

2024 年，越秀地产全年权益投资总额 294.6 亿元，较过去几年超 300 亿的规模有所缩减；今年上半年，越秀地产的拿地金额约 105 亿元，投资节奏进一步放缓。

今年 6 月，张招兴正式卸任越秀集团董事长、董事职务。或许也意味着，那个狂奔的时候已正式落幕。